【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 近年房屋稅制度的積極改革，包括囤房稅、調高路段率、大幅拉高房屋標準單價與北市的豪宅稅等，已經出現明顯成果，根據行政院主計總處的國情統計通報資料顯示，2016年房屋稅的稅收，1到7月累計金額已逾700億元，創下歷史新高，短短的5年之間房屋稅收就多了100億元。不過反應房市交易熱度的契稅與土增稅則雙雙大減。 近年來因地方政府相繼檢討及調整稅基與稅率，房屋稅稅收呈穩定增加之勢，2012年實徵淨額突破600億元，2016年5月開徵後，1~7月累計金額已達714億元。不過相較於房屋稅持續增加的趨勢，和房屋交易熱絡度關聯性較高的土增稅與契稅，則雙雙呈現低迷的表現，前7月土增稅減少23.1％，契稅則也減少了16.2％。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年有近半的屋主房屋稅的稅金在2000~7000元之間，這類的屋主應該多適用舊的房屋標準單價，因此受到這波房屋稅大幅調整的影響有限，不過若是購買2014年7月以後才完工的新房屋，依各地方政府調整的時間不同，可能有機會收到上萬元的房屋稅單 2015年房屋稅查定開徵稅額675億元，按房屋使用類別分析，自住或公益出租用住家稅額275億元，占40.8％，另營業用稅額239億元，占35.4％，加計營業用稅率減半者6.4％，合占比重41.8％。  若觀察查定稅額級距情形，其中免稅為196萬戶(占19.5％)，稅額2,000元以下為164萬戶(占16.3％)，在2,001~7,000元間近489萬戶(占48.5％)，在7,001~30,000元間約137萬戶(占13.6％)，另近6萬戶(占0.6％)稅額逾10萬元。 2016年土增稅7月實徵淨額83億元，較上年同月減少6億元(-6.7％)。累計1至7月實徵淨額443億元，較上年同期減少133億元(-23.1％)。7月土地增值稅徵起件數5萬954件，較上年同月減少8,350件(-14.1％)。累計1至7月土地增值稅徵起件數31萬3,092件，較上年同期減少7萬8,824件(-20.1％)。契稅則2016年累計前七月課徵58.5億元，相較2015年同期減少了16.2％。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 信義房屋統計2016年前5月實價揭露資料，台北市已經出現29筆億元級的豪宅交易案，其中又以中山區的成交件數最多，約有31％的億元豪宅交易案出現在中山區，其次有24％出現在信義區，總價最高的是松山區「文華苑」，成交總價5.66億元，單價最高則是中正區的「松濤苑」，每坪270萬元。 雖然房地合一在2016年1月1號上路，但豪宅市場早就沒有投資的買氣存在，因此自住當道的豪宅市場受到房地合一的影響有限，畢竟若房價沒有增值，未來也沒有房地合一稅的問題，且雖然有豪宅稅等重稅存在，但從實價行情仍可發現陸續有億元豪宅交易產生。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從實價統計資料顯示，中山區和信義區是億元豪宅交易的量產區，反倒正市中心的大安區億元豪宅交易數量略遜一籌，中山區億元豪宅熱門交易聚落包括有大直重劃區，與市中心的主幹道上，包括南京東路一段與中山北路、新生北路與松江路等，豪宅分布呈現個案點狀分布，且大多數都是近年新推出的豪宅案。 而豪宅揭露數量第二多的則是在信義區，且豪宅多聚落在信義計劃區內，包括路名為松字輩的松勇路、松高路、松仁路與信義路五段等，最高成交總價為「台北信義」2.25億元。 總計台北市2016年前5月共出現約29筆的豪宅實價紀錄，總成交金額約為50億元，顯見雖然重稅重創北市豪宅價量表現，但有自用需求的自住客，在換屋等需求推動下，仍頂的住高漲的房屋稅與地價稅，勇於買進。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 六都除了台中市以外，都在最近三年陸續調高房屋的標準單價，導致新房子的房屋稅將因此而增加，信義房屋統計建築物使照住宅類的核發數量，六都2014年7月以後已經適用新的標準單價的房屋已經有將近9.5萬戶，且數量將會越來越多，台北市政府算試一筆總價約3100萬元，路段率約130％的新房子，房屋稅因為標準單價調高而增加約2萬元，想省下一筆房屋稅的民眾，可以考慮購置2014年6月以前拿到使照的新古屋。 六都之中除了台南市與台中市以外，已經陸續從2014年7月起調高新房子的標準單價，平均調幅從0.6倍到1.6倍不等，目前往前回推適用中古屋的僅有台南市，因此雖然調幅大，但多數因此受到影響的還是以新成屋較多。 