【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新統計資料，港澳人士來台設籍人數連年升高，2019年在全台設籍人數共1.1萬人創統計以來新高，跟2018年相比年增15.3％，六都中，設籍人數最多者為新北市，共2,774人，其次為台北市共2,418人。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台灣與港澳在文化背景、飲食習慣相近，多年來有不少來台就學、工作的港澳人士選擇在台灣落戶，也有許多因婚姻關係而設籍台灣，且因大台北地區的工作、就學機會及管道較多、大眾運輸便利，因此設籍比例較高，尤其雙北中以新北市房價較低，故新北市設籍人數最多。 歷史文化有相近，全民健保好吸引 綜觀港澳人士來台設籍統計，2015年全國設籍人數6,193人，到2019年攀升到11,009人，4年大幅成長77.8％，六都中，新北市一直都是設籍冠軍，其次為台北市，另外桃園、台中、高雄在2019年設籍人數都破千，台中市2019年設籍人數年增22.3％，是六都中成長最多者，僅台南市設籍人數未破500人。郎美囡表示，除了文化背景相近外，台灣的全民健保聞名全球，這也是吸引港澳人士的理由之一，且在台居留期間即可有健保福利，此外，港澳投資移民台灣的門檻600萬遠低於外國人的1500萬，港澳人士移民台灣的條件較外國人寬鬆許多。 至於設籍地點，仍以生活便利性高、工作機會多的區域為主，尤其是具有捷運線的地區在通勤上機動性較高，其中台中市氣候移居、生活空間大，本就有許多台商居住於台中，且房價又低於雙北，近幾年綠線話題熱門，設籍人數也大幅增加。 嚮往台灣社會風氣，來台人數有增無減 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，台灣社會風氣開明自由，是許多港人嚮往之處，而港人來台的方式多元，除了依親、專業移民外，還有創業及投資移民，但也提醒，投資移民門檻600萬須設立公司及稅籍、有經營事實，並非在台買房即可。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新統計資料，2020年第一季外國人在台取得建物棟數共332棟，創16年來新高，且跟2019年同期相比成長46.3％，至於外國人取得土地共800筆，跟2019年同期相比下滑1.8％，不過取得土地面積大幅成長142.9％。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，隨著台灣經濟逐漸回歸基本面，不動產已從谷底回升，除了帶動本國買氣，也吸引外國人置產，另一方面，自中美貿易戰後，促進海外資金回歸或產業鏈回台部署，不少買方透過境外公司進行資產布局。 房市升溫，資金轉進    綜觀第一季外國人在台交易情形，全國移轉建物共332棟，建物面積共1.1萬坪，土地共800筆，土地面積共8.3萬坪，在六都個別表現上，建物棟數以新北市71棟最多，不過建物移轉面積則由台中市居冠六都，共約2千坪，土地取得以台中市125筆最多，土地取得面積也是台中市位居六都第一，共有1.7萬坪3％。郎美囡表示，從六都個別表現可看出，外國人取得不動產仍以主要都會區為主，新北市房價低於台北市，但生活便機能佳，一直都是買房主力區域。此外，豪宅市場回溫，加上商用不動產在近期轉為熱門，都是土地與建物面積大增的重要因素。 資金寬鬆，資產再掀風雲 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然房地合一對外國人的稅率從35％起跳，可是隨著全球資金寬鬆與降息風再起，具有收益的不動產仍能獲青睞，在台灣本地，住宅市場在自用型買盤挹注下堪稱穩健，而商用不動產受惠於資金潮與產業前景而炙手可熱，讓境外資金轉進台灣不動產風雲再起，不過對於投資人來說，隨著不動產進入門檻更高，價格節節高升，若有獲利了結的思考，不動產個案的周轉性也必須審慎評估。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】因應新冠肺炎造成的經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困，央行上個月公布降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題，住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料，統計央行5波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現，降息後1年的買賣移轉棟數大多成長，尤其SARS發生隔年突破40萬棟最為人熱議，不過2015~2016年共降息2碼，2017年移轉棟數僅小幅回升，未能回到降息前一年的30萬棟大關。