如果您想將不動產傳承給子女，您知道買賣、贈與及繼承三種方式，會有稅費的差異嗎？哪一種方式比較省稅呢？本文就也一次盤點父母過戶的4大注意事項，讓您可以搞懂稅費的差異性，並且看懂節稅的方式！讓您過戶房屋及不動產給子女時，可以不擔心喔！   父母將房屋贈與過戶給子女時，須注意的4大事項 一般來說，隨著父母年紀增長，總會想把資產留給子女，但不動產轉移時，常常聽到的贈與是最簡單、最實惠的方法嗎？盤點贈與房屋給子女注意事項分述如下： 1. 稅負繳納：贈與需要繳納土地增值稅、契稅、贈與稅、印花稅等，且贈與金額是以房產的實價計算，因此以10%~20%的贈與稅稅率計算，可能讓子女需繳納上百萬稅金。 2. 分割分年贈與：為了避免贈與稅，善用每年244萬贈與免稅額，有人會採用「分割分年贈與」，將房子產權分割，每年只移轉部分持分。 3. 子女預計售出時間點：如果子女取得房產後短期要賣出，房地合一稅的稅率高達35%~45%，而因為贈與房產取得費用為0，售出價格直接影響稅基，屆時房地合一稅將相當可觀。 4. 過世前兩年贈與仍須計入遺產：房地贈與給子女後，房屋就是屬於特定子女的，不會算作父母的遺產；但若是過世前2年贈與，則仍會被計入遺產，可能需課徵遺產稅。   不動產做買賣、贈與及繼承三種不同方式時，各自稅費的差異 在做不動產轉移時常見有「買賣」、「贈與」及「繼承」三種方式，以下簡單將3種方式做說明並將涉及的稅費種類做比較：   【買賣】 假如想透過買賣的方式將房子過戶給子女，除了透過房貸為子女籌措財源，爸媽可分別提早利用每年244萬元贈與免稅額，讓孩子每年累積488萬現金，待累積到一定財力後才進行買賣，但買賣必須真實發生金流，否則可能面臨國稅局的追查。另外要注意若取得成本過低，未來子女短期有轉手的需求，則會面臨到高額的房地合一稅。 【贈與】 常見情況是針對大多數手頭現金較有限的父母，能用逐年現金移轉再買賣的方式，而選擇「贈與」，但為了避免贈與稅，將房子產權分割，每年只移轉部分持分的「分割分年贈與」曠日廢時，期間難保房價漲跌，土地增值稅、地政規費、代書費等等，都是一筆開銷。 【繼承】 遺產在稅負上比贈與多了許多優惠，首先繼承是免徵土地增值稅，其次，房地合一新制對於繼承，適用1次舊制，只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅，而且由於遺產稅有1200萬的免稅額，其中不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值而非實價，因此不用繳納遺產稅的機會非常高，故繼承是3種方式中較為有利的方式。   ▶下表彙整上述三種方式包含之稅費項目以列表呈現說明 項目 買賣 贈與 繼承 1.財產交易所得稅 V X X 2.土地增值稅 V V X 3.印花稅 V V X 4.契稅 V V X 5.贈與稅 X V X 6.遺產稅 X X V   以上方式各自涉及不同稅則與規定，建議選擇時除了評估當時實際財務狀況，也需確認子女將房產轉售的時間，考量才能找出最合適的方法。   房屋過戶時的節稅5大方法 依照上表中所列出的各式稅費，可以發現繼承是牽涉最少稅費的一種方式，但若選擇買賣或是贈與，又有哪些節稅的方法呢？ 1. 自用住宅優惠：如果子女持有房地產時間夠久，在轉手售出時，可以享有自用住宅的優惠，採用較低的房地合一稅率。   2. 合宜的購入成本：如果選擇用「買賣」的方式，並且子女短期內有轉手售出的規劃，可避免讓子女的購入成本過低，讓未來出售時買賣之間價差較少，則可壓縮獲利需要支付的稅負。 3. 購買價格與流程的真實性：在買賣過程中，必須確保交易價格與金流的真實性，以避免被認定為假買賣，面臨補稅的風險。 4. 贈與的時間點：轉讓時，應綜合考慮可能的遺產和贈與稅何者較有利，若採用贈與，建議盡早分批進行，善用贈與免稅額並避免贈與被計入遺產，影響遺產免稅額規劃。 5. 諮詢專業建議：基於房產牽涉的稅制法規複雜，且房產價值變動難以預測，建議諮詢專業人士意見，制定最佳的合法節稅規劃。   