台南則是針對2001年7月1日以後核發使用執照的房屋都列入調漲範圍，估計全市約有11萬多戶新舊房屋調漲。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋標準單價拉高後，契稅與房屋稅都會因此而增加，不過除了台北市的豪宅產品以外，一般新成屋增加的稅金可能為數千至數萬元，對比購屋的總價影響仍相對有限，不過若是消費者選擇實施單價調整上路前已經領得使照的房子，現階段並不會受到單價調整影響，不會出現房屋稅大增的現象。  除了六都以外，2016年新竹縣市也加碼跟進，新竹市與新竹縣都在2016年7月1路上路實施，新竹市平均調漲79％，新竹縣則調幅僅次於台北市，分為三年調漲，第三年調漲約150％，由於新竹地區有不少重劃區的新房子供給，也受到很多自住客的喜愛，後續需觀察是否會因此影響到新房屋的銷售狀況。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 被市場喻為豪宅重稅首位苦主的「華固松疆」，2016年3月出現一筆高樓層18樓的交易紀錄，成交總價為1.6億元，每坪成交價格為133.8萬元，成交行情與預售行情價格類似，預售時17樓類似坪數成交每坪132.3萬元，顯見若是豪宅價格行情合理，即使面對高額的房屋稅，仍有可能吸引自用型的豪宅客入場。 台北市政府曾經試算22層鋼骨造房屋，路段率300％，面積406㎡(約122坪)為例，過去豪宅稅與新標準單價尚未上路的時候，一年的房屋稅約為11.6萬元，不過經歷豪宅稅調整與標準單價的調高，房屋稅一年增加至110萬元，若是非自住最高3.6％的稅率，則增最高可增加到330萬元，豪宅市場因為市場預期房價將因此下跌，豪宅產品也面臨景氣的寒冬。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從央行2016年3月選擇性管制措施解禁後，房市逐漸回復正常的交易市況，豪宅雖然貸款限制尚未解禁，但可發現高端豪宅市場陸續有成交紀錄，有些豪宅則回到預售時後的行情，包括「敦南樞苑」、「華固松疆」等，成交行情幾乎回到三、四年前的預售價。 華固松疆18樓最新實價成交1.6億元，每坪成交133.8萬元，最高紀錄則是2014年11月的21樓成交每坪140萬元，不過2014年11月17樓成交每坪132.3萬元，16樓成交每坪130.8萬元，15樓成交每坪131萬元，都和此次的實價的行情接近。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 受到網拍興盛影響，不少店面乏人問津，但相反的，老屋租售卻反而成當紅炸子雞！信義房屋針對雙北地區進行調查，因應網拍需求，攝影棚數量2015年較2013年倍增，目前大同區為攝影棚最多的地方，其次是中山區及三重區，業者喜歡租用屋齡30~40年以上的老屋來做為網拍攝影棚使用，因為有「挑高夠」、「採光好」、「租金低」的特色，且若購屋做為網拍攝影棚使用，投資報酬率更優於店面出租，讓雙北老屋也翻身！ 信義房屋調查攝影棚相關情報後發現，雙北攝影棚數量逐年成長，主要是因為網路拍賣發達，不少業者在商品拍攝上追求精緻，拍攝背景需不停變換，藉以提高新鮮感、刺激消費者購物慾，因此讓攝影棚需求隨之增加。信義房屋表示，近年來尋找物件做為攝影棚租用的情形的確有增加，台北地區攝影棚多半集中在重慶北路、延平北路、民生東路、長安西路一帶，主要是大同區、中山區40年以上老屋較多，室內高度都有達3米(30年以內室內高度通常僅2米8)，很適合需要架設燈光的攝影棚使用，這一帶老屋屋主出售意願不高，但受限屋況租金也就相對有彈性，一般22~25坪公寓平均租金2萬至2.5萬元，但也有屋主整棟透天厝月租金僅5~8萬元，對開設攝影棚的業者而言相當具有吸引力。 而新北地區攝影棚集中在三重區，由於新北房價相較台北低，這邊的攝影棚業者亦有人選擇自己購屋使用，通常選定30年以上30坪左右公寓一樓，採光佳為第一要件，因拍攝時使用自然光線較佳、也可同時節省電力，而會選擇公寓一樓除了價格較低之外，單獨的出入空間也較不會影響到其他住戶。信義房屋三重店主任林珊渝表示，三重30坪公寓一樓價格約莫在1500萬元上下，若買來做為攝影棚使用，依照常見的每小時1000元租金來算，只要每月出租率達7成，就可以有高達10％以上的投資報酬率，收益是比一般的店面出租來的好。 