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在央行這次大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，此外，目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，故這波降息帶動的效果可能有限。 降息熱錢到房市？價格才是真關鍵    綜觀過去5波降息，2000年~2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81％，仍在高檔，到2002年再降一波，平均房貸利率約4.40％，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到發生SARS的2003年也持續量增，SARS隔年(2004)買賣移轉棟數高達41.8萬棟，之後2008年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約2.53％已處低水位，2015年~2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2％，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。 郎美囡分析，房價在過去20年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。 罕見雙重降，資金流向受矚目 住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款1000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 台北信義計畫區的地上權始終是壽險業熱愛角逐之地，最後一塊未開發娛樂設施區2020年3月30日開標，南山人壽以312.27億元的權利金得標，高於底價約46億元，溢價率17％，不畏新冠肺炎影響，此次地上權標售更吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標，世貿三館換算每坪權利金單價644萬元，容積單價115萬元，是近幾年少見70年地上權。信義全球資產王維宏表示，在四大壽險公司炒熱氣氛下，為疫情注入強心針，對2020年商用不動產市場極具指標性意義，在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下，可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。  世貿三館基地總面積為4,856.3坪(圖：信義房屋) 世貿三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路，而面松智路商業效益較佳，若未來規畫商場+辦公室可望串聯台北101連空橋引入人潮量；若規劃辦公+旅館可引進國際型飯店打響知名度。都市計畫使用分區為娛樂設施區，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計土地開發權利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏觀察，得標者南山人壽持續開拓台北地上權案，對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益來說更是愛不釋手，近三年投資標的包含地上權、純辦、工業。 王維宏分析，近兩年台北市地上權案，包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123％拿下此案，顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的，而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願，此次標售更吸引南山、富邦、新光、國泰四家大型人壽公司前來搶標，目前信義計畫區商辦持續創新高，高樓層更是站穩單坪4,000元租金，空置率來到2.1％的新低點，在市場仍短缺的情況下，未來開發辦公室比例高。    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次標售期間正是股災與疫情發酵期間，也是市場氣氛悲觀的時間點，標售結果也可當成市場的壓力測試，結果多家機構投標，反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際，精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，這次標售活動，共有南山、富邦、新光、國泰四家壽險公司參與，市場競爭激烈。