【MyGoNews蕭又安/綜合報導】時序進入第三季，七月份表現持平，住商機構統計2018年7月份全體系交易量，和2018年6月份相比，全台小增3.58％，但若在工作天數考量下，僅堪稱持平。與2017年7月交易狀況相較，增加了16.37％，各區域表現上，北市月增加9.82％，年增加40.1％，新北月減4.4％，年增37.04％；桃園月增加9.56％，年增8.39％，台中月減2.85％，年增16.15％；台南月增1.77％，年增16.23％；高雄增加6.5％，年減2.08％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，5月份火力並未延續至6月之後，除市場沒有新亮點吸引買方入手外，選舉、年改等對房市產生負面的變因，也正持續發酵。 綜觀全台交易狀況，2018年較2017年同期強。徐佳馨分析，2018年上半年買方感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，因此前幾個月都有不錯成績，不過因為話題減少，加上降價風趨緩，買方態度保守，不過下半年值得一提的是，蛋黃區打底後，買氣逐漸加溫，吸引不少換屋族。在六都表現上，本月北市、桃園、台南、高雄都呈現微幅成長，新北盤整幅度較大。不過，隨著成交量增幅縮小，也可視為下半年一大警訊，不可不慎。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，但是事與願違，市場雖無利多，但賣方也無壓力，鬼月將至，本月買氣不旺，若要期待交易量再起，可能得等到第四季。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 根據財政部財政資訊中心最新資料顯示，2016年新北各里的平均年所得中，收入最高的里年收入逼近290萬，大出民眾意料，其中新店囊括六名，傲視各區，而第一名的新店區華城里，平均每戶年所得為289.8萬，第二名是新店區的下城里，平均年所得229.0萬，過去被認為是新北大安區的板橋區僅有二個里入榜，其中福丘里位居第三，平均年所得179.9萬，值得一提的是淡水區跟汐止區都有入榜，淡水區的鄧公里位居第六，平均年所得153.9萬，而汐止區的忠山里位居第七，平均年所的153.0萬。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，新店早期多為公教人員居住，環境安靜單純，加上區域生活品質十分接近北市，往往是北市換屋族移居新北的首選之一，除此之外，新店有許多企業總部，如HTC、鼎新電腦、技嘉科技等，因此許多科技業的從業人員，尤其是高階主管，都會選擇居住於新店，連帶拉抬行情，加上近年不少低調富豪期待有天有地，離塵不離城的生活，新店別墅也成為熱門產品。 郎美囡指出，綜觀本次表現較為突出的區域，多有豪宅或是特殊高價產品位於以第一名，新店的別墅區是許多企業家或知名人士喜愛的居住地，華城區最著名的社區有大台北華城、青山鎮等，主要為企業家及專業人士居住，其中也有許多知名人士會因為小孩就讀康橋國際學校而就近購屋，華城里除以別墅見長外，經環快、二高只要20分鐘左右就可以到達台北市信義區或敦化南路，選擇多、房價親民，故不少高資產族群不選台北市，願意轉進新店區。 綜觀平均所得前十名，除了新店佔比高之外，較特別的是淡水及汐止都有入榜，郎美囡表示，淡水鄧公里在學府路東側，距離捷運淡水站及英專路商圈都近，是淡水的精華區，早期還沒有淡海新市鎮時，這裡的住宅大樓是淡水高資產族群的最愛，其中麗陽花園、海闊、觀海、水噹噹等大樓社區到現在還能維持3字頭上下的行情；而汐止忠山里緊鄰台北市內湖區，且近中山高，許多於在內湖或高架通勤可到北市上班者會選擇居住於此，區域內白馬山莊、東湖山莊、瓏山林等都是知名社區；至於板橋區的福丘里及深丘里都在新板特區的範圍內，該區域是板橋著名的豪宅區，故能進入平均所得前十名並不意外。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，過去北市被認為是藏富所在，近年因房價與生活品質等因素，讓資產客轉戰新北，從新北市各里平均年所得可發現，高資產族群在大台北地區購屋不見得必選台北市，除北市都更困難，老屋難翻新外，畢竟新北市新案選擇多，房價較低，居住品質也不輸北市，加上地方政府政策鼓勵，新貴轉戰新北也是順水推舟。    