購屋做為攝影棚出租使用投資報酬率雖高，但是專業門檻也較高，除了需對攝影師需求明確了解之外，場景的設計是否符合潮流、是否精緻並經常變換，這些都是影響出租率的關鍵，同時裝潢費用也是業者除了購屋之外的主要成本，簡單的空棚或者設計華麗的場景，出租收費也有所不同，一般而言網拍攝影棚出租每小時約600~1500元，不同的收費及出租率都會影響到投資報酬率。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 台南市最新房屋標準單價已經出爐，為了避免一次房屋標準單價調整幅度過大，台南市政府將2001年7月以後取得使照之房屋，分為2001~2004、2004~2007、2007~2010、2010~2013與2013~2016年等不同級距，房屋標準單價各有不同調幅，且為了避免一次反映幅度過大，又分成三年反應調漲，台南市此次的房屋標準單價調整複雜程度可說是六都之冠，信義房屋建議，民眾應該把握住家自住稅率1.2％，降低持有的房屋稅。 台南市已經公告調高房屋標準單價，在2016年7月1日實施，主要是將2001年7月1後的成屋進行房屋標準單價調整，若是使照核發日期在2001年7月1日前的房子，則不會受到此次標準單價調整影響，調高後包括每年的房屋稅與購屋時的契稅都會明顯增加，且由於分成3年反應房屋標準單價的調整結果，民眾反而可能會出現未來3年房屋稅年年上漲的感受。 由於2001年7月1日以後核發使用執照的房屋都列入調漲範圍，估計全市約有11萬多戶新舊房屋調漲。台南市政府表示，考量市民租稅負擔，延至2016年才重行評定，分3年調幅，平均調幅67％，分別是第1年調幅54％，第2年為65％，第3年為81％，與桃園並列6都最低。   根據台南市2016年的稅捐年報資料顯示，台南市自住或公益出租用共54萬戶，一年房屋稅收約22.4億元，換算每戶的房屋稅約4100元左右，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然房屋的標準單價有往前調整，但實際上每戶房屋稅的稅金約數千元，且民眾尚未接到稅單可能還無感於房屋稅的調整，且增加的稅金可能也相對有限，因此目前台南房市並未受到房屋稅調整而有所影響。 曾敬德表示，未來觀察重點則是其他區域是否跟進台南市的調整做法，目前主流做法則是針對新房屋才調高標準單價，倘若往前回溯，則房屋稅可能長期趨勢仍會緩步增加。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央銀行第二季理監事會議於2016年6月30日日宣布降息半碼(0.125個百分點)，2015年9月以來央行已連續4度降息，房貸利率平均來到1.8％，若有千萬房貸，每年可省3萬元，而隨著房價、利率雙降，中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元，也將提升民眾購屋意願，同時也提醒民眾，可利用此時檢視自己的房貸條件。 央行4度降息，最受房貸戶關心的房貸利率也從2015年的2.1％降到了平均1.8％，貸款條件優良的民眾則可能低至1.7％的水準，優惠房貸利率前2年則有機會跌破1.5％，一般情況下，房貸1000萬元、貸款20年計算，4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元，1年減少約3萬元(若以本息平均攤還計算，每月負擔減少約1400元，年省近1.7萬元)，感受可以說越來越明顯。 另外，持續降息也逐步拉近「租屋與買屋」的成本差距，以台北市而言，房價高點時(2014年)30坪的中古屋總價約2100萬，月租金大約2.44萬元，若全額貸款每月利息大約3.4萬，足足高出租金近萬元。但隨著房價、利率雙降以及租金緩升的影響，近期30坪中古屋的租買資金成本差異縮至約1500元，不考慮本金償還與房價變動的條件下，買屋和租屋的資金成本越來越接近，對無法決定租屋還是購屋的消費者而言，可以是一個參考指標。 信義房屋代書林以德表示，銀行利率的調整有時間性，央行公佈降息後，房貸利率可能會在一個月後才適用，但因不同時間申貸的利率條件不同，若覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達0.25％以上，不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行，但也提醒房貸戶，轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費，若利差未達0.25％以上時，還是需審慎評估是否轉貸。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣缺乏提升經濟動能，全球央行多行低利、負利政策，且英國脫歐公投結果造成全球震盪，故央行這次降息並不意外。