由於房產過戶涉及層面較廣、並無標準答案，主要是跟據個人實際狀況找出最適合規劃。而身為中華民國國民，繳稅是國民應盡之義務，建議掌握上述父母房屋贈與懶人包重點後，抱持合法、合規心態面對，及早規劃比較各種方式差異與細節，並且多諮詢借助專業會計師的建議，能讓您的過戶圓滿完成。   延伸閱讀： 財產過戶懶人包！3分鐘看懂贈與稅計算、級距、申報書及免稅額！ 房屋稅繳納時間為何？繳多少？自用住宅稅費試算、查詢一次看！   ※ 本文參考資料來源為「財政部臺北國稅局 」、「財政部稅務入口網 」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。

房屋貸款的壓力，讓你喘不過氣嗎？如果你想減輕房貸壓力，那你一定要知道房貸寬限期是什麼，並瞭解寬限期能延長多久，本文就也讓專家快速透過4步驟，教你看房貸寬限期的申請資格、流程及優缺點的喔！最後，透過本文也帶你找出房貸寬限期的適合對象，讓你的買房之路可以更加順利的喔！   寬限期是什麼？ 所謂的「房貸寬限期」是指在還貸期中間的某段時間，「寬限」還款金額，只需先償還利息不需還本金，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。因此，寬限期也就是「還息不還本」，幫助有資金壓力的人靈活運用手上資金，讓購屋族可以在買房初期減緩繳房貸的壓力。   寬限期的申請條件、流程申辦方式 申請條件 有寬限期需求的申貸方一般需具備以下條件： 年滿20(含)歲以上之中華民國國民身份 與銀行往來紀錄信用良好 購買的房屋為大於15坪之自用住宅（購入套房坪數較小者，或者屋齡過老的產品，不一定能通過寬限期審核） 貸款金額不超過購屋總價的七成(申請青年安心成家貸款，最高可貸購屋總價的八成)   申請流程 只要具備以上資格，即可準備以下審核文件進行申請 個人資料：身份證、戶口名簿等 房屋資料：房屋所有權狀、土地增值稅清單等 其他資料：工作證明、收入證明、繳稅證明、信用報告等   向銀行提出房貸寬限期的申請後，銀行將對申貸方個人資格與房屋條件進行審核，於確認還款能力通過審核後，即可簽訂房貸寬限期合約。   房貸寬限期的優缺點&適合對象 房貸寬限期優缺點 房貸寬限期簡單來說是短期的緩解還款壓力方案，除了減少壓力還有那些優缺點需要考量呢？以下簡單說明： 項目 特點 說明 優點 1. 寬限期內還款壓力小 在寬限期間內因為只需要繳利息，不需還本金，因此可以減緩短期繳款的壓力。根據統計，寬限期內有可能讓申貸人每月節省約 1/3 的還貸負擔。 2. 可靈活運用資金 寬限期內，每月要償還的資金較少，申貸人短期可將資金用於投資或創業，幫助累積資金，提早準備好寬限期結束後的還款。 缺點 1. 寬限期後還款壓力較大 在寬限期結束後，前面沒繳的本金，會和待繳的本金與利息合計平均攤還，因此申請房貸寬限期前，建議先謹慎評估是否能負擔寬限期後每月較高的還款金額。 2. 房貸總償還費用較高 每月利息是依剩餘未還本金計算，欠的本金越多，每月應繳利息就會越高。由於寬限期只攤還利息，本金並未減少，因此寬限期後每月平均要還的本金較高，總利息也會明顯提高，累積下來的總繳費用也會因此比較多。   3. 提前償還本金，可能會被收取違約金 違約金是借款人提前還款時，銀行根據合約收取的違約費用。違約金的金額通常是按提前還款金額計算，因此是否提前償還本金，需評估違約金與提前還款所節省的利息何者較划算。   房貸寬限期適合對象 依據以上寬限期優缺點的分析，建議以下3類人群較為合適申請寬限期：  現金流不足的族群 對於首購自住須耗費資金進行裝潢、添購傢俱，或是現金流不足的族群，可透過申請房貸寬限期，減緩初期繳納貸款的壓力，更靈活地運用手頭資金。   短期內有換屋安排 若是急需短期住處的購屋、即將新增家庭成員需要換大空間或是其他因素短期內要換屋者，可以先購入新房並申請房貸寬限期，避免在再次換屋前需要籌措大額資金繳納房貸。 預期未來可獲穩定資金者 由於房貸寬限期是前期繳納小額後期繳納大額的形式，故若未來已知有穩定資金（例如薪水提升、額外獎金）可支應後期較高月繳時，即可申請寬限期，將金流做更有彈性的分配安排。   房貸寬限期雖擁有「還息不還本」的低月繳誘人因素，但背後卻可能要額外付出更高的利息並承擔後期高月繳，建議評估寬限期申請時，先諮詢專業人士，詳細評估合約方案，再做出最適合的決策。   延伸閱讀： 房屋貸款繳不出來怎麼辦？有什麼後果？瞭解4大展延＆解決方法！ 【2024最新】新青年安心成家貸款申請、條件及利率試算！

