【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 520總統就職典禮將至，住家周邊房地產也受惠；根據實價登錄統計資料與有巢氏房屋內部統計資料顯示，小英總統位於敦化南路林蔭區的住宅，2014~2016年房價較行政區平均成交價格高約5％~14％。有巢氏房屋執行副總經理莊志成表示，照以往經驗來看，有政要居住的社區大樓，具維安優勢，治安較一般社區佳，加上住戶品質、管理維護等，的確會比同一地段房子，有價格優勢，也是另一種總統光環加持效果。 小英總統的寓所，位於敦化南路二段上，環境綠意盎然，敦化南路與仁愛路是台北市唯二的兩條70米路樹大道，也是舊時官道，從以前就是達官貴人喜愛居住的區域。在蔡英文當選總統後，居所附近維安也再升級。永慶房屋敦南遠企店蔡鎮鴻店長表示：敦化南路二段大樓，地段優且環境便利，區域保值效益高，單坪價格約百萬以上，該地段居住人員均具有相當社會地位，幾乎很少釋出。  而即將卸任的馬英九總統，居住於文山區興隆路二段一帶，稱得上是文山區精華區段。有巢氏房屋興隆公園店店長金會中表示：周邊生活機能完善，有三座捷運站:萬芳醫院站、景美站、萬隆站等…交通便捷。區域內主要仍以公寓產品居多，馬總統住的興隆路二段華廈型產品、戶數單純，正對千坪興隆公園，同類型產品周邊只有兩棟，均價約42-45萬。就算沒有公園加持房價，能做總統的鄰居，周邊治安良好，維安嚴格也是加分效益。 再看到過去陳水扁總統居住的民生社區，位於台北市中心，且早期開發時，仿美國都市社區，沿路種植綠樹，區域內綠樹盎然，即便在總統尚未居住之前，也是民眾詢問度高的區段之一。雖然社區以公寓為主，房價依舊有單坪70萬左右水準，但是釋出一向不多。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 一年一度的報稅季節又來臨！2015年度綜合所得稅的申報時間，將自2016年5月1日起至5月31日為止，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不動產的購屋、售屋行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。 因房地合一稅是2016年起實施，而此次報稅為2015年有處分不動產者，故適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，尚不需考量房地合一稅之問題。陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類： 1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額； 此外，在售屋部分，2015年報稅有幾項新規定需要特別留意：1).核實認定課稅，2).若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15％為獲利所得，3).所得稅級距增加45％稅率等。 陳俊宏指出，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。 也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。 陳俊宏提醒，在2015年有售屋者，2016年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。 以台北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。 陳俊宏表示，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為48％。舉例來說，2015年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照48％來計算所得為48萬元。   