【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房市修正邁入第四個年頭，房價已從急跌進入盤整至緩跌階段，2017年全台交易量約26.6萬戶，與2016年24.5萬戶相比，雖量增8.6％，但距離30萬戶大關仍有相當落差。觀察雙北市部分，台北市交易量約2.3萬戶，年增9.1％，新北市交易量約5.2萬戶，年增21.6％，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，新北市交易量大幅增加主因為淡水、新莊與板橋等區都有大批交屋潮帶動，包括淡水區的「台北灣-四季之旅」、「宏盛新世界」、新莊區的「超級城市」、「鴻邦世界花園」以及板橋區的「浮洲合宜宅」等社區大樓所帶動。但2018年是否還有大型社區交屋潮的機會，仍需持續觀察。 2018年值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數的情況，以最新2016年第四季統計屋齡五年內新建低度用電戶(餘屋)住宅統計來看，台北市4,878戶、新北市14,548戶，再加上2015年至2016年上半年開工數統計，開工至完工交屋工程期約2-3年來推算，2018年台北市將新增約7,000戶，新北市新增約1.6萬戶。謝志傑表示，2018年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約1.2萬戶，新北市也有3.1萬戶，等於2018年雙北市新屋供給就有約4萬戶，若每戶平均以1500萬元計算，銷售總金額達6000億以上的規模。 大台北都會區以新北市境內重劃區分布最多，謝志傑說明，光是鄰近市中心區重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩重劃區、新莊副都心與頭前重劃區等，住宅區部分已超過140公頃，若再加上郊區的淡海新市鎮、泰山新莊交界的塭仔圳重劃區、五股洲子洋重劃區等，不難想像未來預售或新屋供給仍有相當大的空間，房市賣壓不易快速消化。    謝志傑提醒，建商能否順利去化，端看其讓利出清與產品總價定位的策略。若讓利策略奏效，恐對周邊房市造成房價下修的壓力，屋主應未雨綢繆，避免過度期待新屋市場會帶動區域房價上漲的迷思。另外，過去重劃區可能是創地區高價的指標，今後推案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力，銷售價格會以買得起的總價做訴求，若價格越接近周邊平均房價時，買方優先選擇買新屋的機會就更高。如果重劃區餘屋過多，價降出清的破盤價案例，會成為該區新成屋行情的比較參考，屋主不可不慎。建議有售屋需求的屋主，留意自身社區行情波動，也應積極審視周邊房市的行情變化，價格越接近市場行情越能即早出售，方能加速資金規劃與運用。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2018年2月1日六都會區分別公布「1月份建物買賣移轉棟數」，交易量最大為新北市4,916戶，最少是台南市1,986戶，統計六都交易量為19,337戶，與2017年同期15,658戶比較之下，年增23.5％。 永慶房屋業管部謝志傑經理指出，1月交易量比2017年12月與11月交易高峰相當，加上2017年春節連假落在1月底，工作日相對少，因此比2017年同期明顯增加23.5％，實屬合理。雙北市1月房市交易情況，台北市交易熱區集中於中山區與內湖區，交易量超過300戶，大安區、文山區與士林區也有超過200戶，顯示市中心與市郊區皆有買方進場購屋的需求。 新北市部分，新北市1月交易量約4,916戶，交易量最高的行政區包括淡水區、板橋區與中和區，交易量分別為537戶、518戶與501戶，其中淡水區的「宏盛新世界二期」120戶與「宏普有逸天」75戶，板橋區的「浮洲合宜宅」85戶與「府中心」13戶以及中和區「旭泰城光」21戶等皆有交屋潮，增添整體交易量能。    其他都會區部分，台中市與高雄市表現相對突出，不僅比12月增加，交易年增也有39.4％以及23.4％，台中市熱門交易區包括西屯區與北屯區交易量達514與560戶，其次為市郊區的太平區，交易量302戶，顯示屯區仍是台中交易的焦點，房市供給的重點區。高雄市熱門交易為鳳山區、三民區與楠梓區，交易量分別是396戶、383戶與369戶，顯示南高雄的生活機能發展成熟且中古屋型態多元，房價相對實惠的優勢下，成為高雄房市交易的主力。