你家周遭有袋地，而導致通行的困擾嗎？究竟袋地是什麼呢？袋地又可以蓋房子嗎？讓專家就一次透過3分鐘，教你看懂袋地通行權取得方法，以及土地的建築線法規，讓你可以將土地做最大化的充分利用，並順利主張袋地通行權，解決生活中通行的困擾！   袋地是什麼？有哪些用途？ 「袋地」為依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有權人之任意行為所生者外，土地所有權人得通行周圍地以至公路。」換言之，就是你買的土地被其他東西包圍（通常是他人土地），導致沒有路可以出去，這就叫袋地。   當土地周圍因無聯外道路，導致通行遭隔絕，形成袋地，可能造成不如一般土地在經濟上的利用，而產生減損土地使用及交易價值，為使土地得以充分利用，依法袋地所有權人在特定條件下，可以主張袋地通行權，即可比照一般土地進行建築規劃創造價值。   袋地範圍內，是否適合蓋房子？ 因袋地沒有對外道路，且無連接道路邊界，目前依法是無法建造房子。若袋地要擁有建築線，需要先由袋地所有權人依據《民法》規定，有償的向周圍土地所有權人要求通行權並行使開路通行權，利用開路把袋地連接上公路取得建築線，就可以蓋房子。   ※建築線：根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』，所謂「建築線」就是道路的邊界，簡言之，就是指土地必須要跟道路相鄰才具有建築線，也才能成為建築基地興建房屋   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 袋地通行權 依據《民法》第788條「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。」 袋地通行權條件 袋地所有權人可以在不造成鄰地所有權人損失的情況下，可要求取得適當的土地以開設聯外道路，但要請求行使袋地通行權有3大條件：   袋地因無聯外道路而無法正常使用：經綜合多項因素評估後，確認係因沒有聯外道路將導致袋地無法正常使用時，才能主張袋地通行權。 必須在必要範圍內行使：行使袋地通行權時，只能對鄰近土地所有權人造成最小侵害，如果評估發現，不通過鄰地也有其他方法可以接到聯外道路，且通行成本沒有明顯過高的問題，就不能要求鄰近土地所有權人提供土地興建道路。 非袋地所有權人造成無法正常使用：袋地無法正常使用的原因必須是非由袋地所有權人引起，才可主張袋地通行權。例如：袋地和聯外道路之間原先有其他道路或是橋樑連接，但被袋地所有權人自行拆除，導致袋地無法正常使用，此時袋地所有權人就不能向鄰地所有權人主張袋地通行權。   袋地通行權申請辦法：在確認主張袋地通行權時，因鄰地所有權人身分類型不同，主張方式也有差異   私有/國有袋地   1. 若與袋地相鄰的土地是「私人」所有： 可直接向鄰地所有權人主張袋地通行權，但根據民法第787條第2項規定，必須支付償金給鄰地所有權人。 償金金額沒有一定標準，而是根據該土地的大小、位置、範圍、用途等綜合因素考量來計算，用以補償對方的損失。 如雙方無法達成共識，可循民事訴訟程序提起確認袋地通行權之訴。 2. 若袋地相鄰的土地是「國有」土地： 則可依國有非公用土地提供袋地通行作業要點程序進行，向國有財產署提交申請書。 並檢附相關證明文件，經審核同意者，應依國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之五計算支付50年償金，並得分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。   