你知道「空屋稅」是什麼嗎？空屋的囤房稅的繳交、計算、新制度及節稅方法又有哪些？現今不動產既可自住又能投資保值，成就了房價漲，而一去不復返，卻也衍生出買不起房的聲音，政府於是出手抑制過度膨脹的房市機制，以平衡居住正義。空屋稅、囤房稅的概念也因應而生，此次就也來探討空屋稅、囤房稅到底是什麼？囤房稅繳交、計算及新制度怎麼看？包含如何節稅，於下面文章中一併說個明白喔！   「空屋稅」是什麼？ 簡單來說，空屋稅就是針對空閒或無人使用的房屋實施課稅，為的就是要讓持有多房者把閒置的房屋出租，提高供需，但我國尚未實施該類課稅。實務上，目前類似的概念僅有台北市在施行「空置房屋稅」，然空屋稅其實在《房屋稅條例》中並未明文規定。   就台北市法規「臺北市房屋稅徵收自治條例」來看，有明定二課徵稅率： · 建商持有已蓋好卻尚未銷售出去的房屋，於起課房屋稅一年六個月內未出售者→稅率2%。 · 非自住之住家用房屋2戶以下，每戶課徵稅率4％，持有3戶以上者，每戶課徵→稅率3.6％。   「囤房稅」是什麼？ 而所謂的「囤房稅」就是除自住房屋外，又有 1 間以上非自用房屋所徵收的稅率（各縣市稅率各自不同）。如《房屋稅條例》中，房屋稅把住家用房屋區分為「自住」及「非自住」。   其中，「自住」限3戶，稅率為1.2%；第4戶起則為「非自住」，稅率介於1.5%至3.6%；針對「非自住」這個後者，由地方政府決定課徵較高稅額的房屋稅，就是俗稱的「囤房稅」。為的就是要減少房屋集中在少數人的手中，即一人擁有多屋的情況。   瞭解更多：房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！   計算方式：囤房稅和房屋稅的試算方式原則是相同的，差異在於囤房稅是以「不同差別稅率」進行課稅。   · 囤房稅＝房屋現值＊囤房稅率＊持份比例＊課稅月數 / 12 · 房屋稅額＝房屋現值(註1)×稅率 (註1) 房屋現值＝標準單價(註2)×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積 (註2) 標準單價＝房屋構造標準單價×分層分攤率 舉例：假設小花在台北市有 3 戶非自住用房屋，而這 3 戶非自住用房屋就會用 3.6% 的房屋稅率計算，經下表試算演示，小花總共需要繳納 180,000 元的囤房稅。   非自住用房屋 房屋現值 囤房稅率 持份比例 課稅月數/12 要繳的囤房稅 A戶 200,000 3.6% 1/1 12 7,200 Ｂ戶 300,000 3.6% 1/1 6 5,400 Ｃ戶 100,000 3.6% 1/1 8 2,400 總計繳稅         15,000   舉例：小花只有 1 戶自住用住宅，那就是適用 1.2% 的自用住宅房屋稅率！以Ａ戶為例試算演示，那就是200,000 X1.2% =7,200，僅須繳納7,200元。如果小花又符合政府平價配售平民住宅（註3）的適用條件，便可再減半徵收房屋稅，減半為3,600元，非自住與自住稅率納稅差距可是好幾倍。   （註3）：房屋稅條例第15條第2項第1款規定   2022年囤房稅制度： 因為房屋稅屬於地方稅政，為穩定房市相對抑制炒作，加上中央督促，各地方政府現況採取非自用住宅修訂累進稅率，其徵收的稅率因各地而有差異，2022年整理最新稅率如下表所示：   各都市 非自住用住宅-囤房稅率 台北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 新北市 兩戶以內2.4％、三戶以上3.6％ 台中市 一至四戶2.4％、五戶以上3.6％ 台南市 第一戶1.5％、二-三戶1.8％、四-五戶2.4％、六戶以上3.6％ 高雄市 一至三戶2.4％、四戶以上3.6％ 桃園市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％ 新竹縣市 一至五戶2.4％、六戶以上3.6％   聰明節稅的3個建議，做好你的理財規劃！ 囤房税配置（一）：適合多房族 · 符合自用住宅條件，跳脫一處的限制： 一戶以本人、配偶或未成年子女設籍，第二戶以上父母、祖父母等直系親屬其中1人戶籍登記；就可以用自用住宅稅率。 · 挑最節稅的那一戶： 如果人口數少，無法多處設籍，那就挑選總地價最高的設立戶籍，並申請適用自用住宅課稅，節稅效果大。   囤房税配置（二）：適合出租族非自用住宅 · 參加「公益出租人」： 如果你是包租公（婆），鼓勵申請成為公益出租人，每月免稅額度有1.5萬元租金，而且房屋稅也比照自用住宅1.2%，藉此降低稅負。(法源依據：房屋稅條例第5條第1項第1款、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第3條、住宅法第住宅法第15條) 舉例：若以臺北市舉例，這類房租收取若不超過主管機關公告當年度社會住宅包租代管計畫簽約租金上限的話，稅基還能再減50%，房屋稅率相當 0.6%喔。   囤房税配置（三）：適合買二手屋族 · 注意稅率陷阱： 買進的二手屋，因前屋主還擁有多戶房屋，並且屬於非自住稅率，辦理過戶時未注意變更，造成新屋主繳稅時仍適用舊稅率，致使稅負差很大。   無論是空屋稅或者囤屋稅，都是政府希望房地產趨向穩定發展而實施的策略，進而落實居住正義，而各縣市政府每3年也會重新評定房屋課稅現值，於每年徵收一次；弄懂其中內涵，除了能清楚稅額，還能作為財務評估參考，亦可避免逃漏稅風險喔。   ※本文有關稅法、計算公式、稅率等參考資料來源為全國法規資料庫、財政部稅務入口網及各縣市房屋稅徵收率自治條例網站，如有異動以官方公告為準。   延伸閱讀： 2022贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！