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場從2017年開始逐漸從谷底爬出，買氣開始回溫，主因在於市場持續維持低利，房價下修空間已有限，觀望的買方逐漸進入市場，故2018年1月的買賣移轉棟數明顯優於2017年，不過2018年1月跟2017年12月的買賣移轉棟數相比，大多小幅緊縮，僅台中市及高雄市維持上揚走勢，可見買氣雖然有回升，但力道仍偏弱，推估2018年市場是價平量揚的走勢。 郎美囡表示，跟2017年12月相比，六都移轉各有增減，不過幅度都不大，買氣增加的力道偏弱，不過台中市表現強勁，年增幅近四成，月增幅雖然只有2.9％，不過移轉棟數上看4042棟，是繼2015年以來，首次單月突破4千棟，其中西屯區跟北屯區都有500以上的移轉棟數，以北屯560棟最多，由於這兩區是近年台中的推案重鎮，故應為交屋量。台中市在2017年8月通過補助及獎勵企業營運總部投資實施辦法，吸引有工廠在台中的企業總部遷到台中，增加地方就業機會，此外水湳智慧城具有話題性，因此吸引許多建商推案，也吸納人口移入，台中也超越高雄，躍昇成為全台第二大都會區。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，2017年大打價格戰，對買氣提升確實有所幫助，不過讓價幅度終究有限，因此近期買氣開始有些遲滯，視各區域物件、建設、房價等條件不同，交易量增減也各自表述，尤其買方對於價格依然斤斤計較，各區物件受新案降價影響的程度也有不同，推測2018年各地買氣將有不同表現，而整體交易量緩步提升。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團根據內政部實價揭露資料統計台北市總價4,000萬以上、新北市,2000萬以上的房市價量變化，比較近三年各年1-10月交易量發現，雙北市2016年均較2015年衰退三成以上，2017年則較2016年成長一至二成，而住宅單價則是呈現小幅下跌的狀況，跌幅均在3％內。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，2017年全球經濟同步復甦，大環境明顯改善，台股萬點行情續航，都讓消費信心回升，民眾購屋意願增加，不僅是受到首購族群青睞的中低總價住宅交易量回溫，中高總價住宅在市場氣氛轉佳後也有逐步回穩的跡象。不過，謝志傑提醒，目前房價仍處於緩跌的階段，讓利仍是觸動買方進場的關鍵主因。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，觀察台北市總價4000萬以上中高總價住宅近三年各年1-10月的交易量變化，發現2016年較2015年大幅衰退36.6％，而2017年則較2016年同期成長19.9％，謝志傑說明，2016年房地合一上路後，短期投資客退出市場，房市由自住客群為主力，交易量能欲大不易，因此，中高總價住宅也受影響，交易量縮，但在央行解除信用管制後，高成數、低利率的優惠房貸吸引有自住需求的民眾進場購屋，讓2017年交易量回升。 那麼，2017年台北市中高總價住宅交易熱區在哪些區域呢？謝志傑說明，中山區以占比19.1％位居第一，其次是內湖區占比15.0％，大安區則以12.7％排名第三，三區交易量已占全台北市近五成。 至於住宅單價變化，謝志傑指出，台北市中高總價住宅單價從2015年的90.2萬元跌至2016年的84.1萬元，跌幅6.8％，2017年再下跌2.6％至每坪81.9萬元，顯示房價並未止跌，只是跌幅收斂，呈現小幅緩跌的局面，顯示中高總價住宅也和一般住宅一樣，仍須讓利才能吸引買方購屋。    新北市中高總價住宅(總價2,000萬以上)交易量統計，2016年較2015年減少34％，而2017年交易量小幅回升一成，增幅10.6％，交易熱區以新莊區、新店區與板橋區名列前三，謝志傑指出，綜合觀察前三名熱門的交易社區包括：新莊區新北大道四段的「遠雄新宿」與「遠雄國都」等，新店區中央路的「美河市」、寶橋路78巷的「玉上園」等，板橋區的南雅南路二段「遠揚加州」、華東街的「家傳」與莊敬路「家麒文化」等。 新北市中高總價住宅單價變化，謝志傑說明，由2015年46.9萬元跌至2016年44.3萬元，再到2017年43.5萬元，跌幅由5.5％降至1.8％，與台北市一樣都呈現跌勢收斂的狀況。最後，謝志傑提醒，雖然雙北市中高中總價住宅交易量增，但仍未回復到2015年水準，顯示目前市況僅是小幅回升，民眾仍普遍期待房價下修，房價沒有上漲空間，對於後市不宜過度樂觀期待，建議有意售屋的屋主，順應時勢變化，適度讓價，先賣先贏，避免錯失最佳售屋時機。