從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。 舉例來說，小明在2015年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。 提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2015年度完成戶籍設立，且房屋無出租營業的情況才行。 至於2015年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。 陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。 1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋的價格必須高於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。5.僅限小屋換大屋才可以退稅，大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 中央銀行2016年3月24日召開第1季理監事聯席會議，決議再調降利率半碼，重貼現率調整為1.5％、擔保放款融通利率1.875％、短期融通利率3.75％，3月25日起實施。央行總裁彭淮南指出，考量全球經濟存在下行風險，國內景氣雖可望改善，但復甦力道仍顯緩慢，加上近期主要國家多採取擴大貨幣寬鬆政策，國際利率走低，導致外國資金大幅流入台灣，因此，為維持金融穩定，在通膨預期溫和及負的產出缺口擴大下，央行理事會認為，調降政策利率將有助提振景氣。 這是央行自2015年第3季理監事會議以來第3度降息，總共降息1.5碼(1碼為0.25個百分點)。代表政策利率的重貼現率降至1.5％，距2009年金融海嘯時期的1.25％歷史低點，僅1碼之遙，符合市場普遍預期；此外，央行也放寬「限貸令」，除高價住宅不變外，其餘各項規範均刪除。 央行理監事會議認為該行自2010年6月針對不動產採取「審慎措施」以來已見成效，金融機構也持續強化不動產授信風險自主管理，加上政府建全房市相關稅制陸續啟動，市場投機需求已逐漸減少，因此決議放寬，不過，由於新承作高價住宅貸款集中度仍高，因此維持原有規範不變，其餘限貸令則全數刪除，值得一提的是，央行此次也留下伏筆，宣稱將視國內外經濟金融情勢、銀行不動產授信、房產市場發展等狀況，再適時採取妥適措施。 也就是說，原本台北市所有行政區、新北市15行政區的「最高貸款成數6成」限貸令將被刪除；全國自然人第3戶以上購屋貸款一律「最高6成」規範同樣刪除；刪除全國不分區公司法人購置住宅貸款「最高6成」規範；土地抵押貸款部分，最高貸款成數6成5，以及保留1成動工款、檢附具體興建計畫等規範也刪出；僅台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上的「高價住宅」，維持最高貸款成數6成規定不變。 央行此次一口氣將所有管制區域解除，大出市場意料之外，信義房屋指出，對於市場來說第一個就是信心回升，其次則是受到信用管制影響的換屋族群，有機會趁房價回檔與貸款成數較高的狀況下，完成換屋的需求，另外，央行還刪除土地融資的貸款成數等規範，對於開發商來說也是一項利多。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年房市交易量已經寫下2002年以來的新低量，現在不僅是房市不景氣而已，低交易量已經讓房市產生流通性風險問題，而目前投資客早已經退場，房市的價量也步入修正階段，選擇性的信用款制措施已經沒有再強力管控的必要。 至於對房市的影響方面，曾敬德指出，在選擇性管制措施退場、奢侈稅落日與房地合一上路之後，對於房市可以說是逐漸看到一絲的曙光，也可以解讀房市已經擺脫了打房年代，市場可能會解讀為央行對房市釋出善意，加上後續沒有重量級的房市稅改政策，民眾對於房市信心可能由現在的保守轉為中性，不過在房市仍是下行的修正過程中，預料即使開放選擇性信用款制措施也不會讓房價飆風再起，短期內投資客可能還是不會回到市場上。 