當你要買房時，你知道房屋的權狀坪數＆室內坪數，要如何計算？又要怎麼看嗎？如果你還不瞭解權狀坪數、室內坪數及公設比之間的差異？你是不是也曾看過廣告上的「坪數」，與現場看的室內坪數不太像？或是買預售屋在實際交屋時，卻感覺和當時看樣品屋呈現的空間，似乎有點落差？買房除了看房型看地段外，更要學會看懂實際坪數！本專題就也來帶你一次看懂實際坪數、公設比、權狀坪數之間的關係，避免購買坪數不知不覺悄悄地縮水喔！   什麼是「房屋權狀坪數」？ 所謂的「房屋權狀坪數」，指的就是房屋產權登記的坪數面積；權狀上的單位都是以平方公尺標示，乘以0.3025可換算成坪。 · 房屋權狀坪數計算 = （主建物面積＋附屬建物面積＋公共設施面積）x 0.3025 · 房屋所有權狀標示，以下圖表一目瞭然：   主建物 附屬建物 公設 指室內面積，就是可以直接利用到的部分，包含客廳、餐廳、臥房、衛浴、廚房、書房等部分，一般夾層或樓中樓也包含在內。 指相連主建物室內面積的附屬部分，專屬所有權人使用，不屬於室內面積，例如陽台、平台、花台、露台、雨遮等。   補充知識1： 陽台：在戶外有天花板。 露台：在戶外沒有天花板。 花台：凸出於大樓，擺放小盆栽等物件但無法出入。 平台：從主建物延伸的凸出空間，拿來放冷氣主機。 指的就是住戶共同使用的部分，就是「公設」，住戶均可使用，但無單獨支配權；又分大公、小公：   大公：全體住戶共同使用的區域，如健身房、游泳池等。   小公：部分住戶共同使用的區域，如：各層的電梯、通道、樓梯間、當層公共區域的陽台等。 補充知識2：關於車位，有的車位包含在公設內，有的有獨立權狀，買房時要特別注意。   室內實際坪數，要如何計算？ 所謂的「實際坪數」，指的是房屋權狀內登記的「主建物」（註）面積；簡言之，為房屋室內實際可以使用的坪數。 實際坪數計算：房屋權狀90坪 - 公設24.3坪 - 附屬建物3.7坪 = 主建物62坪（62坪就是屋主可以直接使用的部分） ＊註：主建物內容請見上表中房屋權狀標示圖表   權狀坪數、實際坪數及公設比計算、差異： 透過上述的說明，可以知道權狀坪數和實際坪數計算的差異，接著就來了解公設比，以及彼此之間的關係；讓你買房不擔心坪數灌水灌很大： · 實際坪數：可以看出「專有的空間」有多大，而共有部分之坪數比例高低和實際坪數內設施是否實用，則決定了花錢是否花在刀口上。 · 公設比：持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 舉例：公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％ 計算方式：8 ÷ 40 × 100％ = 20％，代表室內實際使用面積大約會落在32坪。   坪數＆公設比之間的關係： 舉例：權狀80坪/總價1,800萬 公設比高↑ 實際坪數低↓ 公設比↓ 實際坪數↑ 單價/坪 房屋計算時，一坪單價就變高，因為分母總值變少 房屋計算時，一坪單價就變低，因為分母總值變大 說明 以各樓層的公共梯廳來說，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影響就很高→公設比高，用起來卻像灌水的虛坪。 戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。 因為，基地大小及戶數多寡，基地越大，建商可規劃的建坪相對來得多。 同樣是32％的公設，2千坪與8百坪的基地，基地愈大代表住戶能得到的東西愈多。    最後建議購屋者，購屋前一定要把房屋權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數；可以簡易計算主建物和公設的坪數價格，相對精確評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。畢竟適當的公共空間是為讓居住環境更舒適，為了確定自己以後是否都會用到這些公共設施，購屋前一併納入考量吧。   立即聯絡專人賞屋 : https://bit.ly/3Qcvh2Q   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？ 該買多少錢的房子？3分鐘個人購屋能力試算，看能買多少錢的房！  

購屋族在買屋過程中，當進入關鍵的買賣契約簽訂時，會發現還需要簽署買賣價金履約保證申請書，您知道履約保證的主要功能是什麼？到底能保證什麼呢？簽屬履約保證對買房有什麼優點？以下特別歸納出履約保證的重點，包含費用、流程跟相關文件有哪些？讓你一次搞懂買房更安全！   「履約保證」是什麼？ 簡單來說，所謂的「履約保證」是有鑒於房屋買賣交易涉及金額龐大，因此為保障買賣雙方權益與安全，會在購屋過程中委託第三方中立機構負責買賣價金與重要文件的託管，避免交易過程中有任一方的權益受損或風險產生。   履約保證制度又稱之為「房屋交易安全制度」、「成屋履約保證」或「買賣價金履約保證」。當買賣雙方簽定不動產買賣契約時，同時會雙方簽署履約保證申請書，之後買方陸續支付之價金先匯入建築經理公司於銀行開設的「履約保證專戶」裡面，經確認款項正確無誤後，建經公司會寄發履約保證書給買賣雙方，待購屋流程全部完成，正式交屋後銀行才會將價金交付給賣方以保障交易流程安全。   履約保證費用、流程及申請： 履約保證的費用怎麼算？ 依目前業界大多數房仲公司收取的履約保證手續費來說，費用行情大約是按成交價金的萬分之六計算，即由買賣雙方平均負擔各萬分之三。   履約保證的三大流程： 流程一：初期 買方將購屋價金匯入銀行履約保證專戶裡，款項的動支都需依照契約規定，其他人不得隨意動用該款項。  流程二：中期 在購屋流程進行中，主要由代書(地政士)依約進行完稅與過戶等作業，代書會與建經公司保持互動，定期階段性回報進度給客戶。  流程三：後期 最後待完成交屋程序後，建經公司即通知銀行需依契約約定支付買賣價金給賣方。   買屋階段中履約保證的文件重點： 買屋階段 文件重點 簽約/用印 一.定金收據(斡旋金契約或要約書)及定金款 二.簽約用印款 三.身份證正本 四.印鑑章 五.