最後標脫的單價644萬/坪、容積單價115萬元/坪，均低於前兩年空軍官兵活動中心、信義行政中心，顯見投資市場受疫情影響，已轉為審慎樂觀。    黃舒衛表示，本次世貿三館土地使用分區為娛樂設施區，不得設置住宅，由於座落位置佳，南側連接台北101、北側正對台北市政府、西側為信義計畫區第一個也是最大的國際五星級旅館，東側又是全世界密度最高的百貨商圈，周邊均為全國指標性大型服務設施，因此規劃做高級辦公室、百貨商場、旅館都極適合，在2019年信義區行政中心標出後，更是信義計畫區的絕版土地，因此備受業界矚目。基地面積4,856.34坪，與南山廣場最接近，由於容積有560％，再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入，預估未來量體將近6萬坪，造價百億元起跳。預期完工後的辦公室租金上看每坪6,000元。 黃舒衛分析，供需的結構性因素、投資台灣的議題、土地開發的特性等三大因素，支撐世貿三穩坐地王寶座。雖然疫情發展的不確定性影響的全球經濟，但畢竟是短期突發事件，對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經激化投資人對土地投資的渴望。另外，土地開發時間動輒三、五年，尤其世貿三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。而南山人壽從世貿二館(現為南山廣場)之後，士氣如虹，幾乎包辦信義計畫核心區新辦公供給，將強化在A辦市場的絕對話語權。 黃舒衛進一步強調，2020年第一季土地交易市場也因世貿三館地上權案成功標出，單季土地交易金額達新台幣936億，不畏新冠肺炎疫情干擾，創下單季歷史新高，遠較2019年641億年增46％，也完全打破過去400億以下的格局，光是上周就成交將近80億元。整體而言，市場固然面對疫情逆流，但建商、壽險業對於中長期市場仍是看多，尤其面對零利率時代的提早到來，以及金融商品的高波動性，選擇具開發收益性質的不動產，還是抗疫首選。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市精華地段素地有限，鑒於2019年底南山人壽以159.81億元標下信義行政中心地上權案，換算單坪高達744萬元，故世貿三館公告招標以來備受矚目，惟此次脫標單價約每坪644萬，並未超越信義行政中心地上權案，且單坪相差百萬，推測可能因商辦已有多案進行開發建設，而信義計畫區之購物廣場林立，且近幾年觀光業受外在環境影響難以穩定，因此投標金額偏向保守。郎美囡分析，不動產市場雖然在2019年已有復甦之姿，且商用市場強勁，但2020年初因新冠肺炎影響全球，且疫情擴大幅度難以掌握，恐影響全球經濟及產業鏈，故投資人偏向保守，不過，雖然脫標單價並未創新高，但市場游資充沛，仍然吸引多家業者投標。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，此波房市復甦，商用不動產聲量大於住宅，故精華地段之商用土地頗獲矚目，觀察近年各大地上權標案，需要現金流的壽險業者佔有較大贏面，此次標售價格也將成為市場重要指標。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

買房怕買貴，賣房擔心賣低是人之常情，「實價登錄」是參考市場行情最佳參考值，但要能正確解讀資訊，否則會導致對行情的誤判，包括車位是否拆算計價，若沒有拆算，造成平均單價偏低。 綜合信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德等房市專家建議實價登錄主要看四個部分，以免造成對市場行情的錯誤認真，包括車位、頂加拆算，新成屋交易延遲上傳資料，以及店面交易卻未註記等。 曾敬德說，若房屋有車位，先釐清單價是否有拆算車位，因為車位是另外計價，但許多房屋交易在做實價登錄時並未提供車位價格，故車位並沒有拆算出來，導致平均單價偏低。 「新成屋行情，因預售屋銷售期間價格，與2-3年後交屋登記才上傳價格，可能該區域房價已上漲或下跌」曾敬德說，不僅要看新成屋交易行情，也要同時參考二手屋價格，以免對區域行情失去正確判斷。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡則表示，運用實價登錄查詢區域房價、或某社區房價有一些條件需要注意，首先，也要看車位是否有拆算，會導致平均單價偏低；另外，也有些單價偏高的情況，可能是大樓的高樓層，那麼中、低樓層的價格通常會較低，有些單價高出同棟或同區域許多的房屋大多位於1樓，可能的情況是該戶為店面，但建物型態並未歸類在店面，另一種情形是老公寓一樓有自行增建的部分，但登錄只有登記權狀面積，實際面積比權狀面積多，導致實價上揭露的單價偏高。 