【MyGoNews蕭又安/綜合報導】央行還在考慮要不要解禁豪宅的房市管制，台北市豪宅似乎已有解凍的眉目，依據台北市實價登錄揭露2018年4月交易資料中，有4筆大直豪宅西華富邦的交易，其中位於26樓，寫下本批最高單價一坪217.3萬，總價3.2億，是西華富邦在實價登錄資料中單價排名第7高的交易，而4月份的交易中，另筆26樓成交215.4萬，其他兩筆單價則未達200萬，依據實價資料，上一次突破200萬，是2017年7月份32樓交易，一坪257.2萬，總價3.8億。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，4月份最高單價是睽違近一年再次突破200萬的交易，由於西華富邦中高樓層有水岸景觀，且有飯店式管理，甫推出便引起注目，是大直指標性豪宅之一，但先前恰逢政府打房，豪宅又是房市管制的主力目標，因此台北市豪宅交易都沉寂了一段時間，爾後台北市豪宅稅降稅，均有助於減少持有成本，市場上許多指標豪宅也陸續出現交易，例如文心信義、和平大苑等等在近一年都交出漂亮成績，反而讓豪宅市場汰弱留強的趨勢更為顯著。    近年豪宅除了講求地段，也訴求特色，郎美囡指出，西華富邦由宜華國際、富邦建設及萬豪飯店共同建構，共有42層，而中高樓層有水岸景觀，且有萬豪飯店管理系統，因此管理費較高，該建案總共有198戶，實價登錄上揭露的交易僅91筆，交易單價約在125~290萬，高低樓層價差甚大，在2015年曾有一坪290.6萬的交易，總價高達4.3億，也是目前整個中山區單價最高的豪宅。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，由於政府認為豪宅交易能帶起房市風向，故房市管制陸續解禁後，卻獨獨不鬆綁豪宅，加上內外政經因素使然，讓豪宅急速冷凍，不過經過2年多的市場盤整，許多豪宅也出現價格修正，此外買方對市場、稅制運作都有一定認知，當整體買氣回溫，市場信心增強，豪宅交易自然露出曙光。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 財團法人金融聯合徵信中心公布最新全國貸款資料，2018年第一季六都表現穩健，平均貸款成數6成9、平均利率1.76％，普遍優於2017年同期，至於跟2017年第四季相比則大多為成數減少、利率較低的狀態，六都中2018年第一季表現最好的是台南市，貸款成數7成1，貸款利率1.73％，整體而言，雙北的貸款成數都不到7成，而貸款利率最高的區域則是桃園市，三季都在1.81％以上。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，2018年第一季不動產市場交易回溫，市場信心增強，銀行寬鬆銀根，貸款成數維持在7成上下，而貸款利率持續維持低檔，2018年第一季六都在貸款成數的表現上，雙北由於總價較高，平均值難以突破7成，至於其他四都則都在7成以上；至於利率方面，雖然現階段維持低檔，但美國聯準會已預告美國升息步調，台灣受國際金融影響有可能會跟進，不過台灣就算升息應該也是緩步調升，衝擊性相對弱化。 雙北成數低，台南好棒棒    綜觀六都核貸條件，2018年第一季跟前一季相比普遍較差，雙北貸款成數最低，台北市2018年第一季貸款成數僅6成5，雖然比2017年同期好，但跟前一季6成7相比略有減少，其他四都2018年第一季貸款成數都維持在7成以上，以台南7成1的表現最佳，而平均核貸利率最佳者也是台南市，2018年第一季1.73％，次低者為台北市，平均貸款利率1.75％，而桃園市是貸款利率最高者，平均在1.81％以上，郎美囡指出，2018年第一季雖然與2017年第四季相比有落差，但跟2017年同期相比表現不俗，雙北受累於高房價，平均貸款成數一直難以突破7成，不過台北市保值性相對高，故貸款成數在六都中仍相對寬鬆，此外，由於南部自住比例較高、房價較低，故貸款條件較佳，而桃園市近年有許多新案，也吸引許多買方進駐，雖貸款成數達到7成，但由於買氣多有話題性帶動，加上投資比不低，銀行端控制風險因素下，貸款利率較高。 銀行搶客，利率走低 觀察近期市場表現，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於不動產市場買氣、信心度都有回穩跡象，各大銀行紛紛以優惠方案拉房屋貸款客戶，不少貸款專案的條件不輸青安貸，使得利率維持低檔，不過房屋貸款條件除了銀行政策跟房屋條件會有影響外，關鍵因素在於申貸人本身的財務狀況以及標的物本身，故建議民眾若想要有較佳的貸款條件，除在物件上審慎挑選外，自身財務狀態也必須維持一定水準。