【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2016年8月3日鬼門開，雖然很多說法都說房市會受到鬼月影響，但價格到底會不會充分表現呢？房仲業者根據台北市不動產入口網資料發現，若以8-9月份視為農曆七月，以台北市來看，2012到2015年間，除2013年之外，全年平均房價均優於8-9月，其中以2014年差異近4％為最多，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，過去民眾對於鬼月總有些忌諱，也讓買氣蒙上陰影，不過有時由於市場氛圍影響，越到年底房價越高，平均下來也讓年度房價優於8-9月份民俗月所在的均價。 徐佳馨指出，綜觀4年資料，2013年是實價完整的第一年，該年度地上權交易火熱，加上市場買氣仍暢旺，即使是鬼月影響，交易價格也不墜，而在2014年開始，市場交易逐漸走弱，一有風吹草動，對於買氣就會產生影響，也讓交易價格表現不如理想。   在行政區表現上，價差最大的行政區是中正區與文山區，價差都在5％以上，而在不減反增的行政區上，北投價增3.01％，萬華增2.31％，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，除和當時市場氣氛有關外，中正與文山近期未有重大利多加持也可能是原因之一。此外，在萬華與北投的表現上，受惠於低價優勢，加上西區門戶計畫及北投科技園區話題帶動，應該是不跌反漲的重要因素。 徐佳馨指出，工商社會發達，讓鬼月不再是很多人的忌諱，加上買屋並不是馬上居住，得等待30-45天的過戶期，因此很多民眾對鬼月買屋並沒有過去那麼避諱，過了農曆七月後再行搬家、入厝，甚至於不少購屋人也會認為鬼月買屋更有機會撿到便宜，整體而言，鬼月的影響已經不如過去那麼明顯，不過在房市下修過程中，倒是可以嘗試多看屋，勇敢出價就有可能撿到便宜。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 相較於2015年，2016年買氣更為慘淡，房仲業者統計2015年上下半年與2016年上半年的議價空間與銷售天數後發現，在全國銷售天數上，有逐漸增加狀況，在議價空間上，呈現兩成上下的盤整之勢，值得注意的是，台中以北在銷售天數上有逐漸增加之勢，而在議價空間上，在2016年上半年，南部議價空間比北部來的明顯，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，2016年以來買氣雖然逐步打開，但仍和2015年有所落差，買方期待賣方降價，但在降息與政策鬆綁下，似乎效果有限，盤整時間可能會比想像來得長一些。 若從銷售天數來看，桃園增加33天最多，而北市、新北、桃園與台中的銷售天數在2016年上半年都已經突破百日，相較於南部的持穩，台中以北似乎表現不佳。徐佳馨分析，由於台中以北價格高，加上目前不少賣壓區個案釋出，更讓買方在等待盤整過程中，不願意積極出手，應是銷售天數爆表的重要因素。  而在議價空間上，除新北、台南與高雄高於全國，其他區域均低於全國平均，徐佳馨分析，南部基期低，確實容易出現議價空間膨脹的狀態，特別是高雄與台南，若是1、2字頭的房價，很容易出現議價空間擴大，和2015年上下半年相比，幅度仍穩定，顯見南部仍穩健。而新北本次達到22.9％，是一年半以來的新高，應和屋主願意降價有關，而北市、桃園與台中在2015年上半年寫下議價空間新高後，逐漸回檔，和屋主「誠意開價」密不可分。 綜觀未來，徐佳馨認為，擺脫第一季陰霾，接下來的市場應會優於過去，價格也在低利與政策寬鬆下，雖上揚不易，也不至於出現崩盤之勢，屋主若想要賣好價格，降價應是必要條件，而買方若有崩盤再買的期待，恐怕會要失望了。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 近日台北市實價登錄揭露一筆位於忠孝東路四段店面租金資料，總租金為一個月40萬元，單坪21,131元，是實價登錄以來單坪金額第七高的店面，也是2016年東區單價最高的店面，不過，跟2012年9月實價登錄最高單價31,683元相比，租金單價減少3成多。