另外，由於選擇性管制措施大多是針對第二套的房貸，因此全區解禁之後，購屋人要換屋時就不必先賣後買，如此一來可刺激換屋的需求，一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加，擺脫目前低流通性的窘境。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連三降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息1碼半(0.375％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為六至七成左右，換算一個月每百萬省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。 對於信用管制鬆綁，林泰隆表示房市呈現價跌量縮，目前已全面是自住型買方市場，無人為投機炒作的可能性，因此央行才會全面解除管制，以支持、鼓勵自住型買方進場，希望在房價下跌後，成交量有機會回升，來穩定房市、鼓勵內需市場。 全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行三度降息半碼(0.125％)，目前五大銀行平均房貸利率約1.835％，實際降息0.07％-0.08％，若以貸款一千萬元而言，分20年期之本息攤還而言，每月月付金從49,811元，降至49,506元，每月可省下305元，還不足以支付天天喝咖啡的錢！ 張瀞勻指出，降息半碼對於目前房市景氣沒有太大的助益，國內游資充沛，但要吸引高資產階級將資金注入不動產，決定因素是整體經濟以及政策，而現今經濟環境瞬息萬變，520新政府上台前，有太多不確定的政策因素，加上目前銀行雨天收傘態勢明顯，核貸金額從成交價八成，降至六成四左右，因此降息對於房市提振效果有限！ 不過，從央行鬆綁房市管制看來，目前房價下修幅度，已在央行認可範圍，加上房地合一鼓勵長期持有，早就趕跑投資客，不動產也從炒作的商品，轉型為符合市場需求的產品，而此時此刻解除房市管制，受惠最大的即是自住換屋族，購買力大幅提升，第二受惠族群為長期置產收租族！ 至於央行唯一沒有鬆手的豪宅，張瀞勻認為，台灣高資產族群消費能力驚人，即使豪宅貸款鬆綁一成，影響也很有限，僅保留豪宅禁令，宣示意味濃厚，代表著央行將守住房價最後一道防線，不讓房價再扶搖直上，可望形成天花板效應！ 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央地調所2016年3月14日公布全台八縣市土壤液化區資料，訊息一出不僅造成民眾驚恐，也讓民眾擔憂房價是否受到影響。而從這次公布的主要都會如雙北市、台南與高雄來看，雙北市與高雄不乏精華區，也讓回神的買氣蒙上一層陰影。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，土壤液化並不可怕，關鍵在於建築結構是否經得起地震考驗，不過由於這次公布範圍相當大，短期間內區域內勢必影響交易狀況，也可能讓不少原本接近成交的個案破局。徐佳馨指出，土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度，責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數，換言之，在缺乏客觀指標的狀況下，短期內區域勢必出現價格亂象，特別是目前房價已經處在下修波段，高度液化區的房價若本來就是低檔，議價空間可能增加10-15％，若是高價區，議價空間應能增加10％左右，但能否成交還端看屋主態度與財力狀況，畢竟根據過去公布重大訊息的經驗，常常僅有三分鐘熱度，屋主以時間換取空間的態度，也不足為怪。 