身份證明文件三份(戶口名簿影本或戶籍謄本) 六.個人貸款應備文件：     1.借款人及保證人財力證明     2.扣繳憑單、薪資表、存摺影本、在職證明等 七.印鑑證明   （如簽約人無法親自簽約，代理人需附授權書） 八.房仲服務費之款項 九.履約保證手續費 十.代書費 十一.地政規費預付款 完稅 一.完稅款(存入履保專戶) 二.契稅、土地增值稅款 三.銀行對保：     1.本人攜帶印章、身份證正本、現金開戶。        開戶需雙證件(駕照或健保卡)     2.申請開戶須於當場拍照     3.保證人之印章、身份證正本 交屋 買方取得文件 一.過戶完成後之建物(土地)登記簿謄本 二.火災及地震險保單之正本 三.權狀正本 四、買賣價金分算      1.房屋、地價稅分算      2.水、電、瓦斯、管理費…分算      3.稅費補貼      4.代墊款項 買房大事常會因為雙方權益認知不同以致發生交易糾紛，因此建議購屋族買屋時務必要使用履約保證，假如交易過程中發生購屋爭議，可以由建經公司公正第三方機構協助居中協調處理，讓買屋流程能更順利圓滿。   延伸閱讀： 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項 【懶人包】買房要找房仲嗎？買房流程、好處及注意事項一次看！

你是準備要買房的人嗎？想買房，卻不知道該買多少錢的房子嗎？快速用3分鐘教你個人的購屋能力試算，看你能買多少錢的房子喔！幫你透過月薪、年收入及支出，來計算出你適合購買價格多少錢的房屋，並且瞭解每月所需負擔的貸款又有多少喔！   購屋力試算公式3步驟： ✔ 步驟1  盤點每月可支付房貸金額 以每月收入的三分之一做為房貸預算。 列出家庭中每個月的收入和基本固定支出，藉此計算出真正可負擔的預算            「收入」－「基本固定支出」＝每月房貸預算。   ✔ 步驟2 試算可負擔之房貸總額 欲進行第2個步驟前，要先設定銀行的房貸利率和貸款年限才能試算。 「每月房貸預算」／「每借百萬元的月還款金」x「100萬元」＝「可負擔房貸總額」   ✔ 步驟3  推算買房負擔力 推算出買房負擔能力的公式：「可負擔之房貸總額」／「貸款成數」＝」可負擔的房屋總價。   2大買房方法學起來，輕鬆看買得起多少錢的房！ 收入推算法： 透過房價所得比邏輯推算，算出符合自己能力能負擔購入之房屋總價。 建議公式：房屋總價 / 年收入 房貸三成法： 一般來說買房是提高生活居住品質，但如果房貸超過每月所得1/3，會影響其他日常生活的費用支配，進一步影響到生活品質，因此建議房貸以三成為限。   立即試算：購屋貸款試算   買屋會有什麼「成本」？ 購屋的重要成本如下： 款項 金額 說明 斡旋金 依總價×2~5% (一般至少10萬元為普遍) 買賣雙方議價時，買方付斡表示購買意願，議價成功後直接轉為定金。 定金 成交總價×2~5% 簽約前支付以確保買方履行簽約(含斡旋金)，多以斡旋金轉定金方式 簽約款 成交總價×10% (含已支付之定金) 備證用印款 成交總價×10% 買賣雙方備齊所有權移轉登記應備文件及用印時需支付。 完稅款 成交總價×10% 買賣雙方需完納增值稅及契稅時支付。 契稅 房屋現值×6% 買賣移轉取得不動產所有權者必須繳交之契價稅。 印花稅 (房屋現值+土地現值)×0.1% 過戶時簽署公契，並貼印花稅票後才能進行產權移轉登記。 買賣登記規費 (房屋契價+土地申報地價)×0.1% 至地政事務所辦理土地及建物移轉登記時需繳納費用。 申貸設定登記規費 (房屋貸款金額×1.2)×0.1% 向銀行貸款時會將房產「設定抵押權」所需的規費，另有「他項權利證明書」的「書狀費」要繳付。 房屋稅 房屋現值×1.2%(自住) 以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例差算分擔。 地價稅 土地現值×2千分之二(自住) 以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例差算分擔。 水電瓦斯費   以交屋日期為區分點，由買賣雙方按持有時間比例拆算分擔。 履約保證費 成交總價×0.06% 透過公正第三方代為保管買賣金額，避免買賣產權糾紛。 貸款申辦費 依各銀行收費(約3000~6000元) 與金融機構承辦貸款時會收取的費用，包含開辦費、帳管費、鑑價費、徵信費等。 保險費 火險(依投保內容不同) 地震險(依投保內容不同) 有申請貸款者必繳，如提前償還貸款則可要求退還預繳之保險費。 代書費 依實際辦理業務內容收費(區域會有不同) 有簽約費、代辦抵押權設定登記、移轉登記、實價登錄等代辦手續費 仲介費 成交總價×6% 房仲服務費（一般是買方2%，賣方4%） 尾款 成交總價-已支付買賣價款 買方支付尾款後，屋主將房屋清空後交付給買方，現場點交完成手續。 最後建議購屋前仔細估算自己手頭上可動用之資金，避免決定購屋時遇到資金不足的窘迫情況，或是發生因為資金規劃不夠謹慎，買房後才發現經濟壓力過大而影響到生活品質。   延伸閱讀： 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！ 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項