袋地通行權是什麼、條件及申請辦法 若想在袋地上興建建物需要申請貸款時，因為袋地預估的土地價值與一般土地不同，對於銀行鑑價來說可能會有影響。因此若需要申請貸款，建議也可以找尋信任的金融專業機構、民間貸款或代書貸款來協助辦理。只要袋地有價值，都可以進行貸款。   購買土地興建房屋時，依據土地類型，可能會有不同的處理方式並涉及不同的法規，建議可諮詢相關土地與法規專業人士審慎評估後，再做規劃。   延伸閱讀： 違章建築一定要拆嗎？快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法！ 建築線是什麼？一次快速看懂建築線定義、法規、申請及查詢方法！

你擁有農地土地嗎？你知道在買賣農地的過程中，要繳多少稅費嗎？又有什麼注意事項呢？本文就也帶你一次看懂農地的稅費試算方式，以及相關的優惠稅率條件，讓你可以在農地買賣的過程中可以更順利！並實際透過範例，更清楚瞭解農地稅費的計算方式喔！   買賣農地需要繳稅嗎？ 政府於89年起，放寬農地的自由買賣，並允許自然人承購農地，後續在農地傳承上也給予許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。   而105年度以後取得之農地，若是符合農地農用的農地，賣給自然人，除不課徵土地增值稅，也有機會免徵房地合一所得稅。惟座落農地之農舍，無法適用上述租稅優惠，需課徵遺產稅及贈與稅，買賣農舍之財產交易所得也需計入個人綜所稅課稅。   農地買賣要繳的稅費有哪些？ 若想要以購買的方式取得農地，則需要考量三種可能產生的稅費。   1. 土地增值稅：作農業使用之農業用地，移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。若是移轉給法人，則應課徵土地增值稅。  2. 房地合一稅：105年度以前取得之農地，其交易所得免納所得稅。105年度以後取得之農地，若符合不課徵土地增值稅之農業用地，可免徵房地合一稅。 3. 所得稅：若是符合農地農用的農地，可免徵所得稅，但若是農地上蓋有農舍，農舍交易之財產交易所得，則可能需計入個人綜所稅課稅。   農地優惠稅率條件：除此之外，土地也經常是資產轉移的一種形式，將農地作為資產留給家人，可以選擇贈與或繼承的方式，只要符合以下條件，即可享農地部分遺產稅或贈與稅的優惠：   贈與或繼承對象必須是《民法》第1138 條所訂之繼承人或受遺贈人，包括直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母，即得免課徵遺產贈與稅。 該農地取得「農業用地作農業使用證明書」。 該農地自繼承或受贈後的5 年內，仍繼續作為農業使用，且不能移轉給他人。   農地買賣稅費的試算&範例 農地買賣稅金總共有三個稅金的項目，分別是土地增值稅、房地合一稅、所得稅，以下依計算方式簡要說明：   土地增值稅 土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率 – 累進差額  根據農地買賣的漲價倍數來決定稅率，農地漲價幅度越大，累進稅率的層級就越高，累進稅率共分為三級，分別為 20%、30%、40% 。   房地合一稅 房地合一稅的稅制是從民國 105 年度開始課徵，是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。 房地合一稅＝(房產交易所得－買賣原始取得成本－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額)x適用稅率   所得稅 符合農用的農地不需課徵所得稅，僅針對買賣農地上的農舍之交易所得課稅，但不課徵房地合一稅僅依舊制計入個人綜所稅進行課稅。 