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 520總統就職典禮將至，住家周邊房地產也受惠；根據實價登錄統計資料與有巢氏房屋內部統計資料顯示，小英總統位於敦化南路林蔭區的住宅，2014~2016年房價較行政區平均成交價格高約5％~14％。有巢氏房屋執行副總經理莊志成表示，照以往經驗來看，有政要居住的社區大樓，具維安優勢，治安較一般社區佳，加上住戶品質、管理維護等，的確會比同一地段房子，有價格優勢，也是另一種總統光環加持效果。 小英總統的寓所，位於敦化南路二段上，環境綠意盎然，敦化南路與仁愛路是台北市唯二的兩條70米路樹大道，也是舊時官道，從以前就是達官貴人喜愛居住的區域。在蔡英文當選總統後，居所附近維安也再升級。永慶房屋敦南遠企店蔡鎮鴻店長表示：敦化南路二段大樓，地段優且環境便利，區域保值效益高，單坪價格約百萬以上，該地段居住人員均具有相當社會地位，幾乎很少釋出。  而即將卸任的馬英九總統，居住於文山區興隆路二段一帶，稱得上是文山區精華區段。有巢氏房屋興隆公園店店長金會中表示：周邊生活機能完善，有三座捷運站:萬芳醫院站、景美站、萬隆站等…交通便捷。區域內主要仍以公寓產品居多，馬總統住的興隆路二段華廈型產品、戶數單純，正對千坪興隆公園，同類型產品周邊只有兩棟，均價約42-45萬。就算沒有公園加持房價，能做總統的鄰居，周邊治安良好，維安嚴格也是加分效益。 再看到過去陳水扁總統居住的民生社區，位於台北市中心，且早期開發時，仿美國都市社區，沿路種植綠樹，區域內綠樹盎然，即便在總統尚未居住之前，也是民眾詢問度高的區段之一。雖然社區以公寓為主，房價依舊有單坪70萬左右水準，但是釋出一向不多。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 一年一度的報稅季節又來臨！2015年度綜合所得稅的申報時間，將自2016年5月1日起至5月31日為止，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不動產的購屋、售屋行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。 因房地合一稅是2016年起實施，而此次報稅為2015年有處分不動產者，故適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，尚不需考量房地合一稅之問題。陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類： 1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額； 此外，在售屋部分，2015年報稅有幾項新規定需要特別留意：1).核實認定課稅，2).若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15％為獲利所得，3).所得稅級距增加45％稅率等。 陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。 也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。 陳俊宏提醒，在2015年有售屋者，2016年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。 以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。 陳俊宏表示，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為48％。舉例來說，2015年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照48％來計算所得為48萬元。   從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。 舉例來說，小明在2015年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。 提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2015年度完成戶籍設立，且房屋無出租營業的情況才行。 