【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 九合一大選終於塵埃落定，六都市長各有變化，台灣房屋智庫整理六都當選市長的房市相關政見和未來利多影響區域，其中雙北市長房市政策都以危老都更為優先，台北市柯市長連任，相關政策無縫接軌，房市政策著重斯文里都更和西區門戶計畫，而新北強調危老都更和老舊公寓加裝電梯等政策之外，更希望透過輕軌建設，提升外圍區域的機能性。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，根據內政部的資料顯示，截至2018年上半年，台北30年以上老屋已經超過61萬戶，佔所有住宅的68％，新北市老屋也占了43.89％，這個數字比例連年增加，偏偏都更的同意門檻高，雙北積極打出危老都更希望能夠加速都市改造，若是台北西區改造成功，萬華大同可望優先受惠。 而新北市著眼區域型發展，除了推動泰山、深坑輕軌和八里延伸線，包括林口、新店五股等區域的運動中心興建，雖然不見得會在短時間發酵，不過若逐步落實，有助於該區生活機能提升和區域發展，這些區域也成為未來房市的觀察重點。 桃園連任市長鄭文燦政見主要在加速航空城開發與亞洲矽谷計劃、積極招商與大桃園捷運發展，規劃著重在交通網絡與經濟發展，這些重大建設不僅全面整合大桃園地區緊密程度交通便捷性興緊密程度，提升交通網路便利帶動桃園發展，進而吸引雙北來桃園購屋置產。 台灣房屋智庫經理江怡慧分析，交通重大建設加上在地型產業園區的開發，吸引企業選擇桃園，增加並帶動就業機會，活化在地經濟，提升住宅需求，刺激購買力。其中，受惠於航空城計劃區域包括有大園、中壢、蘆竹、青埔高鐵特定區；捷運也可望提升桃園市、蘆竹市、八德市、中壢市發展，甚至延伸至平鎮、大溪等區域都有機會受惠。江怡慧建議民眾購屋，能著手重大公共建設、捷運或是公園運動宅、河岸景觀宅、美術館、圖書館等周邊不動產相對保值。 台中市長盧秀燕豐主打「台中富市3」口號，著重「前店、後廠與自由港」包括：屯區會做國際會展中心；霧峰區、烏日區會做影視文化中心；水湳會做智慧4.0園區；豐原區會做運動產業與農產品經貿中心；大肚山主要是科技產業，打造科技廊道。其中豐原原本是台中市府力推的三大副都心之一，花博效應再加上新車站與快速道路，已經吸引企業和建商積極規劃佈局，豐原將會成為台中下一個亮點。 2018年大選激起不少民眾熱情，甚至有候選人打出返鄉牌，張旭嵐分析，對於原本有意在北部落腳的北漂青年而言，可能會因此改變購屋計畫，尤其韓市長主打北漂返鄉，青年創業，因此選後高雄微型創業可望增加，帶動商務中心的市場，加上傳統購屋旺季的需求支撐，農曆年前買方的購屋行動將會更明確，可登記工作室的套房或兩房的租買需求都可望增溫。 張旭嵐表示，高雄硬體建設成熟，尤其高雄軟體園區是全國唯一靠海的科技園區，具有海空雙港的優勢，加上有環狀輕軌，串聯三多商圈，周邊大型賣場多，生活機能佳，未來若有更多廠商進駐，亞洲新灣區還是最大受惠區，不僅商業指數增加，工作機會更多，可望為周邊買氣增添動力。 台南黃偉哲市長的政見包括，以南科和沙崙綠能科學城為主要發展雙引擎。台灣房屋土帝公特許加盟店薛大川表示，以台南科學園區為例，吸引了雲彰投的優秀人才移居台南，未來沙崙綠能科學城完成後，可望有2千位科技人才進駐，將增加租購房屋需求，周邊區域包括歸仁、東區、南區、仁德的房市都有將受惠。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國產署2018年11月21日舉行大安區師大商圈都更宅耕曦標售，僅有3封標單，分別標脫4、13、18樓，其中4樓是唯一底價跌破百萬戶別，投標者底價加了100萬，以單價101萬標下，算是守住耕曦的百萬身價行情；而18樓戶別，是此次標售最高總價的住宅，投標者僅加價135元，僅約一杯星巴克的金額就標下；而13樓也僅加價568元。此次標售36戶標脫3戶，標脫率8.3％，平均溢價率0.56％。