財產交易所得稅=（房子交易額-房子價金-房子出售必要費用）x17%   試算範例： 若老王在113年將105年購得的農地連同農地上的農舍，賣給老張，分別依三個稅則檢查老王需要繳納多少稅？   土地增值稅：從105年起購得的農地，老王若始終用於耕作農用並取得「農業使用證明書」，且是轉移給自然人老張，因此符合免繳土地增值稅資格。 房地合一稅：因為老王的農地為農用非營業且為長期持有，故符合免徵土地增值稅，故也可免繳房地合一稅。 所得稅：土地上的農舍若賣出價格為 300 萬元，購置成本為 100 萬元，相關費用為 20 萬元，則交易所得計算如下  交易所得 = 賣出價格 – 購置成本 – 相關費用 交易所得 = 300 萬元 – 100 萬元 – 20 萬元 交易所得 = 180 萬元   因此老王交易農舍獲利180萬，適用稅率17%，故需繳交30.6萬的所得稅。   由以上例子可以了解，賣出農地的稅法計算與取得時間關係密切，且土地用途也會影響稅費計算，因此在賣出前務必取得相關證明文件，佐證取得時間，避免因證明不足而補繳稅款。農舍買賣的交易，則事涉個人綜合所得稅課稅，因此相關費用的佐證也很重要。因為農地買賣相關稅法較一般土地更為複雜，若有農地買賣需求，建議諮詢專業人士，審慎評估稅務影響，妥善規劃交易。   延伸閱讀： 2024贈與稅免稅額對象有誰？免稅額申報、流程及額度一次知！ 土地增值稅怎麼計算？一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開！   ※ 本文參考資料來源為「財政部稅務入口網」，內容如有異動均以官方最新公告為準。

您有規劃想在桃園機場捷運周遭買房嗎？本文就也快速統整2024年最新的桃園機場捷運路線圖、房價、交通及成交行情，讓有規劃想買屋的購屋族們，可以更透徹的了解桃園機場捷運周遭環境，以及未來的相關發展，並且瞭解桃園機場捷運附近的房子，是否符合您心中的購屋需求，並且瞭解相關的房價現況的喔！   桃園機場捷運的規畫&生活機能 目前桃園機捷除了目前與高鐵桃園站共構，未來桃園也將發展4條捷運分別串聯航空城、中壢火車站、桃園火車站、北捷的三鶯線、北捷的中和新蘆線。且隨著路線的貫通，沿線土地也有全新的規畫，目前機捷沿線就有9個重劃區。   其中， A3新北產業園區站與A8長庚醫院站為直達車的站點，前往台北的交通時間大幅縮短，因此周邊發展較其他站點蓬勃，而A18桃園高鐵站則為機捷與高鐵的共構站，周邊的生活機能發展更受關注。   A3新北產業園區站 鄰近新莊副都心重劃區及頭前重劃區，直達車10分鐘就能進台北車站，鄰近宏匯廣場提升消費機能，開車10分鐘也能抵達二重疏洪親水公園，運動休閒都能滿足。A8長庚醫院站 雖然附近沒有重劃區，但是有文化路商圈、環球購物中心，周圍華亞科技園區、長庚醫院和林口工業區，穩定的就業活動人口，使得這個區域不只生活機能佳，租金投報率也很穩定。A18桃園高鐵站 位於青埔重劃區，除了有國泰集團進駐，更有華泰名品城Outlet、Xpark水族館、IKEA、環球購物中心，也有大型綠地，例如青塘園和橫山書法公園，不論是購物或是休閒都非常方便。  *資料來源：桃園大眾捷運股份有限公司   桃園機場捷運路線圖、站點及票價 機捷有分直達車跟普通車，詳細路線與站點可參考下圖，直達車停靠A1、A3跟A8和機場站、高鐵站(尖峰時段)、A21，約35分鐘左右就可以從台北車站抵達機場，普通車從台北到機場則需要49分鐘，目前最遠可到中壢老溪街站，未來將延伸到中壢車站。桃園機捷票價從30元起跳，最高票價為160元。 *資料來源：桃園大眾捷運股份有限公司   *資料來源：桃園大眾捷運股份有限公司（實際票價變動依照官方公告為主）   桃園機場捷運附近房價&成交行情 觀察近一年來機場捷運沿線精華站點，可以發現房價有1~18%不等的漲幅，生活機能與周圍空間的多樣化仍然影響著房價，但均價較台北捷運沿線更為親民： 站別 一年成交價(萬/坪) 近一年漲幅 A2 三重 65.39 +8.24%  A3 新北產業園區 60.56 +5.95%   A5 泰山 53.06 +3.82%  A8 長庚醫院 40.36 +8.64%  A9 林口 51 +18.55%  A18 桃園高鐵站 46.52 +1.11%  *資料來源：樂居實價登錄   若比較10分鐘可抵達台北車站的相似站點，新北產業園區目前房價60萬/坪，近一年的漲幅為5.95%，相同交通時間的士林站則約98萬/坪，近一年的漲幅為6.5%，因此不論是購屋自住或是投資期待獲利，機捷沿線站點都是可以考慮的標的。   