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 走過2018上半年，住商機構企劃研究室依據六都地政局資料，統計六都上半年交易量最多的前十大行政區，新北市板橋區爆冷奪魁，上半年累計買賣移轉棟數4千棟，榜眼跟探花都在桃園市，分別是桃園區及中壢區，過去蟬連多次榜首的新北市淡水區並未擠進前三，台中市有西屯區及北屯區進榜，排名位於中間，而上半年黑馬為台南市永康區，共2363棟排名第八，贏過第九名的高雄鳳山區，至於過去一直是話題焦點的台北市，在2018年上半年並未有行政區進榜。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場盤整後主力買盤以自用、首購為主，由於訴求低總價，買方願意以時間成本取代房價成本，轉進新北市與桃園市，此外，許多區域新推案強調低總價或低首付，首購族受吸引，也連帶拉抬區域交易量。 綜觀上半年度交易量前十大的行政區，新北市共有四個區域進榜，分別是板橋、淡水、中和、新莊，桃園市占二名，為桃園跟中壢，台中西屯及北屯頗有表現，高雄市僅鳳山進榜，而台南永康區這次以黑馬之姿，殺進第八名，還勝過新北新莊，讓人意外。郎美囡指出，板橋雖然在新北市屬於高價區域，但受惠於重劃區新案破盤價所促成的全面性殺盤，買氣獲得帶動，而像淡水、中和、新莊也因為持續有低價或低首付的選擇，且案量大區域生活機能漸趨成熟，故能有一定的交易量。    至於桃園近年都是交易大熱門，在雙北房價擠壓與機場捷運及五楊高架通車造成便利性提高的影響下，桃園區及中壢區表現頗為強勢，而台中西屯區在有感降價後交易量回穩，台中北屯區及高雄鳳山區則受人口紅利支撐交易量，比較特別的是台南永康區，受惠南科的就業人口及重劃區的大量推案交屋，首次擠進交易量前十名。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2018年買氣略有回溫，不過幅度並不高，且部分是交屋量支撐，故信心回升凝聚出的買氣還不穩固，主要關鍵仍在買賣雙方對於價格的認知差異，若房價未能達到買方甜蜜點，買氣終究難以推展。時至下半年，若無重大話題，買氣不容易被期待。       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】央行還在考慮要不要解禁豪宅的房市管制，台北市豪宅似乎已有解凍的眉目，依據台北市實價登錄揭露2018年4月交易資料中，有4筆大直豪宅西華富邦的交易，其中位於26樓，寫下本批最高單價一坪217.3萬，總價3.2億，是西華富邦在實價登錄資料中單價排名第7高的交易，而4月份的交易中，另筆26樓成交215.4萬，其他兩筆單價則未達200萬，依據實價資料，上一次突破200萬，是2017年7月份32樓交易，一坪257.2萬，總價3.8億。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，4月份最高單價是睽違近一年再次突破200萬的交易，由於西華富邦中高樓層有水岸景觀，且有飯店式管理，甫推出便引起注目，是大直指標性豪宅之一，但先前恰逢政府打房，豪宅又是房市管制的主力目標，因此台北市豪宅交易都沉寂了一段時間，爾後台北市豪宅稅降稅，均有助於減少持有成本，市場上許多指標豪宅也陸續出現交易，例如文心信義、和平大苑等等在近一年都交出漂亮成績，反而讓豪宅市場汰弱留強的趨勢更為顯著。    近年豪宅除了講求地段，也訴求特色，郎美囡指出，西華富邦由宜華國際、富邦建設及萬豪飯店共同建構，共有42層，而中高樓層有水岸景觀，且有萬豪飯店管理系統，因此管理費較高，該建案總共有198戶，實價登錄上揭露的交易僅91筆，交易單價約在125~290萬，高低樓層價差甚大，在2015年曾有一坪290.6萬的交易，總價高達4.3億，也是目前整個中山區單價最高的豪宅。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於政府認為豪宅交易能帶起房市風向，故房市管制陸續解禁後，卻獨獨不鬆綁豪宅，加上內外政經因素使然，讓豪宅急速冷凍，不過經過2年多的市場盤整，許多豪宅也出現價格修正，此外買方對市場、稅制運作都有一定認知，當整體買氣回溫，市場信心增強，豪宅交易自然露出曙光。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 財團法人金融聯合徵信中心公布最新全國貸款資料，2018年第一季六都表現穩健，平均貸款成數6成9、平均利率1.76％，普遍優於2017年同期，至於跟2017年第四季相比則大多為成數減少、利率較低的狀態，六都中2018年第一季表現最好的是台南市，貸款成數7成1，貸款利率1.73％，整體而言，雙北的貸款成數都不到7成，而貸款利率最高的區域則是桃園市，三季都在1.81％以上。