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年的高總產品買氣趨緩，因此總價動輒四五千萬以上的耕曦標售難有佳績，且2018年的購屋族多以自住為主，多希望以低於市價入手，因此之前標況不佳，就算出手，加價意願也不高。耕曦這次標售已是第2015年五次公告，前四次每次都僅標出二戶，為了刺激買氣，國產署這次終於調降，平均而言住宅調降約5％，店面約3％，但僅標脫三筆，而店面仍乏人問津。 耕曦是羅斯福路三段上的都更建案，基地約550坪，經歷近8年籌畫整合，讓當年約35年的老公寓有了嶄新的面貌和身價。由於位於大安區，近捷運，交通方便，根據實價登錄資料，歷史最高價為2013年25樓的154萬。 國產署在2015年5月28日首度標售耕曦都更分回物件，共44戶，其中包括4戶店面，今日標脫後目前仍有33戶待標，目前店面總價從5894萬～1.17億元，住宅總價則從4727~7720萬元。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 2018年新板億元豪宅，繼「馥華雲鼎」之後，再添一筆，實價登錄揭露新板特區豪宅「謙岳」，22樓戶197.02坪，則以1億2338萬成交，單價近70萬，和「謙岳」最高交易紀錄89.9萬相較，價修22.1％。 屋齡五年的「謙岳」，樓高26層，實價登錄目前揭露交易共41筆，在2013年12月交屋，當時成交價格多在八字頭以上，最高交易單價是21樓的89.9萬，不過在房市轉向後，2016年還曾出現賠售紀錄，17樓戶以1億1800萬賣出，拆算車位後單價約為68萬，和購入價格1億4770萬相較，屋主賠售達2970萬。　　台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，五年內的新豪宅，在近年交易都難逃降價命運，主要因為房市反轉，高總價、大坪數買氣下滑，而不少對於房價敏感度高的企業主，會趁這波價格修正低點入手，為公司企業做其它投資規畫，或子女置產，甚至一次買下多戶，除了家族自住就近照顧，同時也好向建商議價，或有機會用較低的價格買下條件更好的高樓層戶別。 優美地產捷運亞東特許加盟店店東吳柏儒表示，板橋總價5000萬以上的產品，近期詢問度低，新板豪宅市場礙於大環境改變，去化速度放慢，2018年目前實價登錄僅有24戶移轉，原本8字頭「馥華雲鼎」已經降至60萬，降價顯然是豪宅成交唯一的關鍵。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 2018進入尾聲，六都截至10月買賣移轉棟數分別是台北市22541棟，相比2017年同期年成長19.7％；新北市47132棟，年增9.9％；桃園市28556棟，年減0.6％；台中市32395棟，年增2.4％；台南市17509棟，年增11.8％；高雄市27620棟，年減1.5％，六都總交易175,753棟，較2017年增6％。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去兩年的第四季交易棟數約落在6.9萬~7萬棟，2018年房市交易雖見回溫，但年底適逢大選，加上國內股災、國外中美貿易大戰未歇等變數，政經影響下，預計第四季最好的情況仍會落在七萬棟左右，但可望讓全年移轉棟數回溫至27萬到27.5萬棟，增幅約可達1.5~3.4％。 台北市2018年迄今移轉量能年增19.7％ 六都表現最佳 北台灣1-10月移轉量以台北市最有看頭，整體量能來到22,541棟，比起2017年同期增幅19.7％；新北市達4.7萬棟，年增9.9％。陳炳辰指出，2018年台北市有北士科區段徵收專案住宅交屋潮，大舉推升北投區2018年迄今交易量，年增達51.4％；而中古屋買盤強，又讓該類產品大本營中山區1-10月移轉量為2740棟，乃台北市之冠，還比2017年增11.7％，都拉抬台北市移轉量。