徐佳馨指出，而若以過去經驗來看，土壤液化區影響時間約在3個月到半年左右。中低潛勢區因為影響有限加上範圍廣闊，所以不至於產生太大衝擊，但高潛勢區短期內會出現價格震盪與議價空間增加在所難免，議價幅度可能增加至10-20％，此外，就新屋與老屋相比，由於新屋多已經有土壤改良證明，影響相對有限，反而是沒有地下室或是結構已經出問題的老宅，因為賣相較差，短期內買氣應該會受到影響。 全國不動產企研室主任張瀞勻分析，恐怕「雷聲大，雨點小！」全國不動產表示，資訊公布後，長期持有的屋主不知道如何改善，買方也猶豫是否該進場購屋，短期房市交易的確會陷入膠著，價格形成拉鋸戰，但長期而言，人口往都會區集中趨勢不變，因此房市還是得看市場供需變化，尤其自住買盤，多依原本熟悉的生活圈買屋，即使位於潛勢區，但因為生活習慣一時難以改變，仍會購屋！ 全國不動產也建議民眾購屋時，選擇有信譽的建商，看屋時除了本戶外，並應同時觀察整棟建物內外是否有龜裂傾斜現象！同時，亦可詢問其他住戶與附近鄰居，該建物是否有任何事故或不良記錄！ 永慶房產集團業管部林泰隆協理表示，土壤液化並不表示不能居住，民眾無需過度恐慌。依目前成交分析，買方主要結構為剛性需求，自住客為主，針對政府公布的潛勢區域，中、低潛勢區域，應對房市價格影響不大；而高潛勢區域則會因土壤液化問題，短期內可能會成為買方議價之理由，預計高潛勢區在3-6個月內可能呈現短期量縮現象；3個月內房價修正幅度約在5％以內。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，資訊透明顯民眾購屋時即可理性因應，在非土壤液化潛勢區的房子安心買，至於位於高度潛勢區的房子，則建議挑著買，且921大地震後所興建的住宅、地下室開挖3層以上都有因應地質採取合適工法，可降低安全的疑慮，民眾不需過度擔心。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】即便是位在同一條路、共享同一個生活圈，只是過條馬路，竟出現不同的房市行情，關鍵就在於行政區域大不同，門牌效應也跟著浮現，有16％~3％不等的價差。 好房網總編吳光中表示，隨著房市持續低迷，門牌效應已不若以往，但精華地段仍有一定的買盤支撐，才會造成價差高低不一的情形，以價差最大的光復南路來看，西側大安區每坪房價站穩91.5萬，東側信義區也有每坪90.5萬的行情，但北邊的松山區單坪竟僅76.7萬元，單坪最大價差達14.8萬元，如以購買20坪房子來看，同樣住在光復南路上，僅隔條馬路，入住大安區要1830萬，松山區僅1534萬，價差高達近300萬之多。 但反觀位於復興北路的中山區及松山區，單坪價差僅2萬，主要因為松山區及中山區皆位處蛋黃區，復興北路沿路為捷運文湖線，生活機能相當，但中山區較多住宅產品，松山區則以住辦混合產品居多，因此有微幅價格落差。 一條路兩樣情的門牌效應也出現在中華路，永慶房屋西門店楊証舜店長表示，門牌效應跟學區影響最大，位處中華路一、二段的萬華區，因有西門町、家樂福等，生活機能相當完善，交通也四通八達，但每坪成交均價僅50.2萬，相較於馬路另一端的中正區，雖生活機能不若對面完善，但因具中正區門牌弘道國中、教大附小等學區，故每坪均價55.6萬，兩者差距也有5.4萬，呈現房價兩樣情。 值得關注的是，沿路有捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站停靠的羅斯福路三段，竟也開出不同的房價，西側的中正區，每坪成交均價86.5萬，相較於鄰近的大安區每坪均價90.5萬，價差僅4萬元，門牌效益逐漸遞減中。和平東路三段西南邊是大安區、東北側是信義區，過個馬路，每坪也有4.6萬的價差，主因為西南側的大安區生活圈完整，較為繁榮，但隔條馬路的信義區除門牌效應外，生活機能也不若大安區完善，因此有此價格落差。 吳光中建議，「同路不同價」具有兩個指標意義，首先對於預算有限的自住客而言，可以用相對低檔的價格，過個馬路即享受到同樣的生活圈，十分划算，其次，對於置產投資客，更要留意因為行政區域門牌效應所帶來的加值效果，才能買到高含金量的增值潛力路段。