郎美囡指出，央行這次降息半碼，顯見景氣不佳之壓力，以降息來維持市場穩定，每降息半碼影響房貸利率調整約0.06％~0.07％，若原本貸款1,000萬，利率從2.01％調降為1.95％，貸款年期20年，則每月房貸負擔從50,636元，降為50,352元，每月減少284元，雖然對貸款戶而言降息半碼對每月負擔減輕有限，但央行連續4波降息半碼，也讓平均房貸利率可跌破2％。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，央行此次沒有鬆綁豪宅，除目前市況不明，價格並未出現明顯修正外，近期不少豪宅大案陸續出籠，因此態度保守，預期應在第3季會有較大動作，不過即便降息，又加上鬆綁，在目前房地合一上路與持有稅基調整的狀態下，很難因央行出手讓房市炒風燎原。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連4降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息2碼(0.5％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為6至7成左右，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵，因此，央行降息對已購屋者有些微減輕房貸負擔的作用，但對於市場交易並不會產生任何影響。 同時，林泰隆說明，對屋主而言，也不會因為降息半碼就感覺持有成本有明顯下降，或影響價格的堅持度，不過房價修正趨勢確定，降價的效應勢必持續發酵，有感降價才能讓房市加速趕底，量能才能回穩。 全國不動產總經理石吉平分析，央行第4度降息，目前共降二碼為0.5％，房貸利率亦隨之調降！以近期各銀行首購利率可低至1.75％，青年安心購屋貸款則更低為1.51％(台銀前二年固定利率)。加上資金寬鬆，各公民營銀行皆積極衝刺房貸放款業務；且在建商新成屋帶頭降價下，中古屋在比價效應下亦有不得不降的壓力！ 央行堅持不鬆手豪宅貸款管制，石吉平認為，豪宅為房價指標，也是目前守住房價的最後一道防線，不讓房價再有突破空間，形成「天花板效應」！而全國不動產企研室觀察全台加盟店成交資料，也發現利率調降後，屋主眼見利多消息頻出，更不輕易降價，尤其機能成熟、新建案少的精華區更為顯著，部分屋主由售轉租，等待好時機再將物件出售！ 至於新案交屋量龐大的重劃區，因建商出清餘屋壓力，只好調整表價，降價爭取時間、減少資金壓力，使得近期重劃區價格混亂，新成屋竟與中古屋價格相近，導致新成屋優先去化、中古屋滯銷的情形！惟因中古屋公設比較新成屋為低，若屋主能適時降價，仍將受到買方青睞！建議民眾可把握此時良機，挑選優質好屋一圓購屋夢。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 信義房屋統計2016年6月內部交易數據指出，6月房市維持上半年房市旺季的溫度，統計前28天房市交易量大致較5月持平，和2015年同期相則年增將近20％，尤其是在台北市回溫狀況最為明確，不僅6月交易比5月多出約1成，和2015年同期相比更大幅增加超過3成，顯見房市逐漸擺脫政策干擾，價格修正後已吸引買方入場。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2016年5、6月的房市交易維持今年以來的高檔表現，尤其和2015年同期相比已經連續兩個月的交易件數都已經轉正成長，可以說現在的房市景氣狀況明顯比2015年更好，在央行解禁與政府不再加碼管制房市狀況下，搭配連續的降息的結果，2016年房市已經出現開低走高的走勢。 台北市是北部地區表現最好的區域，台北市交易量分別月增約12％，年增超過3成，平均房價單價則為每坪60.9萬元，低於上個月的每坪62.1萬元，主要仍是低利、政策鬆綁與價格適度修正後，市中心區的買盤重回市場，新北市則是交易量月減約8％，但年增率同樣轉正增長，年增約11％，桃園市的表現則相對平穩許多，月增約4％、年增則約2％左右。 中南部地區則是台南表現最為突出，台南市月增將近20％，從房市交易熱度來看，感受不到台南市房屋稅大幅調整的影響，高雄市則表現一般，交易量年減2％，月減幅度也達2成，比較各都的表現來看，房市的領頭羊台北市，5、6月的交易狀況回溫，可感受到成屋市場的人氣正在逐步復甦，但現階段仍是二手市場熱度優於一手市場。  