新北市方面亦見淡水、鶯歌、板橋等不分高低價位區塊，一致出現新案交屋，致使買賣量增。兩大直轄市2018年成長表現，主因不脫買賣雙方趕選舉前交易，上半年佳績帶動全年量能，且房市確實緩回溫，都製造雙北2018年的房市高潮。 台南市回溫強　1-10月相較2017年同期已增11.8％    中南部2018年迄今移轉棟數方面，台中市32395棟，年增2.4％；台南市17509 棟，年增11.8％；高雄市27620棟，年減1.5％。陳炳辰說明，台南市目前增幅能達一成，預料好成績能持續維持到2018年結束，主因是當地投資氛圍不若其他五都，房價相較親民，剛性買盤入場門檻不高，加上比較基期低，在傳統購屋旺季反彈力道更加顯著。此外，台中市2018年在七期、草悟道的高價買盤，與北屯、鐵路高架化的幾個外圍親民房價區塊都表現不俗，支撐整體台中房市買盤，全年移轉量有機會增長超過五個百分點。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 豪宅交易頻現，大安區豪宅「敦南寓邸」2018年8月再現交易，新買家以2億180萬買下22F的160.12坪，若以450萬拆算車位後，交易單價為141.3萬，僅略低於24F的最高價144.5萬，成為第二高價，顯示敦南寓邸價格持穩發展，也成為大安區近年最賣豪宅！ 敦南寓邸2016年10月交屋，目前揭露14筆交易，其中2018年就有9筆，比下「和平大苑」的7筆交易，成為2018年大安區最賣豪宅，且僅次於中山區西華富邦的10筆交易，暫居2018年台北豪宅熱銷亞軍！台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，所在的敦南街原本是基隆路三段的巷弄，順利更名成功後，買氣也旺，享有大安區的便利機能，卻有巷弄內的幽靜和隱密，是吸引高資產族的原因之一。 敦南寓邸名人雲集，不僅2018年有仁寶電腦總經理陳瑞聰為兒子置產，還有贊泰小開邱偉倫等商界人士，張震也以妻子名義買下入住，更讓敦南寓邸星光閃耀。張旭嵐分析，中美貿易戰後，台商資金陸續回流，不僅錢進工業地，對豪宅產品的關注也增溫，加上房價有築底回溫的趨勢，因此高資產族仍積極在豪宅市場尋寶。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2018年7月七都價量變化，台北交易量增4.3％，台中3.9％，而新北量減5.7％；而價格也處於下修震盪，台北下修3.6％，七都平均量增0.4％，價格減0.2％，呈現價量盤整格局。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，上半年買氣回籠，不少建商在下半年暫停讓利策略，在市場上興起效應，本月平均增減幅雖不大，但各都則呈現「價漲量就跌」，「價跌量就漲」的走勢，買賣雙方拉鋸戰下，房市理性降溫，交易量成長幅度趨緩，其中又以新北最為明顯。    張旭嵐表示，「捨台北取新北」的自住買盤，多半抱著逢低「買新住大」的期待，不僅沒有追高的意願，也沒有絕對的時間壓力，因此購屋若沒有足夠議價空間，寧可打掉重練，另覓良屋。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃竹房市已進入正向盤整的軌道，桃園地區7月份市場交易呈價增量微減，延續上月的拉踞戰，屋主見市回溫，監守不讓價，導致讓價空間縮水，買方期待建商或屋主讓利再低價，另外市場多半屬於小坪數低總住宅，因而單價拉高，是造成這月價升量縮的主因。新竹則呈現價微修量微增的情況，但由於桃竹南北交通網絡發達，因擁地利之便，加上人文科技產業能提供穩定就業市場，對於房市發展是有穩定的作用。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 實價揭露2018年4月淡水有一筆店面交易總價破億，1億1277萬，總坪數為164.23坪，這也是目前實價登錄以來，淡水區最高總價店面，而它並不是在人潮最熱鬧的老街或捷運商圈，而是在一般人認為空屋率高的淡海新市鎮。  