桃園機場捷運附近，是否適合購屋？ 雖然相較北捷，機捷沿線目前重劃區大部份還在開發中，生活機能可能不如台北方便，但這也是房價較低的原因之一。未來生活機能提升，並與桃捷、火車、公車等交通路網串聯完成後，房價增幅仍然值得期待，因此建議可參考以下重點，尋找合適的時機點與站點提早布局：   直達車站點 直達站班次比較多、抵達台北的時間更短，直達站會比普通站更保值性，因此A3的新北產業園區房價可能會高於A4的新莊副都心；A8的長庚醫院站會高於A7的體育大學，可以優先考慮。價格凹陷區可持續觀察 理論上，捷運站沿線的房價應該越靠近中心點的較高並依序降低，若發現有其中一站價格明顯低於兩側站點，就是所謂的價格凹陷區。從上表我們可以發現A8長庚醫院價格低於兩側的A5泰山站與A9林口站，就是一個價格的凹陷區，且漲幅也高於泰山站，可以列入考慮。   隨著政府投入更多的建設資源，桃園機捷沿線的發展可說是值得期待，在考慮入手時，建議充分觀察市場狀況與趨勢變化，更可諮詢專業意見，以利在最佳時間點創造最大獲利。   延伸閱讀： 該買多少錢的房子？3分鐘個人購屋能力試算，看能買多少錢的房！ 【懶人包】完整房屋買賣流程！簽約、用印、完稅、過戶注意事項

對許多購屋族來說，中古屋是不少人買屋的首選之一，但你知道買中古屋要怎麼看嗎？不同10年、20年及30年的屋齡的中古屋，又要哪些看屋技巧呢？本文就也帶你看中古屋的看房重點，讓你在房屋買賣的過程中，可以更加順利及安心，並找到符合你需求的中古屋物件！   中古屋的3種常見屋齡 一般來說，中古屋通常指已經有一定年限的二手房屋，意指該房屋已完工且曾經轉手買賣過至少一次，或已經領有使用執照超過三年以上的房屋。   中古屋常見屋齡： 屋齡區間 說明 屋齡3~10年 ➤這類中古屋建築完工3到10年，屬於相對年輕的中古屋。 ➤有時新蓋好的房屋，如果經過1次以上轉手買賣、加上建築物完工後也領取使用執照超過三年，也會被定義為中古屋。 ➤此屋齡的設計和結構通常較現代化，需要的修繕的項目相對較少。 屋齡10~20年 ➤此屋齡的中古屋完工10到20年，屋齡較長，使用痕跡通常較明顯 ➤此階段多需要進行房屋修繕工作，以確保房屋的品質和功能。 屋齡20年以上 ➤建築完工超過20年以上的房屋，屬於屋齡很老的中古屋 ➤房屋包括結構性的問題、老舊設施等都需要付出較多的時間心力修繕，以符合現代生活的需求。   看中古屋的6大看屋技巧&重點 建議購屋族考慮購買不同屋齡的中古屋時，必須學會重要看屋技巧分述說明如下： 1. 檢查房屋結構：仔細檢查房屋的結構，包括牆壁、地板、屋頂和基礎，查看是否有裂縫、凹陷或漏水的跡象，這些可能隱藏著房屋本身結構潛在的問題。 2. 留意房屋格局及採光度： 格局盡量形狀方正，不宜有暗房、房屋內勿有過多的稜角或樑柱。 房屋座向最好為坐北朝南，能避免東曬或西曬的問題。 留意白天的採光是否充足，以確保室內不會過於昏暗。 留意房屋棟距是否足夠，確保房子不會被遮蔽，而且能保有一定隱私性。 注意房屋的通風情況是否良好。 3. 檢查設施和設備：仔細檢查房屋的結構，包括牆壁、地板、屋頂和基礎，查看是否有裂縫、凹陷或漏水的跡象，這些可能隱藏著房屋本身結構潛在的問題。可以多檢查暖通設備、水電設施、廚房設施等是否正常運作，特別關注老舊設施可能存在問題，常見如漏水、老化等。 4. 注意房屋周遭環境：注意房屋周圍的環境，包括鄰近的建築物、街道和自然環境，留意住宅的安全性，儘量避開出入複雜的區域，這些因素都會影響房屋的價值和舒適度。 5. 