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 近年不動產市場雖然緊縮，但是具有投資效益的店面仍具有一定的關注度，住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料，統計台北市東區、西門、士林3大商圈店面、近5年的最高成交單價，東區最高單價出現在2014年，坪均一坪要價778.5萬，高居近5年3大商圈之冠，士林夜市商圈最高單價在2015年，一坪547.5萬，西門町的最高單價出現在前年，一坪390.2萬，三大商圈在近5年的最高價分別落在不同年度，不過很有默契地，最高成交單價在2017年都走入近5年最低點。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，這幾年不動產市場盤整、店商衝擊、以及陸團減少等因素，台北市許多商圈發展遇到瓶頸，不過著名商圈的店面依然頗受青睞，但由於買方多認為市場狀態不佳，價格應該有大幅的議價空間，鮮少意願加價，但屋主認為未來仍有潛力，願意大幅降價者有限，尤其商圈精華地段的店面價格拉鋸、互不相讓，店面難以拉抬出更高單價，去年3大商圈一同走入近5年低點。    綜觀3大商圈近5年店面最高單價走勢，都在2017年走向最低，且都不到300萬，郎美囡表示，這幾年房市盤整，商圈又面臨重重考驗，因此買方多想趁勢入手，不過大部分的屋主並不缺資金，尤其精華地段的店面鮮少有議價空間，故買方願意入手的物件也相對有限，2017年店面最高單價都走低。而3大商圈中，西門町是唯一在市場大幅緊縮的2016年，還創出近5年最高價的商圈，由於西門町是在各商圈受到電商衝擊、陸團減少影響後，還能保有人潮的商圈，故在房市盤整期間還能創高價，但目前是買方市場為導向，未來幾年是否能再超越，值得觀察。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，2018年第一季買氣有明顯回溫的趨勢，市場信心大增，因此屋主態度轉硬，議價空間緊縮，不過從買方的角度而言，市場仍處於盤整階段，價格應有所修正，因此未來買賣雙方的價格拉鋸戰，可能會持續上演。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 時序進入2018年第二季，五月表現仍相處於穩健，住商機構統計2018年5月份全體系內部交易量，和2018年4月份相比，全台表現持平，成長約1.9％，與2017年5月交易狀況相較，增加了10％，各區域表現上，北市月增加達9.3％，年成長也有22.1％，其餘各區表現互有消長，新北月增32％，年增40.8％；桃園月衰退6.6％，年減10.9％，台中月微增0.6％，年增33.6％；台南月減4％，年增25.7％；高雄月減8.3％，年減18.2％。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，2018年5月份延續買氣多較2017年強，特別是雙北，推估是觀望已久的自用客戶轉進，為買氣帶來力道所致。 綜觀全台交易狀況，2018年較2017年同期強。徐佳馨分析，2018年第一季假期與天候不佳，加上外在環境紛擾，影響買方購屋意願，四月份延續三月份搭配建商329檔期熱度，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加。該風潮延續到五月，雖然繳稅對買方產生壓力，不過仍能維持平盤，可見價格逐漸達成共識，成交只差臨門一腳。 在六都表現上，雙北買氣明顯加溫，推估是北市價格修正已經打底，促使買方轉進，不少買方也有了購買北市的意願，台中、台南與高雄雖有小幅修正，但都在1成以內，推估應為市場較無新話題，加上價格未有太大鬆動，買氣猶疑所致。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，但是事與願違，而近期升息訊號不斷，下半年極有可能升息，對於自用客戶來說雖然幅度不大，市場可能因此產生抗性，購屋人不可不慎。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 依據建管處統計，台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有581,610戶，佔台北市住宅總戶數7成以上，也有許多買方想在台北市買新屋，但台北市新屋量體比例偏低，故新屋的選擇相對少了許多，住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料，統計近一年(2017年3月~2018年3月)5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價，並計算每個行政區新屋老屋的平均價差，其中大安區新舊價差最大，新屋高舊屋69.7％，一坪平均差50.6萬，這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋，同樣豪宅林立的信義區價差居次，一坪差67.1％，南港區跟文山區市價差最少，一坪分別差27.8％、29.1％。