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，2018年第一季不動產市場交易回溫，市場信心增強，銀行寬鬆銀根，貸款成數維持在7成上下，而貸款利率持續維持低檔，2018年第一季六都在貸款成數的表現上，雙北由於總價較高，平均值難以突破7成，至於其他四都則都在7成以上；至於利率方面，雖然現階段維持低檔，但美國聯準會已預告美國升息步調，台灣受國際金融影響有可能會跟進，不過台灣就算升息應該也是緩步調升，衝擊性相對弱化。 雙北成數低，台南好棒棒    綜觀六都核貸條件，2018年第一季跟前一季相比普遍較差，雙北貸款成數最低，台北市2018年第一季貸款成數僅6成5，雖然比2017年同期好，但跟前一季6成7相比略有減少，其他四都2018年第一季貸款成數都維持在7成以上，以台南7成1的表現最佳，而平均核貸利率最佳者也是台南市，2018年第一季1.73％，次低者為台北市，平均貸款利率1.75％，而桃園市是貸款利率最高者，平均在1.81％以上，郎美囡指出，2018年第一季雖然與2017年第四季相比有落差，但跟2017年同期相比表現不俗，雙北受累於高房價，平均貸款成數一直難以突破7成，不過台北市保值性相對高，故貸款成數在六都中仍相對寬鬆，此外，由於南部自住比例較高、房價較低，故貸款條件較佳，而桃園市近年有許多新案，也吸引許多買方進駐，雖貸款成數達到7成，但由於買氣多有話題性帶動，加上投資比不低，銀行端控制風險因素下，貸款利率較高。 銀行搶客，利率走低 觀察近期市場表現，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於不動產市場買氣、信心度都有回穩跡象，各大銀行紛紛以優惠方案拉房屋貸款客戶，不少貸款專案的條件不輸青安貸，使得利率維持低檔，不過房屋貸款條件除了銀行政策跟房屋條件會有影響外，關鍵因素在於申貸人本身的財務狀況以及標的物本身，故建議民眾若想要有較佳的貸款條件，除在物件上審慎挑選外，自身財務狀態也必須維持一定水準。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 近年不動產市場雖然緊縮，但是具有投資效益的店面仍具有一定的關注度，住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料，統計台北市東區、西門、士林3大商圈店面、近5年的最高成交單價，東區最高單價出現在2014年，坪均一坪要價778.5萬，高居近5年3大商圈之冠，士林夜市商圈最高單價在2015年，一坪547.5萬，西門町的最高單價出現在前年，一坪390.2萬，三大商圈在近5年的最高價分別落在不同年度，不過很有默契地，最高成交單價在2017年都走入近5年最低點。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，這幾年不動產市場盤整、店商衝擊、以及陸團減少等因素，台北市許多商圈發展遇到瓶頸，不過著名商圈的店面依然頗受青睞，但由於買方多認為市場狀態不佳，價格應該有大幅的議價空間，鮮少意願加價，但屋主認為未來仍有潛力，願意大幅降價者有限，尤其商圈精華地段的店面價格拉鋸、互不相讓，店面難以拉抬出更高單價，去年3大商圈一同走入近5年低點。    綜觀3大商圈近5年店面最高單價走勢，都在2017年走向最低，且都不到300萬，郎美囡表示，這幾年房市盤整，商圈又面臨重重考驗，因此買方多想趁勢入手，不過大部分的屋主並不缺資金，尤其精華地段的店面鮮少有議價空間，故買方願意入手的物件也相對有限，2017年店面最高單價都走低。而3大商圈中，西門町是唯一在市場大幅緊縮的2016年，還創出近5年最高價的商圈，由於西門町是在各商圈受到電商衝擊、陸團減少影響後，還能保有人潮的商圈，故在房市盤整期間還能創高價，但目前是買方市場為導向，未來幾年是否能再超越，值得觀察。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，2018年第一季買氣有明顯回溫的趨勢，市場信心大增，因此屋主態度轉硬，議價空間緊縮，不過從買方的角度而言，市場仍處於盤整階段，價格應有所修正，因此未來買賣雙方的價格拉鋸戰，可能會持續上演。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 時序進入2018年第二季，五月表現仍相處於穩健，住商機構統計2018年5月份全體系內部交易量，和2018年4月份相比，全台表現持平，成長約1.9％，與2017年5月交易狀況相較，增加了10％，各區域表現上，北市月增加達9.3％，年成長也有22.1％，其餘各區表現互有消長，新北月增32％，年增40.8％；桃園月衰退6.6％，年減10.9％，台中月微增0.6％，年增33.6％；台南月減4％，年增25.7％；高雄月減8.3％，年減18.2％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，2018年5月份延續買氣多較2017年強，特別是雙北，推估是觀望已久的自用客戶轉進，為買氣帶來力道所致。 