留意房屋的公設比：購屋前建議先詳閱建物登記謄本，以確認主建物的實際坪數，最好實地觀察社區內各項公設，當社區內使用率低的公設比例過高，就不建議購入。 6. 評估購屋後的修繕費用：除了房屋的購買價格，還要考慮中古屋的實際屋況，最好列出可能需要進行的修繕項目的預算表，並確保您有足夠的預算支付修繕費用。   在購買中古屋時，需要留意的5大注意事項 盤點購買中古屋時常見需留意的重要事項，分述說明如下：   選擇可信任的賣方：確保與可信任的賣方進行交易，像是誠實告知房屋實際屋況、社區環境問題…等問題，這樣才能安心買房。 建議多提問題：不要害怕向賣方提出問題，無論是關於房屋本身還是該地區的情況，蒐集的訊息越完整對購買中古屋越有保障。 進行房屋檢查：建議請專業的驗屋團隊對房屋進行全面檢查，他們可以幫助發現潛在的問題，例如結構問題、水電問題等。 評估地理位置：評估房屋所在的生活機能，包括附近的社區設施、學校、交通、商店、餐廳等。 考量房屋性價比：考慮房屋所在地區的房屋價格行情，尋找具有高性價比優勢的中古屋。   一般來說，中古屋的地段大多位於生活機能完善及交通便利的地區，比如購物方便、擁有優質的學區、交通路線多元…等特質，然而購買中古屋時，需多花費心力仔細詢問、細心留意房屋的屋況，因為中古屋的售價通常反應在房屋的屋齡、結構設備…等因素上，掌握本文看屋技巧，讓購屋一族輕鬆安心買入最適合自己的夢幻中古屋！   延伸閱讀： 中古屋屋齡幾年不要買？怎麼選？達人教你看10~30年房屋！ 投資中古屋該如何挑選物件？這3大挑選投資重點＆風險要知道！

你有賣房的規劃嗎？賣房要繳稅嗎？又要繳多少呢？如果您還不瞭解在房屋買賣過程中，要繳哪些稅費的話，推薦就看本文一次透過5分鐘，快速瞭解賣房到底要繳多少稅費，並且瞭解稅費的公式計算及試算方式，搞懂如何扣稅的喔！讓你精準掌握賣房所需負擔的稅額，一次就輕鬆搞定！   賣房要扣稅嗎？ 通常來說，在買賣房屋的過程中，買方與賣方會需要繳納不同的稅費。   【買方】需繳納的稅費項目：契稅、印花稅、房屋稅(產權移轉後)、地價稅(產權移轉後) 【賣方】需繳納的稅費項目：土地增值稅、房地合一稅。   賣房須繳納的2大稅費 土地增值稅 土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅，稅率是依漲價倍數來決定，漲價幅度越大則稅率層級越高。   一般土地稅率：依土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額計算 <100%，就其漲價總數額徵收增值稅20% 。 100%≤超過的部分<200%，其超過部分徵收增值稅30%。 200%≤超過的部分，其超過部分徵收增值稅40%。 長期持有可減徵： －持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵20%。 －持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵30%。 －持有土地年限超過40年以上者，則就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵40%。   自用住宅用地稅率：土地所有權人出售其自用住宅用地，且符合特別規定條件者，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%課徵。   房地合一稅2.0新制 如果是2016年1月1日以後取得的房屋及土地，交易期間在106年12月31日之後，便適用於房地合一稅新制，而交易日期在110年7月1日之後者，出售時均適用房地合一稅2.0新制，與原房地交易舊制最大一的差異在於:將「房屋」及「土地」合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵獲利部分的所得稅，2.0新制為了抑制短期炒作房地產的行為，針對持有年限過短的「短期交易」課以35%或45%重稅。   