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅，因此平均單價都在百萬，故即使這兩區的老屋單價也高，新屋、老屋間的價差極大，而價差最小的南港區，因為重劃區關係新屋量不少，這幾年交易緊縮，故新屋價格維持6字頭，至於文山區，因區域中多為自住需求，價格相對穩健，新屋的價格也較為平實，平均單價5字頭，在台北市是買新屋負擔相對輕的區域，另一方面，雖然這幾年建商大打讓利，但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素，會有較大的讓利空間外，一般新屋住宅因為整體供給量偏少，反而難有較大的讓價空間。 綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現，許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高，其中北投區的新屋交易量最高，郎美囡指出，北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量，此外，新屋平均房價60.3萬，也是吸引力所在，而內湖區也有大量的新屋交易，甚至交易量接近老屋的交易量，原因在於內湖重劃區的新房多，且有許多換屋的外來人口，因此在內湖買新屋的比例較高，另一方面，新屋單價以文山區跟萬華區還維持在5字頭，萬華區因為近年有許多套房物件交屋，因此單價略高於文山區，且兩區的新屋價格不算高，因此新屋、老屋的價差在15萬以內。    至於價差最大的大安區，新屋平均單價高達123.1萬，老屋則是72.6萬，也是所有行政區中老屋單價最高者，郎美囡表示，大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅，新推案也以這兩種物件類型為主力，故新屋單價高，另一方面，大安區內多為精華地段，有許多著名學區，故老屋的價格一直位居全市之冠，尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋，故大安區的老屋詢問度居高不下。 由於新屋的硬體新、大多有管理機制，且北市素地少、重建難，故每每推出必受矚目，不過新屋的實際使用坪數多約在6成左右，而老屋公設少，坪數相對實在，故造就了老屋愛好者，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，買新屋、尤其是預售屋，對於使用空間務必釐清，避免建成後與期待有所落差，而老屋固然實際使用坪數較大，不過老屋通常會需要修繕，若前屋主裝潢老舊，購屋後勢必要重整一番，因此買老屋建議也要估算整修成本。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據內政部最新繼承及贈與的移轉量資料，2018年第一季跟2017年及2016年同期相比，無論繼承或贈與的移轉量都走揚，全國繼承移轉年增率5.5％、贈與移轉量年增率1.8％，且比較2016年同期繼承及贈與移轉量，全國一路走升，大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，不動產市場經過盤整，但利率維持低檔，因此房價修正幅度有限，故買方大多保守觀望，不少民眾選擇以租代買，或是期待家中長輩贈與繼承，另一方面，遺贈稅新制在2017年5月中旬上路，遺產淨值5000萬以下、贈與淨值2500萬以下稅率依然10％，且遺產有許多扣除額，而贈與每年每人有220萬免稅額，房地產採取現值計價，故淨值要進階到高稅率者可能不多，因此新稅制啟動後房地產還是富爸媽移轉時的心頭好。    綜觀六都的繼承及贈與量，繼承移轉量只有桃園市下滑0.2％，其他五都繼承量都增加，以台南市11.7％最高，台北市10.5％居次，而贈與移轉則各自表述，六都中台北、新北、高雄市增加，其他三都則是下滑，以台南下滑7.2％最多，其中桃園市是唯一繼承及贈與量都下降的區域。