台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，不少人認為淡海新市鎮點燈率低，空屋多，不過從人口數來看，淡水區年年成長，從2017年底的16萬9597人，2018年六月已經達17萬1339人，其中又以新市鎮主要範圍的崁頂里，人口居淡水之冠，已逾1.4萬人，顯示新市鎮親民價格和整體發展性，確實對自住族群具有吸引力，而對於區域型的不動產投資人來說，精華地段店面也頗具投資價值。 該筆破億店面位置在淡水中山北路二段，2018年一月剛完工的社區「和光九泰」一二樓，因近淡水行政中心，運動中心、新市國小，而淡水輕軌年底將開通，影城也可望在年底開幕，住戶陸續進駐，商業機能逐漸成熟，該社區兩間店面主要用途登記金融機構，且另外一間店面目前為淡水一信新市分行，7月16日已遷徙營業，不過該筆店面交易尚未揭露。    張旭嵐分析，目前已揭露的這筆破億店面，在租賃市場開出25萬月租金，若順利出租投報率為2.6%，顯示區域型的店面產品，只要商圈有潛力，且投報符合期待，投資人還是有高度興趣。 觀察實價登錄以來，淡水僅兩筆店面交易破億，二筆正好都在新市鎮的中山北路二段上，張旭嵐表示，中山北路是淡海新市鎮出入的主幹道，目前已經有不少銀行，知名店家進駐，包括星巴克、全聯、燦坤等連鎖品牌，商圈發展愈趨成熟，這兩筆破億店面都是位於新住宅大樓一樓，適合業種多元，若可以長期出租給銀行或連鎖品牌，投報可望穩坐2％以上。 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 根據內政部公布最新統計顯示，全台的家戶人口數持續下探，從1990年的4人，到2010年跌破3人來到2.96人，至2017年剩2.73人，連續27年下滑。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，家戶人口是該行政區總人數除以總戶數，隨著少子化的影響，每戶人口數下滑已經是個趨勢，這也連帶影響購屋需求坪數縮小，加上房屋總價預算考量，因此使得新推案走「坪數小，房間少」的小宅路線比例持續增加，兩房和小三房成為都會區市場熱門產品。    台北市則是中山區家戶人數最少，為2.3人，新北主要行政區中，以淡水區的人口數最低，僅2.27人，張旭嵐指出，家戶人口數反映家庭結構變化和區域房市特色，其中淡水因為房價低，吸引首購族買盤，移入的單身或是年輕小夫妻多，因此家戶人口數持續遞減；而中山區是套房大本營，入住多為單身人口，因此每戶人數最少。 觀察全台，以基隆的2.43人最低，有趣的是，除了離島的連江縣4.51人外，全台本島各縣市，全都低於3，僅彰化縣以3.31人，成為全台家戶人數最高的縣市，台灣房屋員林旗艦特許加盟店店東林永志表示，彰化是農業縣，家庭觀念和購屋觀念都較傳統，不僅絕少頂客族，且不到成家生子，不一定會搬出去住，也因為房價低，因此即使是小家庭自用，華廈或套房的接受度低，最喜歡透天房型，總價1000~1300萬的三層樓透天是熱門產品。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 台灣夏季氣溫飆高，親水河濱公園宅也熱起來。台灣房屋智庫統計雙北具代表性的9座河濱公園，調查周邊住宅行情漲跌狀況，其中仍以美堤河濱公園身價最高，主因為2018年第一季交易僅5筆，且集中在大直高單價住宅交易，因此漲幅達最高，達17.3％，而大佳河濱公園，雖單價僅大直的一半，不過因為近機場跑道，周邊新案也少因此整體交易量少，單價也較2017年跌17.5％。而2018年交易最熱門的則為淡水金色水岸一帶，單價24.3萬，也是CP值最高的水岸宅，價格也比2017年的22.9萬略增6％。 