至於2015年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。 陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。 1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋的價格必須高於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。5.僅限小屋換大屋才可以退稅，大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 中央銀行2016年3月24日召開第1季理監事聯席會議，決議再調降利率半碼，重貼現率調整為1.5％、擔保放款融通利率1.875％、短期融通利率3.75％，3月25日起實施。央行總裁彭淮南指出，考量全球經濟存在下行風險，國內景氣雖可望改善，但復甦力道仍顯緩慢，加上近期主要國家多採取擴大貨幣寬鬆政策，國際利率走低，導致外國資金大幅流入台灣，因此，為維持金融穩定，在通膨預期溫和及負的產出缺口擴大下，央行理事會認為，調降政策利率將有助提振景氣。 這是央行自2015年第3季理監事會議以來第3度降息，總共降息1.5碼(1碼為0.25個百分點)。代表政策利率的重貼現率降至1.5％，距2009年金融海嘯時期的1.25％歷史低點，僅1碼之遙，符合市場普遍預期；此外，央行也放寬「限貸令」，除高價住宅不變外，其餘各項規範均刪除。 央行理監事會議認為該行自2010年6月針對不動產採取「審慎措施」以來已見成效，金融機構也持續強化不動產授信風險自主管理，加上政府建全房市相關稅制陸續啟動，市場投機需求已逐漸減少，因此決議放寬，不過，由於新承作高價住宅貸款集中度仍高，因此維持原有規範不變，其餘限貸令則全數刪除，值得一提的是，央行此次也留下伏筆，宣稱將視國內外經濟金融情勢、銀行不動產授信、房產市場發展等狀況，再適時採取妥適措施。 也就是說，原本台北市所有行政區、新北市15行政區的「最高貸款成數6成」限貸令將被刪除；全國自然人第3戶以上購屋貸款一律「最高6成」規範同樣刪除；刪除全國不分區公司法人購置住宅貸款「最高6成」規範；土地抵押貸款部分，最高貸款成數6成5，以及保留1成動工款、檢附具體興建計畫等規範也刪出；僅台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上的「高價住宅」，維持最高貸款成數6成規定不變。 央行此次一口氣將所有管制區域解除，大出市場意料之外，信義房屋指出，對於市場來說第一個就是信心回升，其次則是受到信用管制影響的換屋族群，有機會趁房價回檔與貸款成數較高的狀況下，完成換屋的需求，另外，央行還刪除土地融資的貸款成數等規範，對於開發商來說也是一項利多。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年房市交易量已經寫下2002年以來的新低量，現在不僅是房市不景氣而已，低交易量已經讓房市產生流通性風險問題，而目前投資客早已經退場，房市的價量也步入修正階段，選擇性的信用款制措施已經沒有再強力管控的必要。 至於對房市的影響方面，曾敬德指出，在選擇性管制措施退場、奢侈稅落日與房地合一上路之後，對於房市可以說是逐漸看到一絲的曙光，也可以解讀房市已經擺脫了打房年代，市場可能會解讀為央行對房市釋出善意，加上後續沒有重量級的房市稅改政策，民眾對於房市信心可能由現在的保守轉為中性，不過在房市仍是下行的修正過程中，預料即使開放選擇性信用款制措施也不會讓房價飆風再起，短期內投資客可能還是不會回到市場上。 另外，由於選擇性管制措施大多是針對第二套的房貸，因此全區解禁之後，購屋人要換屋時就不必先賣後買，如此一來可刺激換屋的需求，一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加，擺脫目前低流通性的窘境。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連三降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息1碼半(0.375％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為六至七成左右，換算一個月每百萬省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。 