綜觀全台交易狀況，2018年較2017年同期強。徐佳馨分析，2018年第一季假期與天候不佳，加上外在環境紛擾，影響買方購屋意願，四月份延續三月份搭配建商329檔期熱度，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加。該風潮延續到五月，雖然繳稅對買方產生壓力，不過仍能維持平盤，可見價格逐漸達成共識，成交只差臨門一腳。 在六都表現上，雙北買氣明顯加溫，推估是北市價格修正已經打底，促使買方轉進，不少買方也有了購買北市的意願，台中、台南與高雄雖有小幅修正，但都在1成以內，推估應為市場較無新話題，加上價格未有太大鬆動，買氣猶疑所致。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，但是事與願違，而近期升息訊號不斷，下半年極有可能升息，對於自用客戶來說雖然幅度不大，市場可能因此產生抗性，購屋人不可不慎。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 依據建管處統計，台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有581,610戶，佔台北市住宅總戶數7成以上，也有許多買方想在台北市買新屋，但台北市新屋量體比例偏低，故新屋的選擇相對少了許多，住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料，統計近一年(2017年3月~2018年3月)5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價，並計算每個行政區新屋老屋的平均價差，其中大安區新舊價差最大，新屋高舊屋69.7％，一坪平均差50.6萬，這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋，同樣豪宅林立的信義區價差居次，一坪差67.1％，南港區跟文山區市價差最少，一坪分別差27.8％、29.1％。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅，因此平均單價都在百萬，故即使這兩區的老屋單價也高，新屋、老屋間的價差極大，而價差最小的南港區，因為重劃區關係新屋量不少，這幾年交易緊縮，故新屋價格維持6字頭，至於文山區，因區域中多為自住需求，價格相對穩健，新屋的價格也較為平實，平均單價5字頭，在台北市是買新屋負擔相對輕的區域，另一方面，雖然這幾年建商大打讓利，但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素，會有較大的讓利空間外，一般新屋住宅因為整體供給量偏少，反而難有較大的讓價空間。 綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現，許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高，其中北投區的新屋交易量最高，郎美囡指出，北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量，此外，新屋平均房價60.3萬，也是吸引力所在，而內湖區也有大量的新屋交易，甚至交易量接近老屋的交易量，原因在於內湖重劃區的新房多，且有許多換屋的外來人口，因此在內湖買新屋的比例較高，另一方面，新屋單價以文山區跟萬華區還維持在5字頭，萬華區因為近年有許多套房物件交屋，因此單價略高於文山區，且兩區的新屋價格不算高，因此新屋、老屋的價差在15萬以內。    至於價差最大的大安區，新屋平均單價高達123.1萬，老屋則是72.6萬，也是所有行政區中老屋單價最高者，郎美囡表示，大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅，新推案也以這兩種物件類型為主力，故新屋單價高，另一方面，大安區內多為精華地段，有許多著名學區，故老屋的價格一直位居全市之冠，尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋，故大安區的老屋詢問度居高不下。 