1990年代基隆河截彎取直，造就了大佳、迎風、美堤三座河濱公園，除了提供台北地區居民廣大的親水空間，也兼具美化行水區的功能。尤其以基隆河北岸美堤河濱公園旁，朝南的住宅景觀視野最為寬闊，除了欣賞腹地寬廣的河濱公園跟水岸風情，還可遠眺松山機場飛機起飛降落。美堤河濱公園雖然綠帶較窄，但與大佳、迎風河濱公園有群聚效果，近年戶外野餐和騎車、慢跑等運動盛行，還有不少大型路跑和企業活動的舉辦，也增進了民眾對河濱公園的使用和依賴。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大直水岸第一排景觀附加價值高，明水路一帶常見破百萬單價，輕井澤、代官山和帝景水花園甚至曾有兩百萬交易，成為台北市的水岸豪宅區，不過也因為門檻高，因此前兩年房市轉向，交易價量從2016年起都明顯下滑，平均單價跌破百萬，而2018年高價交易略增，整體平均單價才有回溫趨勢，不過也因為相對高貴，因此交易量回有限！    而大台北都會公園近年休閒設施不斷增新，長達七公尺的河堤溜滑梯成為新的打卡景點，是居民休閒好去處，成為購屋新亮點區，台灣房屋三重重新特許加盟店店長韓沛宜表示，三重捷運站房市發展較早，周邊不僅生活圈成熟，且近大台北都會公園休憩空間，又在集美國小明星學區內，因此不僅搶手，屋主也很惜售，周邊屋齡20年以上大樓單價約在35~40萬左右，總價千萬左右，最受小資家庭青睞。 紅樹林一帶是淡水的高級住宅區，不少建商看上河岸景觀，沿著中正東路二段興建渡假休閒宅，坐擁淡江夕照美景，水岸第一排的大坪數豪宅不乏億級身價，吸引企業主購置「度假第二屋」；張旭嵐指出，相較紅樹林水岸宅，同樣瞭望淡水河景的金色水岸，24.3萬單價又更顯得親民，也是各河濱公園周邊交易量最多的區域！不過因為金色水岸附近較少新推案，屋齡偏高，選擇有限，而淡海輕軌2018年即將通車，因此水岸買氣延伸至新市鎮和漁人碼頭一帶，尤其房價下修後，甚還有一字頭新古屋可選，吸引重視休閒生活的小資族進場。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 林口「國家首席」是林口區知名豪宅，不過近年命運乖舛，不僅多戶賠售，3樓一戶遭法拍，148坪，2017年第一次底價為4300萬，一路流標，5月8日即將第四次法拍，底價降至2203萬，拆算車位後單價約14萬，若以底價拍出，將會成為國家首席最低成交價，而比照實價資料，當初買價為4650萬，目前身價已經打了對折。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，國家首席流入法拍的案例不只一次，2017年2月也有21樓戶，97.3坪，底標為1812萬，最後興富發以2106萬買下，單價守在21.64萬；而2018年1月20樓戶137.7坪，一自然人以2483萬標下，單價跌破2字頭，僅剩18萬。 台灣房屋林口A9捷運旗艦加盟店店東周起帆表示，國家一號院因為戶數多，景觀差異大，市場價格差也大，不過兩案共享三千多坪造景，公設氣派完善，此次交易的法拍屋為低樓層，較無視野優勢，因此多次流標，四拍價格已低，或許能吸引一些想要低價入手氣派大坪數的自住客戶進場。    國家首席2018年1月9樓戶也有交易，售出總價2258萬，但該戶2014年的取得價格2580萬，賠售了322萬；17樓戶2014年3500萬買入，2017年12月2700萬售出，賠售800萬，堪稱國家首席最慘賠案例！ 張旭嵐表示，國家首席的賠售風從2017年最明顯，平均賠售100~500萬不等，主要因為該社區戶數多，坪數又大，遇上房市轉向，高總價大坪數產品去化慢，當初入場的投資客過了房貸寬限期後，付不出貸款，與其被銀行查封法拍，乾脆賠售了事。 「國家首席」，屬林口區大坪數豪宅，整個基地超過7千坪，位於文化三路和中華一路口為「國家一號院」，文化二路和中華路口的則為「世界首席」，預售開價30~38萬，2014年6月完工，7月交屋，實價登錄揭露2017年交屋價格在22~29萬間不等。