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，作為全台最貴商圈，東區租金一直是店面指標，正忠孝東路店面租金約在單坪20,000到30,000之間，但從2015年開始景氣不佳，加上消費型態丕變，許多商家無法承擔高額租金，東區店面開始出現高空置率的情況，租金也有所修正，2016年租金行情約在18,000到25,000之間，這次揭露的店面租金在行情之內，但已經無法和最高價時相提並論，顯見市場機制下，高店租時代短期將不復見。  住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示，近年東區店面租金連年拉抬，在大環境不佳的時刻，收益下滑，商家承受不起高額租金，陸續退出商圈，造成忠孝商圈高空置率的情形，不過觀察空置店面，大多為大坪數店面，原因在於每月總租金太高以致難以負荷，但反觀20坪以下店面，若單坪租金在2萬元上下，總租金較低，故較容易找到承租方。換言之，過去動輒月租百萬的店面已經不是市場主流，反而是小而美的店面才是租客最愛。 郎美囡指出，整體經濟表現疲弱，不僅房價修正，在商家收益不如從前的情況下，著名商圈店面也開始有租金下調的情況，其中東區從逼近滿租變成空店處處，主因在租金無法共體時艱，而未來若景氣未能反轉，租金未能下修，商圈空置的情況將無法獲得改善，對於商圈繁榮與後續發展將會是一大傷害。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央銀行第二季理監事會議於2016年6月30日日宣布降息半碼(0.125個百分點)，2015年9月以來央行已連續4度降息，房貸利率平均來到1.8％，若有千萬房貸，每年可省3萬元，而隨著房價、利率雙降，中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元，也將提升民眾購屋意願，同時也提醒民眾，可利用此時檢視自己的房貸條件。 央行4度降息，最受房貸戶關心的房貸利率也從2015年的2.1％降到了平均1.8％，貸款條件優良的民眾則可能低至1.7％的水準，優惠房貸利率前2年則有機會跌破1.5％，一般情況下，房貸1000萬元、貸款20年計算，4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元，1年減少約3萬元(若以本息平均攤還計算，每月負擔減少約1400元，年省近1.7萬元)，感受可以說越來越明顯。 另外，持續降息也逐步拉近「租屋與買屋」的成本差距，以台北市而言，房價高點時(2014年)30坪的中古屋總價約2100萬，月租金大約2.44萬元，若全額貸款每月利息大約3.4萬，足足高出租金近萬元。但隨著房價、利率雙降以及租金緩升的影響，近期30坪中古屋的租買資金成本差異縮至約1500元，不考慮本金償還與房價變動的條件下，買屋和租屋的資金成本越來越接近，對無法決定租屋還是購屋的消費者而言，可以是一個參考指標。 信義房屋代書林以德表示，銀行利率的調整有時間性，央行公佈降息後，房貸利率可能會在一個月後才適用，但因不同時間申貸的利率條件不同，若覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達0.25％以上，不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行，但也提醒房貸戶，轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費，若利差未達0.25％以上時，還是需審慎評估是否轉貸。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣缺乏提升經濟動能，全球央行多行低利、負利政策，且英國脫歐公投結果造成全球震盪，故央行這次降息並不意外。郎美囡指出，央行這次降息半碼，顯見景氣不佳之壓力，以降息來維持市場穩定，每降息半碼影響房貸利率調整約0.06％~0.07％，若原本貸款1,000萬，利率從2.01％調降為1.95％，貸款年期20年，則每月房貸負擔從50,636元，降為50,352元，每月減少284元，雖然對貸款戶而言降息半碼對每月負擔減輕有限，但央行連續4波降息半碼，也讓平均房貸利率可跌破2％。