你知道不同的房型，房屋的交屋型態也不同嗎？常見的標配屋、實品屋、毛胚屋的交屋型態又如何呢？如果你還不清楚三種房屋類型的優缺點、適合屋主及注意事項的話，推薦就讓專業的中信房屋，來告訴你要注意什麼吧！以下也完整彙整出這三種常見交屋型態重點，讓購屋一族完整了解之間差異，並輕鬆選擇出最適合自己的屋型喔！   標配屋、實品屋、毛胚屋是什麼？ 標配屋： 配備標準基本配備的交屋房型，含隔間等裝潢，但需再做天花板工程，也會附廚櫃、廚具、衛浴設備等。 是市場上最常見的交屋屋型，所謂的標準配備大多包含隔間、牆面、門、地板磁磚、衛浴廚具等基礎裝潢。   實品屋： 建設公司從建案中規劃幾間代表設計裝潢，提供民眾賞屋用，所以通常帶著行李就能直接入住。 交屋狀態通常包含了完整基礎建設之外，還有家具家電，包含天花板、隔間、牆面、門、地板磁磚、水電管線、衛浴廚具、冷氣系統、收納櫃、沙發、餐桌椅等大型家具一應俱全。 實品屋主要功能為提供賞屋，因此會聚焦在營造裝潢氛圍為主，有些原始格局的瑕疵會透過裝修包裝，建議要比對建築圖說以確保日後居住實用度。   毛胚屋： 毛胚屋就是指尚無任何裝潢、隔間，僅有水泥磚牆建築的原始建築狀態。 是所有交屋型態中彈性最大的，因為可重新規劃格間，常見於大坪數或豪宅的房型。 毛胚屋在後續裝潢費上是三者中花費最高，後續施工時間也是所有屋型中最久的。   3種交屋型態的優缺點、差異及比較   優點 缺點 適合屋主 標配屋 裝潢預算較毛胚屋低很多。 已完成基礎建設，空間設計上較受限。 買方只需簡易裝潢或添購家具家電即可入住，裝潢費用較低，入住時間較快，適合不想花太多裝潢費用的屋主。 實品屋 一卡皮箱即可入住，交屋最迅速便利。 無法掌控建設公司原始的裝潢品質。 適合想要方便簡單、即刻入住的屋主或是小資首購族。 毛胚屋 單價、總價相對便宜，裝潢彈性大。 無隔間與裝潢，交屋需再進行規劃施工影響入住時間。 適合有設計想法的屋主。可依照屋主需求達到客製化的目的。   交屋型態的的5大注意事項 注意一：個人風格裝潢的考量 如果是毛胚屋屋型，由於室內天、地、壁均為水泥毛胚狀態，相較於標配屋、實品屋，是較能夠展現出個人生活風格。 注意二：裝潢預算的考量 毛胚屋可以依據自己喜好風格施作，但相對裝潢成本就會增加許多，如果想要節省裝潢成本可以選擇適合的標配屋或實品屋。 注意三：入住時間的考量 如果是趕著交屋後要馬上入住的買方，建議要多考慮毛胚屋動工裝潢至少半年~1年時間的施作期。 注意四：確認建材履歷的品質 若想省麻煩購買實品屋時，建議向建商詢問建材履歷，一一確認建材履歷包含家具品牌、油漆品牌、板材材質等？並於驗屋時確認管線、插座等配置。 注意五：簽約時確認交屋方式 買屋簽約的同時，記得務必要確認建商交屋屋型，可以預先規劃交屋後的成本支出，包含裝潢或家電家具等費用。   不管是標配屋、實品屋或是毛胚屋，都各自有優缺點，建議交屋時先來看看三者各自優缺點，再來評估選擇最適合自己的屋型。   延伸閱讀： 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？

你知道房屋「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？房屋建蔽率是越高越好嗎？又究竟和土地及房屋有什麼關係呢？這裡就也來一次告訴你房屋建蔽率＆容積率查詢及計算方法的喔，讓購屋族可以更快速的瞭解相關定義，並且也更清楚的瞭解該如何計算建築用地，以下一次盤點重點讓你輕鬆搞懂！   建蔽率＆容積率是什麼？ 建蔽率定義 表示建築覆蓋率，指的是建物的建築面積在總基地面積的占比。 建蔽率越低：建物建築面積越小，建物外之空地越大。 建蔽率越高：建物建築面積越大，建物外之空地越小。 建蔽率公式=建築面積 ÷ 基地面積 容積率定義 表示建物的總坪數，指的是建物的建築面積的總樓層面積占建築基地面積的比例。 是建坪與地坪的比率，影響的是可以蓋的建物樓層數與面積。 容積率公式=總樓層面積 ÷ 基地面積   房屋建蔽率越高越好嗎？ 簡單來說建蔽率越高，表示建物內部的使用空間就越大，但相對的公共空間就會越少。因此，建蔽率越高不一定越好，建議先要考量基地面積。另一方面容積率是越高越好嗎？以容積率來說，越高表示建物能蓋的高度越高，就必須考慮高樓建築的建築工法技術的安全性。   房屋建蔽率＆容積率查詢方法、計算方式 以台灣的土地主要分為兩大類，分別是「都市土地」和「非都市土地」，查詢建蔽率和容積率，都市土地和非都市土地的查詢方式分別說明如下：   都市土地類 查詢土地類別：查詢「全國土地使用分區查詢」網站或到「內政部不動產資訊平台」網站連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」進行查詢土地使用分區（自行輸入查詢地址/地段地號即可) 非都市土地類 建蔽率和容積率查詢可以透過查詢「土地登記謄本」的「土地標示部」得知。檢附非都市土地可供建築使用之各種用地建蔽率及容積率規定 甲種建築用地：建蔽率百分之六十，容積率百分之二百四十。 乙種建築用地：建蔽率百分之六十，容積率百分之二百四十。 丙種建築用地建蔽率百分之四十，容積率百分之一百二十。 丁種建築用地建蔽率百分之七十，容積率百分之三百。 非都市土地建蔽率及容積率不得超過上列規定，但直轄市或縣市政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查。   總結來說建議購屋族想買電梯大樓，先了解該大樓社區的建蔽率和容積率，可作為基地的公共空間與住戶面積的比例參考，加上多方社區比較，幫助購屋族選擇出最適合自己的圓滿好屋！   延伸閱讀： 什麼是住宅嫌惡設施？常見的嫌惡設施種類一次看！ 【懶人包】房屋公設比是什麼？合理的公設比為多少？如何計算？