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】百貨公司周年慶陸續鳴槍起跑，全台從北到南，預料將掀起一波女人購物熱潮。好房網依據成交資料發現，台北市精華區五大百貨公司商圈成交資料發現，台北市五大百貨商圈套房均價，統一阪急商圈及忠孝SOGO百貨商圈套房，挾兼具捷運宅優勢，是五大百貨商圈中，唯二套房單坪均價破百萬。其中同樣都是轉運站，統一阪急商圈較京站商圈套房單坪均價價差46.8萬，價差達4成3，換而言之，如以購買10坪套房計算，統一阪急商圈套房要價約1079萬，京站商圈套房則僅611萬，價差達468萬之多。 好房網總編吳光中表示，台北市百貨公司密度高，且多數皆緊鄰捷運站出入口、便捷的交通動線、精華的路段，加上大批的逛街人潮與商機，不僅符合百貨公司周邊自成一氣的單身住房需求熱，完善的生活機能，更能提高出租率，不僅吸引自住客，也是置產族的最佳選擇。 百貨商圈結合捷運站，統一阪急商圈及SOGO忠孝商圈，穩坐百萬俱樂部在北市五大百貨商圈套房中，單坪最高價的統一阪急商圈及居次SOGO忠孝商圈的套房，分別以單坪均價107.9萬及100.4萬，穩坐百萬俱樂部。吳光中分析，這兩個商圈不僅具百貨商圈的便利性及方便性，更有捷運因素的加持，加上商圈內多豪宅、商辦、藝文等特性，保值性高，吸引追求較高生活品質的單身族或望子成龍望女成鳳的置產族。 北市百貨商圈，以統一阪急商圈套房單坪均價達107.9萬價最高，堪稱全台最高貴百貨商圈套房，吳光中分析，統一阪急商圈周邊有V1、元大101等小豪宅，單坪價格都有130萬的實力，加上結合轉運站、百貨商圈、近市政府、松山文創園區、大巨蛋及國父紀念館等優勢，無論自住或出租皆宜，因此獲得購屋者青睞。如不考慮學區因素，緊鄰SOGO忠孝商圈的微風商圈套房，價格僅90.2萬，走路不到10分鐘的路程，單坪價差達10.2萬之多，不僅具百貨、商業、娛樂等機能，更有忠孝復興捷運站板南線、文湖線轉運優勢加持，可說是喜愛熱鬧的單身置產族或頂客族最佳選擇。 京站商圈商圈套房，6字頭房價好親民想要享受百貨商圈的便利，但又不想負擔太重，永慶房屋南西店黃志偉店長表示，京站具具轉運站功能，周邊有台北車站，不僅有捷運、高鐵、台鐵，幾乎是南來北往的旅客、觀光客必經之地，京站周邊套房價格僅6字頭，相較台北市其他百貨商圈套房價格算俗又大碗，租金投報率高又好租，適合想當包租公的投資置產族。 有巢氏房屋台北中山捷運加盟店店長黃怡斌表示，中山區周邊套房物件本就較多，加上松山線通車加持，中山站周邊交通便利更加分，加上近台北故事館、花博展覽館等人文藝術氛圍的加持，無論置產或自住，都是不錯的選擇。「新光三越南京西路商圈」套房行情每坪76.3萬，也是置產族理想物件之一。 百貨商圈套房燙金加持  下手快、穩、準吳光中建議，在挑選物件時須注意房屋本身的條件與特性，例如是否在暗巷內、是否靠近嫌惡設施、物件所屬大樓的特性等。其次則要「動作快、穩、準」，因百貨商圈套房結合交通、生活機能，甚至學區等多重便利性，在燙金門牌效應加持下，保值性相對高、出租率、租金也高，一向是投資、自住者的最愛。出手的同時，也可先參考好房網功能，掌握快穩準原則，快速瀏覽大量物件、出價穩又符合行情、準確挑中物件，就能輕鬆晉身有屋族。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】隨著捷運不斷開通，捷運網絡有如打通該區的任督二脈，成了網友關鍵字蒐詢的熱門選項。好房網將網友熱蒐的捷運站關鍵字進行排名，發現全台已通車捷運站網友熱蒐前十名，台北市捷運站僅一站入榜，其中五站全坐落於新北市板橋區，此外，其他縣市捷運宅議題也逐漸發酵，高雄捷運首度有三站進榜。 進一步將好房網內捷運站關鍵字熱蒐前十名各站，搭配好房行情分析該捷運站坐落之捷運週邊800公尺及行政區住宅成交均價比較發現，網友關鍵字熱蒐前三名依序為板橋區的江子翠站、新埔站及高雄捷運的凹子底站。 