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，央行此次沒有鬆綁豪宅，除目前市況不明，價格並未出現明顯修正外，近期不少豪宅大案陸續出籠，因此態度保守，預期應在第3季會有較大動作，不過即便降息，又加上鬆綁，在目前房地合一上路與持有稅基調整的狀態下，很難因央行出手讓房市炒風燎原。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連4降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息2碼(0.5％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為6至7成左右，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵，因此，央行降息對已購屋者有些微減輕房貸負擔的作用，但對於市場交易並不會產生任何影響。 同時，林泰隆說明，對屋主而言，也不會因為降息半碼就感覺持有成本有明顯下降，或影響價格的堅持度，不過房價修正趨勢確定，降價的效應勢必持續發酵，有感降價才能讓房市加速趕底，量能才能回穩。 全國不動產總經理石吉平分析，央行第4度降息，目前共降二碼為0.5％，房貸利率亦隨之調降！以近期各銀行首購利率可低至1.75％，青年安心購屋貸款則更低為1.51％(台銀前二年固定利率)。加上資金寬鬆，各公民營銀行皆積極衝刺房貸放款業務；且在建商新成屋帶頭降價下，中古屋在比價效應下亦有不得不降的壓力！ 央行堅持不鬆手豪宅貸款管制，石吉平認為，豪宅為房價指標，也是目前守住房價的最後一道防線，不讓房價再有突破空間，形成「天花板效應」！而全國不動產企研室觀察全台加盟店成交資料，也發現利率調降後，屋主眼見利多消息頻出，更不輕易降價，尤其機能成熟、新建案少的精華區更為顯著，部分屋主由售轉租，等待好時機再將物件出售！ 至於新案交屋量龐大的重劃區，因建商出清餘屋壓力，只好調整表價，降價爭取時間、減少資金壓力，使得近期重劃區價格混亂，新成屋竟與中古屋價格相近，導致新成屋優先去化、中古屋滯銷的情形！惟因中古屋公設比較新成屋為低，若屋主能適時降價，仍將受到買方青睞！建議民眾可把握此時良機，挑選優質好屋一圓購屋夢。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 近來新政府積極規劃租屋政策，期待透過租屋解決問題，不過根據主計總處與內政部不動產資訊網資料，比對消費者物價指數與租金指數卻發現，消費者物價指數雖然呈現上下震盪，仍堪稱平穩，租金指數從2011年2月99.84開始一路向上，在2016年五月份來到了最高點103.61，連續60多個月往上漲。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房市連漲10多年，但房租也悄悄上攻。租金上揚除與高房價促使民眾以租代買，造成租屋市場大熱有關，2011年之後政府從奢侈稅一系列的打房措施，讓民眾懷抱房價下修再進場的期待也是租客增加的因素，此外，房東將租稅等經營成本反映在租金上，也成為租金上漲的理由之一。  徐佳馨分析，從消費者物價指數反映通貨膨脹的角度來看，雖然有起有落，近年表現堪稱平穩，但租金指數長線呈現成長，顯見在民眾關心房價之外，房租也悄悄變貴，政府在調控物價的同時，對租金一籌莫展，分析其中原因，除與高房價現況下，民眾買屋負擔高，轉往租屋市場有關外，期待政府打房收效，轉買為租者亦不在少數，此外，由於租屋者眾，市場上好租案供不應求也讓房東喊漲，這還不包括近年房價上揚，持有稅、維護成本增加等，房東都試圖反應在房租上的心態，也因此，房租上漲幅度持續加溫。 徐佳馨指出，綜觀未來，隨著房屋稅與地價稅等持有成本持續增加，加上買不起房的租屋人口大增，若無法順利增加供給，可出租的好房子將會奇貨可居，也讓日後房東或許會思考將成本納入，持續調漲住宅租金，對於收入不漲的民眾來說，雖然選擇以租代買，但不見得居住壓力因此降低。