至於市場預期2016年移轉棟數恐怕持續創下歷史低量，看起來景氣仍是相當低迷，主要是因為「房地合一」讓移轉數據失真，許多民眾為避免日後適用房地合一稅，可能提前交易或者搶在2015年12月辦竣移轉登記，導致2015年12月出現4.7萬棟的單月大量，原本可能發生在2016年1、2月份移轉因而提前到2015年發生，再者過去買賣移轉棟數裡面，可能包含了一些關係人交易，房地合一上路後也可能導致類似的交易減少，這都是2016年上半年移轉數據大減的原因。 所幸2016年在央行解禁與遞延買盤回流後，房市的人氣回溫且價格已經有回穩跡象，2015年那段恐慌殺盤時間已過，信義房屋5、6月的交易量年增率都已經轉正成長，因此2016年即使出現25萬棟的歷史低量也別太緊張，因為「房市景氣的體感溫度」將會遠超過25萬棟，2016年房市有機會開低走高。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】儘管台北市都更及改建計劃消息不斷，唯因整體規劃執行速度遠遠落後於住宅自身老化速度，光靠每年僅約1400戶左右的拆除數量統計，當下北巿總量約20萬戶的40年老宅，得花上145年才能全數拆除改建。不過以目前步步驚心的都更狀況來看，台北市住宅老化狀況正一步步惡化。 若提到台灣房價及地價最高的地區，台北市絕對當仁不讓，而台北巿的老宅也因高房價、高地價而受惠，具備拆除改建效益。根據內政部不動產資訊平台統計，台北市是六都住宅老化最嚴重的區域，平均住宅屋齡為31.5年，位居六都之冠，每兩間住宅就有一間屋齡超過30年；40年屋齡以上的住宅接近23％，數量約有20萬戶，屋齡介於30~40年的住宅也接近34萬戶。 若以2015年北市核發建築拆除執照約1400戶估計，光當下已經40年以上的老宅，以目前拆除改建的速度來看，得花上145年才能全數拆除改建，其中還不考慮持續每年持續自然老化的狀況。  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，老人住老宅將從一種社會現象，逐漸變成一種社會問題，須要建立一套有效率的都更運作模式，建立民眾與開發商的信心，才能讓都更有結構性的改變，有利推動整體城市的都市更新。 台北市住宅老化的現象，也讓購屋人考慮向外購屋，因此包括新北市的重劃區與一些新成屋，就吸引北市通勤族的目光，而經歷此波房價修正後，有些新北市的新房子售價快速修正，反而和周邊成屋價格相去不遠，也開始吸引購屋人的目光。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 信義房屋針對網路看屋的網友進行2016年第三季購屋意向調查，調查結果顯示現階段民眾對於未來房價看法仍保守，但恐慌情緒已經明顯改善，本季調查看壞房價的從過去三季的7成以上，收斂10個百分點，目前約60％受訪者看壞未來房價，對於房價看法已經是近4季以來最不悲觀的一次。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年房地合一稅改題材發酵，到2016年第一季時，連續三季調查民眾對於房價看法都相當悲觀，不過此次調查可以發現民眾對於房價的看法正在慢慢改變，雖然不至於一季之間，完全扭轉對於房價悲觀的情緒，但調查結果顯示，民眾明顯沒那麼悲觀了，若配合市場上的價量表現，近期房市價格止跌回穩，交易量也明顯回溫，購屋人可能認為短期最糟的狀況可能就是2016年第一季，因而願意重回市場上購屋。   至於民眾對於政策看法方面，認為政府會繼續打房的比例，和認為政府會鬆手的比例接近，都是38％左右，至於房地合一稅與央行解除大部分的選擇性信用管制措施部分，都有將近6成的民眾認為，房價還是會下跌，和看壞未來房價的比例接近，顯見過半數的民眾對於未來的房價看法還是偏向保守，只是看壞的情緒逐步改善當中。 另外對於其他外在情勢看法部分，購屋人對於央行的連續降息有感，有41％的民眾認為央行降息會促進購屋意願，另外有將近一半的受訪者則認為央行降息，並不會促進購屋意願，至於8年20萬戶的社會住宅調查顯示，有25％受訪者會想等待社會住宅，有21％的民眾則認為緩不濟急，現在就有購屋需求，另外還有45％相對多數的人認為不受社會住宅影響，仍會想要購屋。   曾敬德表示，從此次調查來看，民眾對於未來房市的悲觀情緒已經有收斂現象，反映到房市也從去年的價量齊跌，到目前的價格回穩量能回溫，不過現階段民眾心態比較沒看那麼壞，對於未來房價看法還是偏向保守，在這樣的氛圍之下，短期內應該房價止跌有餘，但向上推升的動能不足，預料仍是以盤代跌的走勢機率較高。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com