你知道「斡旋金」是什麼嗎？買房如果簽約後悔想反悔的話，斡旋金又是可以退還的嗎？購屋族應該會經常聽到房仲業者建議「如果遇到中意的房子時，可以考慮出價下斡。」究竟這是什麼意思呢？但如果購屋後後悔，下斡後如果反悔的話，斡旋金是否能退回返還呢？以上也盤點關於斡旋的必備重點，讓購屋族都能與屋主優質溝通！   「斡旋金」是什麼？ 簡單來說，斡旋就是房仲協助確保買方的買房意願與展現誠意，藉此保障買賣雙方權益，並具有法律效力的方式。 斡旋的種類 斡旋金：買方需要支付斡旋金，並簽訂斡旋契約。（較常見） 要約書：買方不需支付斡旋金，以簽署要約書的方式代替。   斡旋金多少是合理價格？ 由於斡旋金沒有一定的價格，大部分金額都在十萬元左右，如果斡旋金超過十萬元的話，建議用支票方式（抬頭以賣方為指定人並在支票註明禁止背書轉讓）   後悔買房？可以退斡旋金嗎？  可返還的情況 屋主未同意出價 如果屋主尚未同意買方斡旋價格，考慮中還沒有在斡旋書或要約書上簽名時，這時候的斡旋金是可以直接返還給買方的，買方記得需馬上通知房仲留下相關書面紀錄以利順利拿回斡旋金。 超過議價委託期限 斡旋書或要約書都會載明委託請房仲跟屋主議價天數，若超過委託期，房仲仍未與屋主達成共識，買方就可以跟房仲約時間拿回斡旋金。（建議委託議價期最多不要超過一周）   屋主簽認斡旋書，但後悔賣房，如何處理？ 遇到屋主原本同意出售，但卻又發生突然反悔的情況時，買方可以依斡旋金/要約書不同處理說明如下：  斡旋金 屋主必須將當除了要返還給買方斡旋金之外，還要再加倍還給買方違約賠償。 要約書 如果是要約的方式，屋主則是需支付買賣總價 3% 給買方作為賠償金。   不可返還的情況 當屋主收到來自房仲的要約或斡旋後並同意出售，這時買方才發生反悔，斡旋後，買方反悔不買就要看是採用斡旋金還是要約書的方式。   依斡旋金/要約書不同處理說明如下： 斡旋金 買方反悔就拿不回斡旋金，斡旋金會當成給賣方的賠償。 要約書 買方必須支付買賣總價的 3% 作為賠償金。   有把「斡」圓滿買好屋！ 最後提醒購屋族，不管使用斡旋或要約都要三思後行，避免因後悔衍生後續買賣紛爭！在把「斡」以上重點之後，決定下斡旋前還有什麼該注意的地方呢？最重要的是找有口碑聲譽良好的大型房仲品牌，才能保障在買賣交易流程安全，幫助購屋族順利斡旋成功，無後顧之憂開心簽約買好屋。   延伸閱讀： 下完斡旋後反悔　要拿回斡旋金得看屋主這一關 委託房仲賣房好嗎？委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！    

一般來說，大多數人一生努力工作、辛苦打拼下，想盡力累積財富才能安心傳承給子女，但假如是生前轉移財產會有贈與稅的課徵，等到過世後，將財產再繼承給子女也可能會有遺產稅，其中的贈與稅看起來簡單，但實際上仍有許多須注意的地方，如果處理不慎就會可能需要多繳稅金，以下特別彙整關於贈與稅的重點，包含了解贈與稅免稅額是什麼？贈與稅免稅額的對象有哪些？贈與稅免稅額的申報、流程及稅率？讓您輕鬆建立贈與稅的相關知識，提前做好準備，替自己省下一筆費用。   贈與稅「免稅額」的定義是什麼？ 贈與稅是指對無償給與他人財產(包括動產、不動產及其他有財產價值之權利)之行為所課徵之稅，屬於直接稅的一種，目的為防止遺產稅逃漏之產生而設立的課稅，使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產。 因此也可視為遺產稅的輔助功能。 贈與稅免稅額則是指是每1位贈與人244萬元為限(贈與行為發生日在110年12月31日以前為220萬元。)，也就是每1位贈與人自每年1月1日到12月31日止，不管贈與給多少人，只要累計贈與總金額不超過免稅額，即可免徵贈與稅。     贈與稅免稅額的對象有哪些？ 1. 經常居住在我國境內的我國國民，要將自身在我國境內或境外的財產贈與他人的時候。 2. 經常居住在我國境外的我國國民或者是外國人，要將自身於我國境內的財產贈與他人的時候。 3. 贈與行為發生的前兩年內，雖然贈與人自願喪失我國國籍，但是如果將自身在中華民國境內或境外的財產贈送給他人的時候。   贈與稅免稅額的申報、流程及稅率一次學會 一、申報/流程 申報贈與稅準備文件 項次 文件內容 1 贈與稅申報書乙份 （委任他人代辦者需加蓋受任人私章） 2 贈與人及受贈人贈與時之戶籍資料乙份（包含身分證、戶口名簿、護照/在臺居留證） 3 贈與人當年度戶籍有異動時尚須加附異動前之戶籍資料。 4 贈與、信託或買賣契約書影本乙份。 5 委任他人代辦時，應附委任書及受任人身分證明文件或身分證正反面影本。 6 贈與人僑居國外且贈與人贈與時在我國境外者，應檢附我國駐外單位簽證之授權書影本乙份。 若贈與人贈與時在我國境內者，應檢附護照影本乙份以供核對入境紀錄。 7 法定代理人或監護人對於未成年子女或受監護人之不動產為處分時，應檢附身分證影本、法定代理人或監護人之相關證明文件、自98年11月23日起應由法院許可處分不動產之文件等。 8 如為國稅局通知函申報之案件需檢附通知函影本。 9 攜帶贈與人（受任人）私章，以備領取贈與稅繳納通知文書或贈與稅免稅或繳清證明書。 ※其他相關文件或填寫內容，請參考國稅局網站最新公告內容說明。   贈與稅申報範圍 贈與人如果要將自己的財產贈送給他人時就應該辦理贈與稅之申報。關於財產的認定範圍是指不動產、動產及其他一切有財產價值的權利，包含土地、現金、房屋、黃金、股單、股票、存款、公債、信託權益、獨資合夥之出資、礦業權、漁業權等。   申報時間點 贈與人在同一年度內贈與他人的財產總值超過所規定的贈與稅免稅額時，應該要在贈與日後30天內向戶籍所在地主管稽徵機關申報贈與稅。   二、稅率說明 扣除額：土地增值稅、契稅或其他贈與負擔。 扣抵稅額：同一年度內同一個贈與人以前各次贈與所繳納的贈與稅，在計算後一次贈與應納稅額時可以扣抵，或是國內居民就國外的財產贈與時，如果已經在財產所在地國家繳納贈與稅，經過認證後則可以抵免國內稅額。(詳情以國稅局公告為主)   贈與稅額稅率表： 課稅贈與淨額（元） 稅率 累進差額（元） 2,500萬以內 10% 0 2,500萬~5,000萬 15% 125萬 5,000萬以上 20% 375萬   贈與稅常見Ｑ&Ａ Ｑ：如要贈與子女是給現金或不動產？何者較節稅？ Ａ：建議假如是一次性大額贈與子女，一般來說贈與房產會比現金節稅， 主要是因為計算贈與稅是採用房地公告現值，然而公告現值一般又遠低於市價。 但假如短期內子女會將房產出售，就會被加課高額房地合一稅，則會提高整體支出成本。   Ｑ：哪些情況下免繳贈與稅(免課贈與稅)？ Ａ：贈與稅除了贈與人每年有244萬免稅額之外，包含以下情況與對象也無需課贈與稅，包含公益團體、農地、配偶互相贈與、子女婚嫁當年（父母各自贈與有各有100萬元免稅額度）   綜觀來說，由於不動產因爲牽涉金額龐大，因此建議多方了解不動產相關稅賦細節，才能掌握節稅方法，輕鬆升級為聰明購屋一族！