由於新屋的硬體新、大多有管理機制，且北市素地少、重建難，故每每推出必受矚目，不過新屋的實際使用坪數多約在6成左右，而老屋公設少，坪數相對實在，故造就了老屋愛好者，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，買新屋、尤其是預售屋，對於使用空間務必釐清，避免建成後與期待有所落差，而老屋固然實際使用坪數較大，不過老屋通常會需要修繕，若前屋主裝潢老舊，購屋後勢必要重整一番，因此買老屋建議也要估算整修成本。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新繼承及贈與的移轉量資料，2018年第一季跟2017年及2016年同期相比，無論繼承或贈與的移轉量都走揚，全國繼承移轉年增率5.5％、贈與移轉量年增率1.8％，且比較2016年同期繼承及贈與移轉量，全國一路走升，大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，不動產市場經過盤整，但利率維持低檔，因此房價修正幅度有限，故買方大多保守觀望，不少民眾選擇以租代買，或是期待家中長輩贈與繼承，另一方面，遺贈稅新制在2017年5月中旬上路，遺產淨值5000萬以下、贈與淨值2500萬以下稅率依然10％，且遺產有許多扣除額，而贈與每年每人有220萬免稅額，房地產採取現值計價，故淨值要進階到高稅率者可能不多，因此新稅制啟動後房地產還是富爸媽移轉時的心頭好。    綜觀六都的繼承及贈與量，繼承移轉量只有桃園市下滑0.2％，其他五都繼承量都增加，以台南市11.7％最高，台北市10.5％居次，而贈與移轉則各自表述，六都中台北、新北、高雄市增加，其他三都則是下滑，以台南下滑7.2％最多，其中桃園市是唯一繼承及贈與量都下降的區域。郎美囡指出，由於少子化及年輕一輩買房不易的關係，許多父母都會把房產留給後代，而繼承可免課土增稅，節稅效果佳，贈與稅率10％的淨值為2500萬以下，又有日後買賣產生高稅金，故各區域增減量不一，全國增加幅度小，而桃園市是北北桃房價相對低者，且地方建設還有可期待空間，因此自住、置產買盤較穩，反映在繼承及贈與的量相對減少。 雖然有些民眾不買房等繼承或贈與，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，房地合一上路後，出售繼承或受贈可能會被課重稅，不過近期有不少家長善用自用住宅重購退稅的方式達到節稅效果，因此想要讓兒女擁有房產的父母，可多加評估，並預先規劃，將有意想不到的效果。 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】這幾年由於少子化因素，人口紅利成為是否影響房價的討論因素，住商機構依據內政部戶政司資料，統計全台人口密度前五高行政區，以及該行政區的房價走勢，人口密度最高的前五名分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、以及新北板橋區，五區房價都走跌，榜首永和區的房價跌幅最小，僅0.9％，房價持平，跌幅最深的是高雄新興區，下修13.0％。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣地狹人稠，永和區的人口密度曾登國際之冠，這幾年人口密度雖有減少，但仍為全台榜首，而這五個行政區雖然是最多人住的區域，但房價卻也下跌，主要還是受整個大盤影響，且雖然人多壅擠通常生活機能都到位，若沒有新建設疏通或區域市容重整，容易有交通壅塞、環境整潔等問題，買方購屋時也易在機能及壅擠程度上難以割捨。 綜觀人口密度前五行政區房價，五區全下跌，永和小跌0.9％，幾乎持平，大安跌7.0％、蘆洲跌3.6％、新興跌13.0％、板橋跌5.0％，郎美囡指出，五區的跌幅大多不深，永和區的房價最穩，雖然最為擁擠，但永和有中正、永福、福和、秀朗四座橋連通台北市，且有捷運、公車路線多，通勤北市極為便利，此外，生活機能充足、房價低於台北市，故吸引許多首購或換屋族考量買在永和區，故在房市向下盤整時，房價相對穩健。    至於跌幅最深的高雄新興區，住商不動產高雄威欣民生加盟店店東常偉倫表示，新興區雖然發展早，但近年面臨老齡化的問題，無論建物或人口結構都偏向老化，屋齡大多在35年以上，想要新房子的買方很難在此找到物件，此外，這幾年北高雄的商業性較強，因此店面類物件也屬北高雄較為活絡，加上高雄許多重劃區推出不少新建案，相形之下，新興區的讓價幅度較高。 郎美囡表示，人多的地方容易匯集出生活機能，雖然過於擁擠常衍生出環境衛生、交通壅塞、停車位難尋等問題，但對於自住買方而言，便利的生活機能是最主要的考量，故儘管人多擁擠，高密度行政區的詢問度也居高不墜。