住商不動產企研室經理徐佳馨建議，買賣雙方除了參考內政部實價登錄網站，各大房仲公司網站也提供了相當多的行情資料，消費者可以多方比對，並且要剃除偏離行情個案，包括房價特高或特低，都有其必然原因，最後則是每間房子都有不同之處，比較其差異後較才能夠看到真實的市場價格。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期股市表現震盪，市場上有人認為房地產具有避險功能，應會有資金進入避險，房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來，五次股災與前後年買賣移轉量後發現，五次股災中，1995中共試射飛彈、2003 SARS、2008金融海嘯後一年，買賣移轉量都明顯提升，而1997亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化，表現不如預期。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，從歷史資料來看，股災與房市活絡並不一定呈現正相關，房市移轉量能夠順利被帶動，除與股災後經濟狀況有關外，若有救市政策往往會帶動一波成交量。 政策利多能救市，量增原因大不同    徐佳馨分析，中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的三次股災中，都出現前低後高的狀態，中共試射事件發生當年度移轉量分別為49.1萬，次一年為50.8萬；SARS當年度為34.9萬，次一年為41.8萬；金融海嘯當年為37.9萬，次一年為38.8萬，歸納起來，可以發現期間都不長，而且在結束前後多與政策有關，例如1992年容積管制造成搶照暴量，加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售，帶動買賣移轉寫下天量；SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味；美國次貸風暴後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等話題相挺，讓買氣回溫。 反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，期間都不短，對整體經濟傷害大，萬點行情當下讓不少股民身受重傷，其中1997金融風暴為期一年多，發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟，後一年僅有32.1萬棟，除經濟巨創外，屋漏偏逢連夜雨的921大地震，也讓當時買方嚇破膽，影響交易量。 股災入市審慎，房產注意流動性 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，股災總是財富重分配的時機，房地產因為變現速度慢，流動性差，往往反應較慢，目前市場上個別反應也比整體反應明顯，買房除了看大環境外，也要多注意個案環境與條件，進場比較安心。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

最近有台中網友在mobile01發文表示，自己目前存款加投資總計約80萬元，如果頭期款不到百萬元，可以在台中買哪類型的物件？信義房屋文心昌平店店長謝明哲表示，換算購屋總價大約在450萬元內，若要在台中市區購買標準3房較有難度，建議往大里區挑選中古產品，或者海線地區的新大樓，會相對符合預算。 信義房屋試算，若頭期款80到90萬元、貸款8成，購屋總價大約落在400到450萬元。信義房屋大里國光店店長劉廷緯表示，想以低總價買房，在大里區較有機會，屋齡25年大樓單價約14到16萬元，如果是小3房或2房加機械車位，總坪數控制在30坪上下，就有機會以420到450萬元購屋，也是許多首購族的首選產品，中興路、大明路等路段都有此類物件，不過由於低總價產品很搶手，通常很快就賣掉。 劉廷緯進一步表示，還可考慮屋齡30多年公寓，單價約13到16萬元，若是3樓以上、30坪左右，依照屋況不同，總價也有望落在350到450萬元，但因屋齡較高，可能會影響貸款成數，需注意預算是否足夠。 此外，海線地區也相對有機會便宜買房，住商不動產台中海線加盟店店長陳威廷表示，尤其在清水區的「台中港特定區市鎮中心」，因有遠雄造鎮案，建商長虹、聯悅集團和寶佳建設也看好後市搶進，大樓案量爆發，目前新案成交單價約15到18萬元，若是2房加車位可以在總價400到550萬元，相對符合首購族預算。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