其中熱搜冠軍江子翠站，以單坪均價55.2萬站穩50萬大關。但排名第二的新埔站以與行政區價差最大(23.7％)，奪下價差王寶座。好房網總編輯吳光中分析，在捷運網絡逐漸形成的情況下，各縣市民眾對於捷運的依賴度逐步提高，但房價居高不下，在政府打房力道不減的情況下，房市已轉為以自住買方為主，且想買房的民眾，尤其雙北市已逐步朝價格相對親民的地區移動，以時間換取空間，且有向外為延伸的趨勢，邊陲的海山站、亞東醫院會入榜，就是最好的證明，反觀高雄捷運，入榜的凹子底站、巨蛋站、生態園區站則處高雄市的高價區，南北兩樣情。 好房網統計2015年上半年網友熱搜的前10名捷運站中，雙北市入榜七站皆於板南線上，獨占鰲頭，北市僅南港展覽館站入榜，單坪均價64.2萬元，是入榜中房價最高的站點，板橋區就有江子翠、新埔及府中站4站入榜，新通車的頂埔站，熱搜僅排行59名。其中，新埔站周邊成交平均單價55.8萬元，高於板橋區價差達23.7％，拿下價差王寶座，反觀兩站乘車時間不超過10分鐘的海山站，單坪均價僅35.6萬，與新埔站價差竟達5成7，想省錢的民眾，不妨多加留意。永慶房屋裕民店呂濟良店長說明，海山站生活機能佳，不輸房價已5字頭的板橋、新埔與江子翠，到北市中心不到20分鐘，但價格卻是親民的3字頭，位於板橋與土城交會處，吸引許多於土城工業區，頂埔科技園區的上班族。 反觀台北以自住買盤為主，高雄捷運首次入榜，就奪下3個名額，其中位處美術館的凹子底站，更拿下熱搜第三名，與其他入榜的巨蛋站、生態園區站，為高雄有名的豪宅區。有巢氏南區發言人陸志宏協理分析，近年高雄利多不斷，加上高鐵通車後，帶來北高一日生活圈，相較北市房價居高不下，高雄熱門商圈及豪宅區捷運宅單坪僅20萬左右的親民價格，除自住買盤外，也吸引不少外縣市返鄉置產的購屋者，其中凹子底站位於農16的豪宅區，為新興豪宅聚落，而巨蛋站及生態園區站則為處高雄的黃金地段及商圈，生活機能強，除自住客外，也是外來客的首選。 吳光中總編輯分析，今年房市雖受政策利空影響，但自住需求的基本買盤仍在，最能保值抗跌、又具備生活機能的購屋選擇，就是在捷運站周邊。建議消費者可往具又價差區域看屋，在好房網捷運降價地圖中，有不少開價低於實價行情物件，最近更出現屋主主動降價的物件，顯示求售意願強烈，有意看屋者千萬別錯過，享受捷運路網帶來的便利生活。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近年房市利空訊息不斷，雙北市房價也隨之鬆動，但在大台北捷運線陸續開通，帶來的生活機能及交通誘因，讓捷運站周邊住宅儼然成票房保障。 好房網統計大台北已通車捷運站周邊800公尺住宅成交均價，發現近一年漲幅最大前十名排行榜中，以淡水線及新店線漲幅最多，佔比高達7成，站點方面僅小南門站及台北車站位於市中心，其餘都集中於雙北市郊區，顯示民眾以時間換取房價的心態日趨明顯。 而從各捷運站周邊宅價差來看，住宅單價最高由位於信義/文湖線雙捷運站點~大安站每坪高達97.3萬奪下冠軍，最低則為淡水線的淡水站以每坪24.7萬敬陪末座，最高與最低價差高達4倍，等於大安站周邊宅買一坪可抵淡水站4坪，也難怪淡水線沿線、位於北投、淡水各站能在一片看跌下，房價逆勢成長。 好房網總編輯吳光中分析，因房價居高不下，加上房市多空交錯、股市正夯，投資客紛紛退場，由自住客撐盤，精打細算的自住客多偏好市郊區物件，以時間換取房價，也因此推升周邊住宅行情。本次統計也發現，捷運路線還是老的好，近兩年話題不斷，行經市中心，被譽為黃金幹線的板南線、信義線及松山線，在一年漲幅最多前十名排行榜中，僅台北車站、北門站入榜，反而是通車較久的淡水線、新店線，佔比達8成。原因不外乎這些捷運線發展較久，生活機能日漸完備，加上站點未集中於市中心，房價堪稱物廉價美，補漲力道十足。 近一年漲幅最多前十名排行榜中，小南門站以年漲近1成7奪冠，房價每坪年漲11.3萬。