對於信用管制鬆綁，林泰隆表示房市呈現價跌量縮，目前已全面是自住型買方市場，無人為投機炒作的可能性，因此央行才會全面解除管制，以支持、鼓勵自住型買方進場，希望在房價下跌後，成交量有機會回升，來穩定房市、鼓勵內需市場。 全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行三度降息半碼(0.125％)，目前五大銀行平均房貸利率約1.835％，實際降息0.07％-0.08％，若以貸款一千萬元而言，分20年期之本息攤還而言，每月月付金從49,811元，降至49,506元，每月可省下305元，還不足以支付天天喝咖啡的錢！ 張瀞勻指出，降息半碼對於目前房市景氣沒有太大的助益，國內游資充沛，但要吸引高資產階級將資金注入不動產，決定因素是整體經濟以及政策，而現今經濟環境瞬息萬變，520新政府上台前，有太多不確定的政策因素，加上目前銀行雨天收傘態勢明顯，核貸金額從成交價八成，降至六成四左右，因此降息對於房市提振效果有限！ 不過，從央行鬆綁房市管制看來，目前房價下修幅度，已在央行認可範圍，加上房地合一鼓勵長期持有，早就趕跑投資客，不動產也從炒作的商品，轉型為符合市場需求的產品，而此時此刻解除房市管制，受惠最大的即是自住換屋族，購買力大幅提升，第二受惠族群為長期置產收租族！ 至於央行唯一沒有鬆手的豪宅，張瀞勻認為，台灣高資產族群消費能力驚人，即使豪宅貸款鬆綁一成，影響也很有限，僅保留豪宅禁令，宣示意味濃厚，代表著央行將守住房價最後一道防線，不讓房價再扶搖直上，可望形成天花板效應！ 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央地調所2016年3月14日公布全台八縣市土壤液化區資料，訊息一出不僅造成民眾驚恐，也讓民眾擔憂房價是否受到影響。而從這次公布的主要都會如雙北市、台南與高雄來看，雙北市與高雄不乏精華區，也讓回神的買氣蒙上一層陰影。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，土壤液化並不可怕，關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗，不過由於這次公布範圍相當大，短期間內區域內勢必影響交易狀況，也可能讓不少原本接近成交的個案破局。徐佳馨指出，土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度，責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數，換言之，在缺乏客觀指標的狀況下，短期內區域勢必出現價格亂象，特別是目前房價已經處在下修波段，高度液化區的房價若本來就是低檔，議價空間可能增加10-15％，若是高價區，議價空間應能增加10％左右，但能否成交還端看屋主態度與財力狀況，畢竟根據過去公布重大訊息的經驗，常常僅有三分鐘熱度，屋主以時間換取空間的態度，也不足為怪。 徐佳馨指出，而若以過去經驗來看，土壤液化區影響時間約在3個月到半年左右。中低潛勢區因為影響有限加上範圍廣闊，所以不至於產生太大衝擊，但高潛勢區短期內會出現價格震盪與議價空間增加在所難免，議價幅度可能增加至10-20％，此外，就新屋與老屋相比，由於新屋多已經有土壤改良證明，影響相對有限，反而是沒有地下室或是結構已經出問題的老宅，因為賣相較差，短期內買氣應該會受到影響。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，恐怕「雷聲大，雨點小！」全國不動產表示，資訊公布後，長期持有的屋主不知道如何改善，買方也猶豫是否該進場購屋，短期房市交易的確會陷入膠著，價格形成拉鋸戰，但長期而言，人口往都會區集中趨勢不變，因此房市還是得看市場供需變化，尤其自住買盤，多依原本熟悉的生活圈買屋，即使位於潛勢區，但因為生活習慣一時難以改變，仍會購屋！ 全國不動產也建議民眾購屋時，選擇有信譽的建商，看屋時除了本戶外，並應同時觀察整棟建物內外是否有龜裂傾斜現象！同時，亦可詢問其他住戶與附近鄰居，該建物是否有任何事故或不良記錄！ 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化並不表示不能居住，民眾無需過度恐慌。依目前成交分析，買方主要結構為剛性需求，自住客為主，針對政府公布的潛勢區域，中、低潛勢區域，應對房市價格影響不大；而高潛勢區域則會因土壤液化問題，短期內可能會成為買方議價之理由，預計高潛勢區在3-6個月內可能呈現短期量縮現象；3個月內房價修正幅度約在5％以內。