郎美囡指出，由於少子化及年輕一輩買房不易的關係，許多父母都會把房產留給後代，而繼承可免課土增稅，節稅效果佳，贈與稅率10％的淨值為2500萬以下，又有日後買賣產生高稅金，故各區域增減量不一，全國增加幅度小，而桃園市是北北桃房價相對低者，且地方建設還有可期待空間，因此自住、置產買盤較穩，反映在繼承及贈與的量相對減少。 雖然有些民眾不買房等繼承或贈與，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，房地合一上路後，出售繼承或受贈可能會被課重稅，不過近期有不少家長善用自用住宅重購退稅的方式達到節稅效果，因此想要讓兒女擁有房產的父母，可多加評估，並預先規劃，將有意想不到的效果。 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】這幾年由於少子化因素，人口紅利成為是否影響房價的討論因素，住商機構依據內政部戶政司資料，統計全台人口密度前五高行政區，以及該行政區的房價走勢，人口密度最高的前五名分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、以及新北板橋區，五區房價都走跌，榜首永和區的房價跌幅最小，僅0.9％，房價持平，跌幅最深的是高雄新興區，下修13.0％。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣地狹人稠，永和區的人口密度曾登國際之冠，這幾年人口密度雖有減少，但仍為全台榜首，而這五個行政區雖然是最多人住的區域，但房價卻也下跌，主要還是受整個大盤影響，且雖然人多壅擠通常生活機能都到位，若沒有新建設疏通或區域市容重整，容易有交通壅塞、環境整潔等問題，買方購屋時也易在機能及壅擠程度上難以割捨。 綜觀人口密度前五行政區房價，五區全下跌，永和小跌0.9％，幾乎持平，大安跌7.0％、蘆洲跌3.6％、新興跌13.0％、板橋跌5.0％，郎美囡指出，五區的跌幅大多不深，永和區的房價最穩，雖然最為擁擠，但永和有中正、永福、福和、秀朗四座橋連通台北市，且有捷運、公車路線多，通勤北市極為便利，此外，生活機能充足、房價低於台北市，故吸引許多首購或換屋族考量買在永和區，故在房市向下盤整時，房價相對穩健。    至於跌幅最深的高雄新興區，住商不動產高雄威欣民生加盟店店東常偉倫表示，新興區雖然發展早，但近年面臨老齡化的問題，無論建物或人口結構都偏向老化，屋齡大多在35年以上，想要新房子的買方很難在此找到物件，此外，這幾年北高雄的商業性較強，因此店面類物件也屬北高雄較為活絡，加上高雄許多重劃區推出不少新建案，相形之下，新興區的讓價幅度較高。 郎美囡表示，人多的地方容易匯集出生活機能，雖然過於擁擠常衍生出環境衛生、交通壅塞、停車位難尋等問題，但對於自住買方而言，便利的生活機能是最主要的考量，故儘管人多擁擠，高密度行政區的詢問度也居高不墜。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 走過房市低谷，民眾在購屋上有出現那些變化呢？住商機構統計2017年第一季與2018年第一季內部議價空間與銷售天數後發現，全國銷售天數增加2.2天，議價空間小縮0.3個百分點。在六都的銷售天數表現上，台南增27天最多，新北減少24.6天最吸睛；議價空間上，高雄增加6.2個百分點，台中卻減少了3.2個百分點。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變，在銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，也可觀察到賣方開價越趨平實，價格逐漸打底的現實。    若從銷售天數來看，北市銷售時間依舊最長，達129天，新北最短，僅94.2天；在增減表現上，相較於2017年同期，減少最多的為新北的24.6天，增加最多的為台南的27天。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北是案量較大的重賣壓區，不少賣得太久的屋主願意降價求售，新上架的案子也願意平實開價，兩相平均之下降低銷售天數，應是銷售天數明顯減少的重要原因。而台南可能是農曆年在即，不少賣很久的屋主願意在年前賣屋好過年，應是銷售天數增加的重要因素。 而在議價空間上，六都除了高雄外，增減幅度都在4個百分點之內，處於相對平穩。高雄增加6.2個百分點最多，台中減少3.2個百分點最明顯，郎美囡表示，議價率減少集中在桃園以南，應和總價低與開價平實有關，而高雄過去不少屋主開價過高，在期待早日了結的心態下，議價空間也增加。 綜觀未來，徐佳馨認為，如無太大黑天鵝出現，2018年將延續2017年的基調，即便2018年下半年可能面臨升息，不過幅度不大，影響應相對有限。