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】市場買氣雖淡，可是價格崩盤指標的法拍量似乎屢創新低，根據內政部公布全台2016年前4個月法拍移轉量後發現，2016年1-4月法拍移轉寫下2003年有資料以來的新低，僅有1350棟，還較2015年1689棟減少20.1％，而在六都表現上，除了北市逆勢量增7.1％外，其餘主要都會均呈現下降，其中台南降幅達34.3％，比例最大。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，相較於過去幾波多頭，本波低利環境與寬鬆銀根讓缺錢屋主得以喘息，只要願意降到市價以下，就有機會脫手一解燃眉，這也是法拍移轉量越來越低的主要因素，而以目前寬鬆銀根狀況來看，法拍想要爆量，短時間不容易。 徐佳馨分析，綜觀全台表現，相較於史上高點，2016年1-4月法拍量少了93.7％，而和2015年相比，也少了20.1％，多年跌跌不休，顯見整體法拍量似乎還未見打底之勢。綜觀六大都會，台南量縮34.3％最多，桃園減28.6％次之，高雄少25.7％居第三，應和總價低，買方降價即能在成屋市場中順利脫手有關；反觀台北市，由於持有成本與移轉成本雙高，在成屋市場若非有感降價，很難獲得一般購屋人青睞，因此不少個案流入法拍後被識貨人撿走，但即使量增，總量在六都中仍屬低檔，2016年1-4月的量增是否曇花一現，值得後續觀察。 徐佳馨指出，隨著2016年3月底央行放寬選擇性信用管制，加上未來也有持續降息空間，手頭窘迫的屋主除可以降價透過二手市場出脫外，也可能透過轉貸他行，續用寬限期以獲得喘息機會，若按照這種狀況發展，法拍量短期想要暴增，確實頗有難度，價格也難見急速崩盤，而若按照這種狀況，2016年法拍量可能寫下新低。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 內政部2016年5月9日最新一批的外國人購買台灣建物數量資料，而在房地合一上路後，外國人購屋明顯較上一季減少，且是近3年以來的同季最低量。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，若和2015年第4季相比，量縮達66.9％，也比2015年第1季量縮22.4％。若以面積來看，2016年第1季表現奇差，外國人取得建物面積僅有6963.11坪，比2013第1季少了近3成，顯見房地合一針對外國人的較嚴苛稅率已經達到遏止外人進場的效果。 徐佳馨表示，相較於2015年之前表現，2016年第1季外國人購屋不僅棟數大縮，移轉面積也急速縮小。推論原因，除與近年台灣經濟表現趨弱，在亞洲各大都市中相形失色，進而促使外資交易轉軟，加上房地合一重稅影響，自然更降低外資進場意願。   此外，由於過去外國人或是外國法人在台交易不動產僅需要繳交20％的財產交易所得稅，加上資金匯出難以追查，以外國名義購屋成為高資產族的節稅主流，但在房地合一上路後，對於非本國人士出售不動產僅有針對獲利課徵45％與35％兩種稅率，為了搶舊制優惠，不少買方在2015年積極進場，也是2015年第4季出現外人購屋爆量的主要因素。 徐佳馨分析，由於台灣房地產價格已經來到高點，加上稅制影響，要靠轉手獲利相對有限，無論是真外資或是假外資，透過海外資金來佈局台灣不動產，都不具有吸引力，也因此，在可見的未來，在國內景氣不振，又缺乏投資誘因的狀況下，想要出現過去榮景，將會非常困難。 出處/MyGoNew      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 北市地政局2016年5月4日公布2016年最新一批成交資料，房仲業者統計後交叉比對發現，以百萬單價為標準，2016年第一季百萬以上單價住宅類產品僅有37件，遠不如2015年同期的242件，衰退幅度達84.7％，而和2015年第四季的269件相比，衰退達86.2％，從坪數來看，除了100坪以上豪宅衰退幅度最高外，20-80坪衰退也達七成以上。