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，資訊透明顯民眾購屋時即可理性因應，在非土壤液化潛勢區的房子安心買，至於位於高度潛勢區的房子，則建議挑著買，且921大地震後所興建的住宅、地下室開挖3層以上都有因應地質採取合適工法，可降低安全的疑慮，民眾不需過度擔心。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】即便是位在同一條路、共享同一個生活圈，只是過條馬路，竟出現不同的房市行情，關鍵就在於行政區域大不同，門牌效應也跟著浮現，有16％~3％不等的價差。 好房網總編吳光中表示，隨著房市持續低迷，門牌效應已不若以往，但精華地段仍有一定的買盤支撐，才會造成價差高低不一的情形，以價差最大的光復南路來看，西側大安區每坪房價站穩91.5萬，東側信義區也有每坪90.5萬的行情，但北邊的松山區單坪竟僅76.7萬元，單坪最大價差達14.8萬元，如以購買20坪房子來看，同樣住在光復南路上，僅隔條馬路，入住大安區要1830萬，松山區僅1534萬，價差高達近300萬之多。 但反觀位於復興北路的中山區及松山區，單坪價差僅2萬，主要因為松山區及中山區皆位處蛋黃區，復興北路沿路為捷運文湖線，生活機能相當，但中山區較多住宅產品，松山區則以住辦混合產品居多，因此有微幅價格落差。 一條路兩樣情的門牌效應也出現在中華路，永慶房屋西門店楊証舜店長表示，門牌效應跟學區影響最大，位處中華路一、二段的萬華區，因有西門町、家樂福等，生活機能相當完善，交通也四通八達，但每坪成交均價僅50.2萬，相較於馬路另一端的中正區，雖生活機能不若對面完善，但因具中正區門牌弘道國中、教大附小等學區，故每坪均價55.6萬，兩者差距也有5.4萬，呈現房價兩樣情。 值得關注的是，沿路有捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站停靠的羅斯福路三段，竟也開出不同的房價，西側的中正區，每坪成交均價86.5萬，相較於鄰近的大安區每坪均價90.5萬，價差僅4萬元，門牌效益逐漸遞減中。和平東路三段西南邊是大安區、東北側是信義區，過個馬路，每坪也有4.6萬的價差，主因為西南側的大安區生活圈完整，較為繁榮，但隔條馬路的信義區除門牌效應外，生活機能也不若大安區完善，因此有此價格落差。 吳光中建議，「同路不同價」具有兩個指標意義，首先對於預算有限的自住客而言，可以用相對低檔的價格，過個馬路即享受到同樣的生活圈，十分划算，其次，對於置產投資客，更要留意因為行政區域門牌效應所帶來的加值效果，才能買到高含金量的增值潛力路段。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】百貨公司周年慶陸續鳴槍起跑，全台從北到南，預料將掀起一波女人購物熱潮。好房網依據成交資料發現，台北市精華區五大百貨公司商圈成交資料發現，台北市五大百貨商圈套房均價，統一阪急商圈及忠孝SOGO百貨商圈套房，挾兼具捷運宅優勢，是五大百貨商圈中，唯二套房單坪均價破百萬。其中同樣都是轉運站，統一阪急商圈較京站商圈套房單坪均價價差46.8萬，價差達4成3，換而言之，如以購買10坪套房計算，統一阪急商圈套房要價約1079萬，京站商圈套房則僅611萬，價差達468萬之多。 好房網總編吳光中表示，台北市百貨公司密度高，且多數皆緊鄰捷運站出入口、便捷的交通動線、精華的路段，加上大批的逛街人潮與商機，不僅符合百貨公司周邊自成一氣的單身住房需求熱，完善的生活機能，更能提高出租率，不僅吸引自住客，也是置產族的最佳選擇。 百貨商圈結合捷運站，統一阪急商圈及SOGO忠孝商圈，穩坐百萬俱樂部在北市五大百貨商圈套房中，單坪最高價的統一阪急商圈及居次SOGO忠孝商圈的套房，分別以單坪均價107.9萬及100.4萬，穩坐百萬俱樂部。吳光中分析，這兩個商圈不僅具百貨商圈的便利性及方便性，更有捷運因素的加持，加上商圈內多豪宅、商辦、藝文等特性，保值性高，吸引追求較高生活品質的單身族或望子成龍望女成鳳的置產族。 北市百貨商圈，以統一阪急商圈套房單坪均價達107.9萬價最高，堪稱全台最高貴百貨商圈套房，吳光中分析，統一阪急商圈周邊有V1、元大101等小豪宅，單坪價格都有130萬的實力，加上結合轉運站、百貨商圈、近市政府、松山文創園區、大巨蛋及國父紀念館等優勢，無論自住或出租皆宜，因此獲得購屋者青睞。