永慶房屋南門店黃俊傑店長分享，主因受惠於松山線通車，從原本的新店線支線，扶正成為松山線必經站點，交通機能大大提升，且小南門站為於博愛特區中，近南門市場，又位於植物園旁，無論生活機能、學區、治安、環境俱佳，在松山通車利多的加持下，後市可期。 本次統計也發現，漲幅前十名捷運站，高達8成位於市郊區，更有5成低於雙北市均價，吳光中進一步說明，這些捷運站雖位於雙北市郊區，但生活機能完備，房價又低於雙北市均價，房價相對親民，有興趣購屋的民眾，不妨多加留意。 比較大台北捷運站周邊大樓最高與最低成交單價，單價最高的第一名為大安站成交單價每坪97.3萬元最高，第二到三名分別為大安森林公園站及中正紀念堂站，每坪成交均價都高於95萬元；而反觀一些離市中心較遠的淡水、迴龍站，則皆為2字頭房價，最高與最低價差高達4倍，價格親民，後市可期。 單價最低的淡水捷運站周邊宅，雖以年漲1成5，奪下近一年漲幅排名季軍，但仍以每坪24.7萬元敬陪末座。有巢氏房屋淡水中山加盟店潘文進店長表示，淡水站雖位於捷運末端站，但因商圈發展以久，生活機能相當完善，近年吸引不少北市及新北市的自住買方，與前一站紅樹林站單坪差價近10萬，消費者比價效應的情況下，在價格上更顯物美價廉，也因此推升房價。 最後，吳光中建議，在房市多空交錯之際，許多購屋族深怕買在高點，不妨善加利用網路平台作為比價工具，審慎衡量自身經濟狀況，沿捷運線搜尋，相信應可找到許多理想中的物件。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年房市買氣低迷，牽動屋主開價出現鬆動跡象。根據好房網「降價地圖」統計，2014年12月待售的12萬7千筆物件中，開價低於區域實價登錄行情達2千1百多件，較兩週前增加13％；同時，賣方主動降價物件也超過1萬9千多件，較兩週前增加18％。好房網總編輯吳光中表示，從供給量來看，網站低於實價行情、屋主降價物件雙雙增加，賣方態度開始鬆動；從開價趨勢來看，六都低於實價行情物件的價差幅度約在1成至1成5之間，顯示2015年房市必須合理降價才有成交機會，自住買方也可趁現在到「降價地圖」看屋，輕鬆找到符合需求的降價屋。 根據永慶房屋2014年第4季購屋趨勢民調顯示，有超過4成民眾看跌2015年房價；而同時也有高達4成屋主，認為合乎行情就願賣，選後賣方讓價的意願大幅提升。好房網「降價地圖」中，以地圖方式直接列出低於實價登錄行情均價物件，兩週來也增加13％，低價物件的成長幅度驚人。其中，台北市低於實價登錄行情物件最多的是內湖區的134件，平均價差為13.18％；文山區也有128件，價差幅度14.98％。信義區也有118筆房屋低於實價行情，價差幅度高達18.25％。 內湖、文山區低於實價行情物件集中在舊街區或市郊，過去3年也有不少新建案陸續完工，因此較多物件釋出；信義區因涵蓋信義路5段、松仁路等豪宅聚落，以及吳興街、福德街等傳統社區，因此價格落差大，對於荷包有限、想享受市區生活機能的自住購屋者，在降價地圖中，都可輕鬆找到適合自己、也買得起的理想好房。 而新北市的新店、板橋、中和、永和及新莊區，也有不少低於實價登錄的待售物件，新店區不僅低於實價登錄物件最多，價差幅度也最高達23.17％。永慶房屋新店安康店高嘉聲店長表示，安祥路、達觀路黎明路因鄰近山區，通勤時段交通流量較大，房價較低；不過隨著安坑一號道延伸段及未來安坑輕軌捷運完工，塞車問題將獲得紓解，加上規劃中的統一工商綜合園區購物中心及夜市，提升當地生活機能，吸引不少自住客進場，發展後市可期。 吳光中說明，12月改版的「降價地圖」，以清楚、透明的價格資訊，收錄全台低於實價登錄行情物件，以及屋主誠意降價的待售房屋，透過地圖標註，清楚呈現區域內所有C/P值超高的低價好房，推出半個月受到網友熱烈點閱，超過萬人按讚分享，人氣強強滾。 好房網營運長徐賢淑表示，「降價地圖」以地圖方式呈現物件所在區域、總價，及降價幅度，輕鬆找到符合需求的降價屋，消費者不需再到處上網、四處比價，直接在好房網就可以一網打盡所有低價好房。