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於市況不佳，加上買方態度保守，過去北市個案動輒突破百萬的日子已不復見，反而開價平實的個案比較有機會獲得買方青睞。徐佳馨表示，和2015年相比，2016年由於是房地合一上路第一年，因此市場轉以自用為主，百萬可說是心理門檻，對於買方來說，若是區域或產品不強，百萬單價將會是一大抗性，因此和上季與2015年同期相比，均出現大幅衰退。  而在坪數表現上，除民眾熟知的豪宅衰退外，20-80坪個案的量縮幅度也十分驚人，反而20坪以內和80-100坪區間的個案相對具抗性。換言之，過去以高大上(高端、大氣、上檔次)為尊的住宅市場，逐漸走入平實。 徐佳馨分析，綜觀近期交易狀況，呈現分化與震盪格局，雖然成交較一二月略強，但買方出手仍舊躊躇，屋主也在持續觀望，加上新政府上任在即，未來對住宅政策是否有新的想法，總總都讓住宅市場進入不確定格局。而以目前市況來看，盤整格局難免，520之後或許較有機會撥雲見日。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 各直轄市政府2016年5月2日公布買賣移轉，六都除新北、桃園與台中外，其餘行政區均出現交易下挫，以六都整體交易量來看，雖然比三月多7.6％，但和去年同期相比，還萎縮14.8％，顯見在央行鬆綁送暖後，房市只見溫情，不見激情。 住商機構企劃研究室主任徐佳馨表示，六都雖然各自表述，但值得注意的是如新北與桃園等區域皆有交屋潮，所以實際交易狀況呈現虛胖，對於購屋人來說，雖然央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下，但不如降價來得實惠，也因此出現看屋火熱，交易微溫的情況。 綜觀各都表現，新北與桃園市表現最佳，其中桃園更爆量超過兩成，但住商不動產桃竹苗區副理陸毅棋指出，由於龜山合宜住宅交屋，讓交易量暴增至1200棟，連帶拉抬整體交易量，而真實市場反應應該等到下月較為明朗。至於其他行政區，如北市、台南與高雄等地，表現均不夠強勢，比起三月份還呈現小幅衰退，徐佳馨認為，對未來的不確定感，是目前買方觀望的主要因素。  徐佳馨表示，雖然央行在政策上鬆綁對於房市有正面效益，但520新政府上路後，是否對於房市有更進一步的作為，將成為買方進場與否的決策關鍵，綜觀未來，短期內應以個案表現為主，有降價意願，或是開價相對合理的個案將能順利獲得買方青睞，若是過於曲高和寡的屋主，可能只能靜待有緣人了。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2016年以來不少區域都出現個案價格修正的狀態，房仲業者統計北市行政區公寓在2015年第4季與2016年1-2月份價格表現後發現，雖然整體微揚，但各行政區多出現價格修正，其中北投、信義區修正幅度最大，但也在6％之內，而中山、士林、萬華、大安與文山逆勢翻揚，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，近期出現不少蛋白轉換蛋黃的買家，加上屋主普遍讓價的心態，讓價格出現修正。 住商不動產北市區經理錢思明分析，由於買氣急凍，加上天災地變等因素，2016年第1季表現不佳，除成交量外，成交價也是跌多漲少，不少屋主認為短期內價格難有表現，因此多選擇早早獲利了結，是近期價格出現修正的因素。本次公寓下跌幅度較大的北投、信義、內湖等區域，推估一方面受限銀行貸款，二方面受制於區域話題消退，此外，不少有需求的買屋者進場，但這些買屋者往往錢進並非該行政區的精華區，也是價格出現修正的因素。 反觀目前仍處於微幅上揚的士林、中山、萬華、大安與文山等區，主要在於區域總價低的產品選擇多，連帶對單價有所挹注，不過這幾乎可視為平盤的漲幅，在1、2月份可能因為成交量少，仍出現前景未明狀態，需要一些時間才能看出端倪。 郎美囡指出，在3月份央行放寬選擇性信用管制與降息之後，買氣倏忽回春，但多數是自用客戶進場，或是以保值為主思考的投資者，因此決策過程較久，態度也較為猶疑，不過如無政策意外，賣方也不刻意調價的狀況下，329買氣應有機會可以延續到520。出處/MyGoNews      www.mygonews.com