對首購族來說，看屋清單檢查表是當重要的房屋檢查環節之一。由於首購族過去沒有過買屋的經驗，經常發生在完成交屋後，才發現房子有瑕疵的情況，因此，這裡也分享10大常見的看屋應注意事項，讓你可以一次的快速檢查、確認房屋。   通常，常見漏失瑕疵狀況包含了水壓或電壓不足、社區管委會管理品質不佳等瑕疵問題。建議首購一族除了在看屋時可以從屋主或房仲口中探詢更多的屋況訊息，以下特別為您盤點出看屋屋況懶人包！一次彙整出看屋屋況檢查的關鍵注意事項跟確認清單，確保讓您能SMART看屋輕鬆買好房！   第一次看房的5大注意事項：   1、了解屋主的賣屋動機 從房仲身上多了解屋主的賣房動機，可以幫助彙整與掌握跟房子相關資訊。常見的賣屋動機大致包含以下： 換屋賣舊屋 名下房子過多不好管理 為提供給子女財產的分配規劃   2、多看屋很重要 以首購者來說，多看多比較是基本功，建議基本看個20間，從大量看房中可以更釐清自己真正適合的房型跟掌握是市場行情，可事先在網路上先行篩選，再至現場比照實際環境。   3、不同時段交叉觀察 如果初次看房後喜歡某間房子，可以透過不同時段，包含白天觀察房子採光與通風;晚上觀察周邊環境的寧靜度，看周邊是否會吵雜、進出是否安全無虞等。更進一步也可以晴天跟雨天分別去看屋，晴天可以看是否有西曬狀況，雨天則可以看是否有漏水、滲水的問題。   4、管委經營品質 可觀察社區佈告欄的公告訊息或住戶的管理費繳交狀況等等，了解社區管委會的經營品質是否合格？另外也可以透過了解公共消防設施是否有按規定維護？逃生通道是否有堆積雜物或鞋櫃？以上也可以作為判斷該社區的管委會是否運作正常？並且具備執行社區規定的足夠力道。   5、風水禁忌 觀察房子屋外屋內是否有明顯的NG風水?包含常見的居家禁忌風水現況包含穿堂煞、門對門等風水問題。   【看屋檢查清單表】10大看屋檢查、確認事項：   以下彙整十大看屋檢查注意事項、幫助您檢查更多常被忽略的細節。 編號 確認項目 說明 1 格局 注意房屋格局是不是方正格局，避免屋內空間出現狹窄的畸零空間。 2 水電、樑柱 ● 可按壓馬桶把手檢查水壓是否正常？ ● 注意樑柱、牆面是否有壁癌或是裂縫？ ● 觀察電箱管線是否有更新或毀損情況？ 3 工具輔助 ● 攜帶球狀物體，例如：彈珠、乒乓球，置放地板上檢查屋子的傾斜度。 ● 可帶人工尺，方便丈量房屋的寬與高。 ● 透過指南針，觀察方位及觀察風向。 4 公共空間 某些小坪數套房社區會特別規劃出公共空間區域，包含洗衣機、曬衣空間等區域，建議以上都要一一確認細節，常見在坪數小的學區宅房型可能性比較大。 5 管理費 可以評估管理費的多寡，建議社區總戶數不超過100戶，以免周邊環境過於複雜。 6 公告區 留意是否有過多催繳通知，若過多就要套特別小心，容易發生因為經費短缺影響社區許多公共區域設施的運作品質，維護不易。 7 網路搜尋 可以上網搜尋心儀社區，是否有很多人賣房，可了解該社區投資客多寡，若超過總戶數10％則不建議，因投資客過多對於社區環境維護較不嚴謹，也比較會影響到居住品質。 8 裝潢、家電 可以詢問屋主屋內要留下的家具跟家電，有需要添購的大型家電或裝潢費用也要考量進去。 9 社區素質(管委會跟鄰居) 藉由與社區管理員跟資深鄰居們多交談藉此可以了解社區環境與資訊等，像是鄰居素質跟社區運作狀態等。 10 不同時段看屋 可分白天、晚上、晴天、雨天，尤其是在下過雨後安排看屋，可以藉此觀察屋子內是否會有漏水問題。   最後建議首購族在挑選房屋時除了考慮房子本身條件之外，也可以加入交通跟生活機能一併綜合考量。另外如果考慮到日後可能會轉手的話，希望能有保值加分的房子，建議最簡單就是以鄰近捷運的房子為主或交通便利的樞紐位置，才比較有機會日後轉賣房子時能保持比較好的保值空間。   延伸閱讀： 首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？

許多購屋族好不容易找到喜歡的房子，卻因為在簽約過程中，對於房屋買賣流程的不瞭解，而衍生許多問題，這一篇懶人包的完整房屋買賣流程攻略，就也來帶你一次看簽約、用印、完稅、過戶注意事項等，讓你可以避免在買賣過程中，發生不必要的糾紛。常見糾紛有因貸款成數不足而取消合約或不清楚繳付稅金項目細節等問題，以下也特別彙整出房屋買賣交易流程各大階段，讓購屋族立即掌握房屋買賣流程重點，輕鬆踏上Smart購屋之路！   房屋買賣4大流程（簽約→用印→完稅→過戶(交屋)）：   一般來說，在買賣雙方無特別約定拉長流程時間之下，從簽立買賣契約書到實際交屋日大約為一個月左右。   流程一：簽約 大約在買方下訂後約7天內雙方進行簽約，在第三方專業地政士(代書)在場見證下，先核對買賣雙方身分，並於當天申請土地及建物謄本，以確保房屋產權是否正確無誤，建議雙方使用房屋交易安全制度，價金存專戶，保障買賣雙方交易安全。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   確認簽土地及建物謄本的資訊正確性 -坪數正確？ -限制登記的塗銷狀況與否？ -土地使用分區為何？ -屋主銀行抵押設定金額多少？ ●    買方未成年人應由法定代理人代理簽約。 ●    契約內容如需以數字表示者，建議以國字大寫為佳。 ●    更改勘誤處需加蓋雙方印章 ●    契約數量如超過兩張以上，建議加蓋騎縫章。 ●    可要求買方應付剩餘款項部分需簽立擔保本票保障自身付款安全。 ●    如需他人代為簽約，需準備代理人之授權書與印鑑證明。   流程二 ：用印 完成簽約階段後約7~14天，買賣雙方在地政士見證下備齊報稅與過戶相關資料，交由地政士蓋印章即為「用印」。