同時，為增加屋主刊登意願，推出賣房刊登3折優惠方案，強力募集誠意屋主，並舉辦「降價地圖找屋達人」好評募集活動，網友上傳創意文案，就有機會發表在粉絲團，並可獲得7-11禮券。徐賢淑表示，看準2015年房市將吹起降價風，好房網提供巨量資訊，打造友善搜尋介面，創造消費者的驚喜體驗，無論是買房、賣屋，到好房網體驗全新的降價地圖準沒錯。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/專題報導】政府持續打房，打出效果了嗎？日前台灣房屋問卷調查結果出爐，無資產族中約有77.54％「並沒有感覺到房價下跌」，而擁有房屋的人，則約有45.45％「感受到房價下跌」，其中39.89％下修一點，5.56％覺得下修很多，而市場買房資金與交易熱度似乎已經明顯由北往南蔓延，形成「南溫北冷」現象，儘管調查數據僅供參考，民眾還是想知道，2015年的房價是會漲還？是會跌？在南台灣推案量相當大的名發建設副總經理鍾增榮表示：「2015年第一季房地產市場將出現小陽春！」 2015年第一季會是個『小陽春』局面 鍾增榮表示，2014年到2015年的整體房地產「就是維持『量縮價平』的狀況！可能第一季會是個『小陽春』局面。」因為第一季是農曆過年關係，這個期間通常都算是房地產的旺季，儘管政策面打房，但是，這個季節性的旺季表現，通常都不會太差。他透露，「因為選舉的關係、也因為政策打房的關係，這半年多來，房地產市場累積不少觀望等待的能量，這些都被壓抑。」一旦選舉利空結束，已經等半年還是沒看到房市明顯跌價，這些等待預期的客戶就會出籠，形成房地產2015年第一季的「小陽春」開盤局面。 打房「殺傷力」集中北部市場 名發建設副總經理鍾增榮指出，政府在制訂政策總是以「台北觀點」在做事，所以，打房的「殺傷力」都集中在北部市場。他認為，台北房地產市場因為投機客很多，所以，當政府針對北部市場打房之後，這些對政治經濟敏感度很高的投機客，快速撤出北部房地產市場，市場資金動能頓失依靠，造成「北部房市很冷」的狀態，讓政府達到「打房效果自我滿足心態」。然而，這些投機客只是把炒作的資金轉向了「海外投資置產」，包括東南亞、加拿大、日本......等，資金轉戰區域，也因此，近期可以到「海外房地產投資熱潮」興起。因為這批資金炒外房地產，政府也懶得管，只是呼籲這批人要注意「交易安全」。 鍾增榮：房價盤整是件好事 北部市場的購房資金，一部份被政府逼到國外去，另一部份，則因自住需求轉進了中南部市場，根據永慶房屋2014年10月份內部系統資料統計，高雄連續兩個月交易量回穩，較9月增加12％，鼓山、苓雅、鳳山、前鎮等區，增加幅度較明顯。台南10月安平、仁德買氣穩定，民眾購屋信心回穩明顯，北部資金南移，對於台南、高雄房市產生了一些拉抬的效果。 對於政策面的打房，鍾增榮表示支持，他說：「房價一直漲上去也不好，盤整是件好事。」不過，他建議政府，「房地產會漲，是從土地原料的源頭開始，政府不斷的標售、標租公有非公用不動產，推出的價錢都不低，連帶會影響鄰近民間地主不肯降價，如果，原料(土地)持續漲價，你叫房價怎麼有可能下跌呢？」 利率對台灣房地產並沒有迫切殺傷力 至於近期談到的美國QE(量化寬鬆貨幣政策)退場，將導致利率走高，會衝擊不動產市場，鍾增榮認為，「現在經濟條件並不允許台灣升息，全球零利率的國家一大堆，台灣若為了打房而升息，會引發國際熱錢進來炒匯，台灣利率不是你要調就調，還要看看國際環境。」換言之，利率對台灣房地產並沒有迫切的殺傷力。 鍾增榮指出，2015年第一季房地產市場「小陽春」走完之後，就要開始醞釀總統選舉，這個時候的政策會如何變化，關係著2014年底七合一選舉的結果。以現在這個時間點來分析，2015年第一季以後房地產市場的能見度，處於「量縮價平」的狀態。 目前市場處於「低利率、多資金」狀態，房地產市場是否真的會在政府打房壓力下，就能讓一般民眾買到「很便宜」的房子？鍾增榮的答案是「人人有夢想，大家沒希望！」因為「買土地真的很貴！」這種簡單的經濟學原理，足以說明一切未來的發展趨勢。出處/MyGoNews  www.mygonews.com