如不考慮學區因素，緊鄰SOGO忠孝商圈的微風商圈套房，價格僅90.2萬，走路不到10分鐘的路程，單坪價差達10.2萬之多，不僅具百貨、商業、娛樂等機能，更有忠孝復興捷運站板南線、文湖線轉運優勢加持，可說是喜愛熱鬧的單身置產族或頂客族最佳選擇。 京站商圈商圈套房，6字頭房價好親民想要享受百貨商圈的便利，但又不想負擔太重，永慶房屋南西店黃志偉店長表示，京站具具轉運站功能，周邊有台北車站，不僅有捷運、高鐵、台鐵，幾乎是南來北往的旅客、觀光客必經之地，京站周邊套房價格僅6字頭，相較台北市其他百貨商圈套房價格算俗又大碗，租金投報率高又好租，適合想當包租公的投資置產族。 有巢氏房屋台北中山捷運加盟店店長黃怡斌表示，中山區周邊套房物件本就較多，加上松山線通車加持，中山站周邊交通便利更加分，加上近台北故事館、花博展覽館等人文藝術氛圍的加持，無論置產或自住，都是不錯的選擇。「新光三越南京西路商圈」套房行情每坪76.3萬，也是置產族理想物件之一。 百貨商圈套房燙金加持  下手快、穩、準吳光中建議，在挑選物件時須注意房屋本身的條件與特性，例如是否在暗巷內、是否靠近嫌惡設施、物件所屬大樓的特性等。其次則要「動作快、穩、準」，因百貨商圈套房結合交通、生活機能，甚至學區等多重便利性，在燙金門牌效應加持下，保值性相對高、出租率、租金也高，一向是投資、自住者的最愛。出手的同時，也可先參考好房網功能，掌握快穩準原則，快速瀏覽大量物件、出價穩又符合行情、準確挑中物件，就能輕鬆晉身有屋族。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】隨著捷運不斷開通，捷運網絡有如打通該區的任督二脈，成了網友關鍵字蒐詢的熱門選項。好房網將網友熱蒐的捷運站關鍵字進行排名，發現全台已通車捷運站網友熱蒐前十名，台北市捷運站僅一站入榜，其中五站全坐落於新北市板橋區，此外，其他縣市捷運宅議題也逐漸發酵，高雄捷運首度有三站進榜。 進一步將好房網內捷運站關鍵字熱蒐前十名各站，搭配好房行情分析該捷運站坐落之捷運週邊800公尺及行政區住宅成交均價比較發現，網友關鍵字熱蒐前三名依序為板橋區的江子翠站、新埔站及高雄捷運的凹子底站。 其中熱搜冠軍江子翠站，以單坪均價55.2萬站穩50萬大關。但排名第二的新埔站以與行政區價差最大(23.7％)，奪下價差王寶座。好房網總編輯吳光中分析，在捷運網絡逐漸形成的情況下，各縣市民眾對於捷運的依賴度逐步提高，但房價居高不下，在政府打房力道不減的情況下，房市已轉為以自住買方為主，且想買房的民眾，尤其雙北市已逐步朝價格相對親民的地區移動，以時間換取空間，且有向外為延伸的趨勢，邊陲的海山站、亞東醫院會入榜，就是最好的證明，反觀高雄捷運，入榜的凹子底站、巨蛋站、生態園區站則處高雄市的高價區，南北兩樣情。 好房網統計2015年上半年網友熱搜的前10名捷運站中，雙北市入榜七站皆於板南線上，獨占鰲頭，北市僅南港展覽館站入榜，單坪均價64.2萬元，是入榜中房價最高的站點，板橋區就有江子翠、新埔及府中站4站入榜，新通車的頂埔站，熱搜僅排行59名。其中，新埔站周邊成交平均單價55.8萬元，高於板橋區價差達23.7％，拿下價差王寶座，反觀兩站乘車時間不超過10分鐘的海山站，單坪均價僅35.6萬，與新埔站價差竟達5成7，想省錢的民眾，不妨多加留意。永慶房屋裕民店呂濟良店長說明，海山站生活機能佳，不輸房價已5字頭的板橋、新埔與江子翠，到北市中心不到20分鐘，但價格卻是親民的3字頭，位於板橋與土城交會處，吸引許多於土城工業區，頂埔科技園區的上班族。 反觀台北以自住買盤為主，高雄捷運首次入榜，就奪下3個名額，其中位處美術館的凹子底站，更拿下熱搜第三名，與其他入榜的巨蛋站、生態園區站，為高雄有名的豪宅區。有巢氏南區發言人陸志宏協理分析，近年高雄利多不斷，加上高鐵通車後，帶來北高一日生活圈，相較北市房價居高不下，高雄熱門商圈及豪宅區捷運宅單坪僅20萬左右的親民價格，除自住買盤外，也吸引不少外縣市返鄉置產的購屋者，其中凹子底站位於農16的豪宅區，為新興豪宅聚落，而巨蛋站及生態園區站則為處高雄的黃金地段及商圈，生活機能強，除自住客外，也是外來客的首選。 吳光中總編輯分析，今年房市雖受政策利空影響，但自住需求的基本買盤仍在，最能保值抗跌、又具備生活機能的購屋選擇，就是在捷運站周邊。建議消費者可往具又價差區域看屋，在好房網捷運降價地圖中，有不少開價低於實價行情物件，最近更出現屋主主動降價的物件，顯示求售意願強烈，有意看屋者千萬別錯過，享受捷運路網帶來的便利生活。出處/MyGoNews    www.mygonews.com