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】住商機構統計內部成交行情，2018年3月份全體系交易量，和2018年1月份相比，全台量增20.8％，與2017年3月相較，也增加了7.4％，各區域表現上，北市是唯一年表現與月表現衰退的區域，其他行政區多數比2018年一月來得好，月表現又以台中量增43.7％最多，其次是台南35.7％，桃園32.1％，新北27％，高雄15.2％，和2017年3月相比，除北高兩區衰退，其餘皆有成長。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，3月份表現強勢，和過年前後遞延買盤有關，自用客戶轉進為買氣帶來力道，北市雙雙衰退應和價格未有鬆動有關。 綜觀全台交易狀況，與2018年1月份相比，全台量增20.8％，整體交易狀況轉熱，和2017年3月相比，量增也達7.4％。徐佳馨分析，2018年1月天氣不佳，影響買氣，加上農曆春節將至，影響買方購屋意願，三月份搭配建商329檔期話題，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加。 在六都表現上，北市表現最弱，推估是北市價格修正已經打底，影響買氣，其中也有不少買方轉進新北市與桃園，以交通成本替代購屋成本的意願更為明顯，台中與台南買氣轉旺，多為看屋已久的購屋客，見價格未有太大鬆動，年後也比較願意出手。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，經歷多年盤整，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，雖然買方期待跌價，但在低利環境下並不容易，如何取得共識促成交易，將會是2018年最大的考驗。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】經歷過2016年房市低谷，2017年台灣房市逐漸回暖，綜觀2018年前兩個月的房市表現，確實感受到春燕將至。不過，在成交量相對低迷，消費者又以自用為主的格局下，房仲業者得採取更積極的作法因應，也因此，國內知名房仲業者-21世紀不動產、大家房屋、中信房屋、太平洋房屋與住商不動產聯手，透過樂屋網，以全方位的新服務，打破沉悶已久的台灣房市。以五大房仲的規模來說，初估年度提供成交物件約35000件，若以每件1000萬，流通率20％計算，將是700億的大成交平台，不只是國內業者創舉，也將為台灣房產業帶來新亮點。 樂屋網總經理蕭政華指出，O2O對互聯網來說並不陌生，但對房地產業來說，並沒有那麼熟悉，O2O營銷模式又稱離線商務模式，是指線上營銷線上購買帶動線下經營和線下消費，O2O通過打折、提供信息、服務預訂等方式，把線下商店的消息推送給互聯網用戶，從而將他們轉換為自己的線下客戶，這就特別適合必須到店消費的商品和服務。在整個購屋過程中，看屋往往花費最多時間，透過全新的O2O模式，消費者可以一站到位，更快速地做出購屋決策，縮短成交時間。 針對目前的市場，21世紀不動產董事長王福漲觀察，在這數位潮流下，五大品牌房仲藉由樂屋平台，提供給消費者更聰明和迅速的不動產資訊，提升物件配對媒合率，創造出銷售量，也符合21 smarter bolder faster 服務精神，共創三贏。 關於這部分，中信房屋董事長鄭余正全指出，物件成交速度是這個產業未來決勝的關鍵，要加快效率就要透過合作的方式，今天5家房仲聯手樂屋一起來做這個流通平台，就是實踐合作最好的典範。 同時，太平洋房屋董事長盧阿水表示，共享共利合作模式才是當今世代的潮流，在創新思維下不故步自封，太平洋房屋願做對消費者有益的事，所以參與五大品牌聯手樂屋，主動出擊創新房仲市場模式，提供消費者更迅速完整的銷售服務。 住商不動產董事長吳耀焜則認為，處於一個劇烈變動的時代，整個世界、全球市場不斷出現革新與創新，要能不被市場淘汰，需要擁有新思維、新方法，同業及異業結盟不僅能創造更多機會，也能提供民眾更有效率的購屋經驗。大家房屋總經理陳錫琮也分析，互聯網時代下，線上與線下實體通路，提供店家宣傳綜效最佳的平台，也讓消費者更即時、明確地掌握資訊，雙方都能有良好的體驗，是必然之舉。 綜觀未來，雖然2018年台灣房市最大的變數莫過於央行可能升息，不過因為幅度不大，對市場來說並不構成威脅，五大房仲業者都認為，在房地合一上路，與投資客退場下，房地產買方走向年輕化、自用化，與E化的趨勢不可忽視；特別是行動裝置的普及，在自用客戶為主的房市結構下，只有透過具吸引力的海量資料，優質快速的服務，才能獲得消費者的青睞，成為最後贏家。