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   如果買方需貸款，應於本階段決定貸款銀行 ●   銀行申貸時程：審查、估價、對保、用印（約14天～21天） ●   不同類型的土地增值稅申報時間不一 -土增稅/自用件 （約20個工作天核發稅單） -土增稅/一般件 （約14個工作天核發稅單）   流程三： 完稅 稅單核下後應盡快完稅，本流程主要作業包含確認稅單、銀行貸款金額，地政士會於稅單核發後，分別通知買賣雙方，賣方-繳納土地增值稅、買方-繳納房屋稅、契稅，雙方支付完稅款項就是「完稅」。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●  保留收好完稅相關收據以備後用。 ●   保留收好完稅之相關收據以備後用。 ●   確認如實繳納稅金，避免因欠稅造成無法正常過戶給買方。   流程四：過戶(交屋) 完稅後約5天內就是買房流程的過戶階段了，將房屋登記從原屋主移轉到新屋主的名下，另外本階段基本上銀行也都審核通過買方貸款了，最後階段除了過戶之外，還會將房屋改抵押登記在新屋主承貸銀行的名下，就是常聽到房屋抵押權的設定登記。 「買方」注意事項 「賣方」注意事項 ●   點交時應檢視房屋有無瑕疵。 ●   附贈設備是否與契約簽訂內容相同，交付之鑰匙是否正確等。 ●   權狀登記是否正確 ●   買方貸款撥付時應已清空屋內非提供給新屋主的家具及設備。 ●   水電瓦斯費用均已結清。     買、賣雙方所需支付稅金一覽表： 買方 印花稅 不動產買賣雙方辦理過戶時，簽署不動產買賣契約書，並貼印花稅票，才能進行辦理產權的移轉登記。 ＊「印花稅」計算＝(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1% 契稅  常見不動產買賣都是房屋與土地同時移轉，買方須繳納契稅。（如果只買土地就無需繳付） ＊「契稅」計算=房屋評定現值×稅率6%  賣方   土地增值稅   ●    土地所有權人出售土地需繳付土地增值稅。 ●    土地增值稅分為兩大類：    「自用住宅稅率」（優惠稅率為10%）       「一般稅率」（稅率20%~40%） ＊「土增稅」計算＝土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 見財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51   財產交易所得稅 （舊制）   若賣方適用舊制所得稅者，須於產權完成移轉登記次年財產交易所得稅之申報作業。 不是直接繳付方式，採用併入個人年收入總額之稅賦徵收，再按所得稅稅率5%~40%累進稅率計算加以課稅。 於2016年1月1日房地合一稅上路之前買房且售出時持有滿2年適用舊制 房地合一稅2.0 （新制）     ●   於2016年1月1日以後取得房地即適用新制。 ●   若為適用新制者，需於產權移轉登記完成次日起算30天內完成申報 ●   相關稅率 (1)45%：持有2年之內  (2)35%：超過2年未逾5年 (3)20%：超過5年未逾10年  (4)15%：超過10年以上    雙方拆算 房屋稅/地價稅 採用年度課稅並以交屋日期為區分界線，由買賣雙方以實際持有時間比例拆算分擔。 房屋稅計算＝房屋現值×1.2%(自住) ，非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%。 地價稅應徵稅額 ＝ 課稅地價  × 稅率 － 累進差額(一般) 一般用地適用稅率會從千分之10到千分之55累進課徵，自用住宅用地稅率則為千分之2。   對購屋族來說，難得找到喜歡的房子，到了簽約關鍵的步驟，簽約務必使用有提供交易安全制度的仲介公司並配合專業地政士把關，不僅可以保障買賣雙方的權益跟安全，也能讓自己順利圓滿的完成買房大事！       優質賞屋在這裡 : https://bit.ly/3Qcvh2Q 延伸閱讀： 首購族必知的 5 大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你存錢買房

隨著台灣人口結構改變邁向高齡化，近幾年積極推動「以房養老」政策，你知道以房養老是什麼嗎？這一篇以房養老的懶人包，就也來告訴你以房養老優缺點、利率及貸款成數的喔！讓廣大銀髮族能安心住在原有房子頤養天年，讓您快速了解掌握以房養老的重點！   「以房養老」是什麼？ 生活中常聽到的「以房養老」的正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，簡單來說就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，等銀行鑑價後估算放貸額度，在設定的年限內銀行會每月撥款給房屋所有權人以將其作為養老金，因為這種貸款模式與一般房貸的資金流向相反，因此稱之為「不動產逆向抵押貸款」。    怎麼領？領多久？ 貸款利息：約85～2.7%（利率會調整僅供參考,從每月撥款金額內扣） 最高扣除利息金額上限：不超過每月給付金額三分之一。 舉例說明：假設林先生於35歲時購入總價約1200萬的房子自住使用，等到65歲剛好完成，繳清房貸30年期。為了安穩銀髮生活開始申請以房養老，經過配合銀行完成房子估價7成、30年期息2%，因此可獲840萬額度。   正式啟動以房養老專案後，試算第一個月可領23,333元，從第二個月開始每月利息持續內扣，所以每月實領金額會逐月遞減，直到扣息上限達到月撥款金額的三分之一為止（15,555元）後續每月就持續該金額，利息的部分則會持續累算，等到合約到期後銀行清算房產價值時再全部一併扣除。   退休買房適合嗎？3大關鍵重點一次掌握！ 房子區位影響銀行承作意願：假如房子在比較偏鄉地區，將會影響銀行的承作意願。 考慮清楚長期貸款適合度：30年貸款期限變數多，例如利率提高增加貸款利息，但每月實領金額卻是日益遞減，因此建議申辦前要思考好自身需求與接受度。 