雙北就業機會多，吸引不少中南部人北漂工作打拚，房市專家觀察，近年來因北部房價高貴，且考慮到中南部價格一直漲，近來不少北漂族擔心未來買不起而選擇返鄉買房，不過還是建議，雖返鄉購屋，仍需挑好地段，資產不易減損外，若有出租考量，也比較容易租得出去。 根據信義房屋企研室提供實價登錄數據，觀察六都2010到2019年近10年房價表現，台南、高雄、台中漲幅更勝雙北，分別成長75%、67%與65%。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，中南部民眾北上工作，如果預算充裕，大部分會想在北部購屋，畢竟可以就近住，且保值性還是較佳，不過因為北部房價高貴，年輕人負擔沉重，加上中南部房價又一路上漲，因此近年確實有越來越多人選擇返鄉購屋。 信義房屋漢神巨蛋店店長何柏勳同樣指出，不少北漂年輕人考量到居住在南部的父母、另一半和小孩，或者因為工作有機會調回家鄉，就會選擇返鄉買房，另有部分族群擔心以後買不起或買房當儲蓄，就會在家鄉購屋後先出租。 「但是因為人不在當地，房子若要出租，必須要有人管理」，徐佳馨提醒，出租瑣事很多，要處理房屋維修、留意房客有無定期繳款等，因此最好請當地親友、房仲或專業代管公司幫忙，也曾聽聞有屋主委請學生管理相關事務，給予房租減免。 何柏勳也強調，「房屋想要容易出租，買好地段很重要」，即便未來沒有要返鄉住，也能比較好轉手，以北高雄來說，巨蛋商圈、農十六、美術館一帶，就是較精華地段，例如屋齡10到20年大樓2房總價約500到600萬元、月租金約1.5到1.8萬元，3房加車位約850到1000萬元、月租金2到2.8萬元，換算投報率約有3到4%，因此頗受買方歡迎。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

最近有高雄網友準備換屋，即將會有新屋貸款，在PTT詢問「目前住的舊公寓該賣還是該出租？」房市專家建議先評估財務狀況，如果急用錢當然選擇出售，但若無太大的資金壓力，則可從地段來評估，地點好、屋況好，可考慮出租，反之，位處邊陲地區，增值空間不大，可脫手，貼補房貸費用。 針對換屋族原有房屋要出售或出租，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，首先要評估個人財務狀況，如果新、舊兩間房子都要揹房貸，資金容易軋不過來，或是急需用錢，則最好出售。 但如果舊公寓不用償貸，或是沒有過大的資金壓力，可以由舊公寓的地段來決定要租或賣，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「舊公寓最大價值就是土地，因此地點很重要」，像在台北市，即便是屋齡40、50年的舊公寓也很保值、搶手，因此好地段可計劃出租，另外若在捷運站附近或交通機能好，也是不錯的出租條件。 反之，舊公寓若位處外圍郊區，徐佳馨指出，舊公寓地點較差，增值空間小，也很難找到租客，就最好賣掉，可用來減輕房貸壓力。 除此，曾敬德表示，如果老舊公寓要出租，至少要做簡單整理，例如自己DIY刷油漆、鋪設木地板等，可以有好一點的租金行情，也比較容易找到好租客。 徐佳馨提醒，假設想用租金來支付月繳房貸，若碰上房客欠租，有可能造成資金壓力，而且房客報稅、老屋維修費用也是成本，得要考量進去。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

受惠去年全台買氣回溫，彰化市房市價量俱增，新大樓實價登錄行情突破20萬元，員林市房價也急起直追，新大樓單價逼近2字頭，不過當地房仲指出，雖然大樓單價較高，但由於大部分仍屬低總價，相較透天產品便宜，還是有不少年輕買方購買。 信義房屋統計去年實價登錄資料，彰化市住宅均價13.4萬元，但屋齡5年內大樓、華廈均價已達22.3萬元；員林市新華廈也有每坪18-20萬元的行情。 隨著彰化市地價上漲，近年建商陸續推出大樓產品，信義房屋彰美店店長謝昇樺舉例，義興街新成屋單價約20-22萬元，即屬於當地較高行情，但因總價相較外圍新透天便宜將近一半，2房加車位約600-700萬元、3房加車位約700-800萬元，且新大樓在市區相對稀有，因而獲得買方青睞。 員林市則是在184公頃市地重劃區完工後，吸引大批建商進駐，大樓、華廈也多集中於此，住商不動產彰化員林店店長江建德指出，重劃區整體住宅較新、單價較高，屋齡3年內華廈每坪約18-20萬元，2房加車位總價約500-600萬元、小3房加車位約600-750萬元，大3房含車位則從總價800-1000多萬元都有，同樣因為價位較透天親民，吸引買方目光。 但江建德強調，先前184公頃市地重劃區因大樓、華廈供給量大，以致部分屋主、建商降價求售，農曆年前已去化一波，年後賠售情形已趨緩，但近期又遇上新冠肺炎疫情的不確定因素，後續是否又有跌價情形，有待觀察。 全台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/