確認預留足夠現金流： 因為申請以房養老後仍為房屋的所有權人，因此一樣要支付房屋稅、地價稅、修繕費等房屋維護等基本支出，建議確認手上的資金規劃是否足夠可以負荷承擔。   以房養老的優缺點&適合對象？ 以房養老優、缺點彙整： 優點 缺點 ● 可以住在自己熟悉住所。 ● 每月有固定的經濟來源支撐生活。 ● 避免因為臨時生病或失能經濟受影響。 ● 減輕子女孝親費的經濟負擔。 ● 現金是固定但非穩定，由於是利息內扣，撥款金額會遞減，如果再加上遇到利率上漲，每月金額會更減少。 ● 要留意貸款年限衍生問題，假設貸款年限到了，結果申辦者仍健在，將面臨房子會被拍賣或是需要倒貼利息的問題。   適合對象有哪些？ 獨居長者：以房養老較適合獨居長者，可以在自己的房屋生活安享晚年，不需要去養老院，在自宅的安心生活也是大多數人的晚年期望，享有自由獨立的居住品質跟子女也能保持各自的生活空間，建議可以多和鄰居友善互動往來，培養感情彼此有照應。 擁有多間房屋的銀髮族：以房養老其實最適合名下擁有一間以上的房屋的老人家，擁有多間房產的銀髮族可以多多善用本政策，活化資金規劃提高銀髮生活品質。   以房養老的條件、建議與注意事項： 目前以房養老的年齡限制最低為55歲，貸款成數最高七成，期限最長35 年(各家銀行條件細節內容不盡相同，建議欲申辦者可以多家比較適合)。房子地點大多以都會區為主，如果房產是位處偏鄉地區，因為出售賣掉機會較小，銀行承做意願會大大降低。   以房養老又被叫做「逆向抵押貸款」，說穿就是拿房子向銀行進行貸款。既然是向銀行貸款理所當然就需要支付利息，因此包含未來利率的變動，若利率升高，貸款利息自然也會增加。再加上如果通貨膨脹上升，撥款金額是否可以負擔當時環境的生活所需，也是一個需要考量進去負擔的風險。   立即聯絡專人賞屋 : https://bit.ly/3Qcvh2Q   延伸閱讀： 賣屋要委託房仲v.s屋主自售哪個比較好？ 【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算，3分鐘教你錢買房！

對想賣房的屋主來說，到底是委託房仲，還是自售的管道會比較好呢？委託房仲賣房好嗎？這裡就由專業人士，來向你分享委託房仲代售的流程、優缺點及注意事項！大多數屋主會選擇透過委託房仲出售，因為房仲專業度高，對市場的主流行情掌握度也比較好，加上可以配合客戶的時間約看賞屋，因此就算是需要額外支付服務費也是比較受到大多屋主的青睞。   另一方面，若是考慮自售的方式賣屋，雖然主要優點可以省下房仲仲介費的成本，但是相對來說也容易因為交易經驗不足而衍生較多問題。以下特別盤點出委託賣房的重點有哪些？一次彙整出委託房仲代售的流程是什麼？委託房仲賣房的優缺點跟注意事項的重點!讓屋主能輕鬆掌握、圓滿賣房！皆大歡喜完成房屋交易。   為什麼要委託房仲賣房？優點是什麼？ 對不少屋主來說，「降低風險」是大多數屋主選擇委託房仲賣房最關鍵的優勢考量，由於大多屋主賣房經驗不足，最直接發生的問題就是沒有辦法過濾判斷買方的好壞，嚴重的話演變成交易危機。因此建議屋主為順利賣房，應自己多做功課跟打聽找尋公正客觀的地政士，另外也建議採用內政部不動產買賣契約書，並使用「房屋交易安全制度」，保障買賣交易安全。   賣屋代售的５大流程： 流程一：確認房屋資料問題 房仲受委託後通常會先調閱委託屋主的房子建物及土地謄本。 謄本資料再與屋主的權狀資料做交互比對，確認政府登記資料與屋主的權狀資料的正確性。 確認房子屋況，通常會跟屋主確認是否曾經有漏水等相關現況。   流程二：擬定房屋定價 一般定價是由房仲跟屋主參酌市場行情，加上屋主預期利潤及成交後會支付的房地合一稅、土地增值稅、代書費、服務費等費用。 房仲通常遇到有成交機會時，會以達成屋主期待為優先，犧牲調降自己的服務費空間，讓買賣能順利成交。   流程三：開始客戶看屋 房仲常見房仲的銷售管道多元，會透過包含長期經營的客戶、數位行銷跟實體的廣告曝光規劃以及品牌間的聯賣合作，以及房仲品牌自身的資源與形象吸引消費者。   流程四：溝通議價 買方看屋有意出價後，通常會跟屋主預期售價有差距空間，房仲會發揮專業居中溝通協調能力，讓買方跟屋主皆大歡喜達成共識成交。   流程五：簽約成交 房仲公司一般長期經營所以有配合穩定的專業代書，維持買方客戶跟賣方客戶兩方的中立性，以保障買賣之交易安全。   委託房仲賣屋的優、缺點： 優點  缺點 ● 可以配合買方看屋。 ● 降低交易風險，可以選用房仲公司選擇配合的認證代書。 ● 房仲的豐富銷售技巧可提高成交。 ● 客源較多元且豐富。 ● 需負擔委託服務費的成本。   委託房仲賣屋的3個注意事項： 相較於自售的管道，多數屋主更傾向於委託房仲，全權交給房仲還是相對方便與安全，但是委託房仲時有哪些需要注意的重點呢？   注意事項一：慎選優質房仲 透過朋友介紹或口碑推薦，選擇一家誠信、可靠的優質房仲品牌，不僅可以大大降低賣屋的風險，也能讓賣房過程更輕鬆與安心。   注意事項二：確認委託契約書（專任約/一般約） 專任約：專任委託銷售契約書 特色是在委託契約期間，只有受委託的房仲公司有權利進行該房子的銷售，其他品牌房仲公司都不得再接受屋主的委託賣屋，優點是屋主只要面對單一窗口溝通互動，相對比較單純，對於自己房子的銷售現況掌握度較高。 一般約：一般委託銷售契約書」 屋主可以一次委託多家房仲公司進行銷售，不受限於特定單一房仲公司，主要優點是可以多方比較競爭，從中選擇屬意的優質客戶。   注意事項三：參與銷售過程 建議屋主積極參與賣屋過程，維持與房仲之間的良好互動，請房仲隨時更新客戶的資訊和想法，讓買賣過程更加順利流暢。   總括來說，建議屋主要賣房前先了解一下賣房時委託房仲跟屋主自售的差異，再判斷是要採用委賣還是自售，為了便利跟安全性的角度考量下，一般而言藉由委託房仲方式售屋是比較能確保交易上的安全。   延伸閱讀： 賣屋要委託房仲v.s屋主自售哪個比較好？ 首購族必知的5大買屋簽約流程，買/賣方注意事項有哪些？