房地合一稅2.0稅率表 納稅人身分 居住位置 課稅%數 1.個人 境內居住者 ➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年未逾5年:35% ➤持有超過5年未逾10年:20% ➤持有超過10年:15% 非境內居住者 ➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年:35% 2.法人 境內居住者 ➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年未逾5年:35% ➤持有超過5年:20% 非境內居住者 ➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年:35% 3.五種交易不受影響 ➤維持稅率20% －個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 －個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 －個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 －營利事業興建房屋完成後第一次移轉 ➤維持稅率10% －自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅) *資料來源：財政部稅務入口網-房屋合一稅2.0   賣房稅費的試算方式 1. 土地增值稅（一般用地稅率）計算規則： 持有年限稅級別 20年以下 20年 ~ 30年 30年 ~ 40年 40年以上 第一級 ax20％ ax20％ ax20％ ax20％ 第二級 ax30％-bx10％ ax28％-bx8％ ax27％-bx7％ ax26％-bx6％ 第三級 ax40％-bx30％ ax36%-bx24％ ax34％-bx21％ ax32％-bx18％ * 表中「a」代表土地漲價總數額，「b」代表原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額） *資料來源:財政部稅務入口網-土地增值稅的課徵   2、土地增值稅（自用住宅用地稅率）計算規則：按土地漲價總數額×10% 3、財政部「土地增值稅」及「房地合一稅」試算參閱：買賣案件-房地交易案件試算 4、房地合一稅2.0新制計算規則：根據所得稅法14-4條，計算公式如下 應繳納房地合一稅額=出售房屋所得總額 − 購入成本 − 前3年的交易損失 (註1)− 土地漲價總數額(註2) x 適用稅率   賣房子需負擔的稅費為土地增值稅及房地合一稅，尤其房地合一稅2.0修法後除了自用住宅之外，其他持有房屋如果短期內出售，獲利的金額就需以較高稅率扣繳；因此，想出售房屋時，事先檢視自身適用的稅率、試算要繳納的稅金費用，透過妥善評估一次搞懂賣房的稅率規定，以合法方式進行節稅，賣房也有機會能省下不少稅金。   延伸閱讀： 買賣農地要繳稅嗎？要繳多少？一次快速看懂農地稅費試算方式！ 買房、賣房房屋坪數怎麼算？3分鐘搞懂權狀、坪數計算及公設！   *註1：依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第13條，「前3年交易損失」提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除： 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用：包含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費⋯⋯ 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。 *註2：依據土地稅法 第31條第1項，得減除的土地漲價總數額=公告土地現值- 前次移轉現值 

文◎鍾運凱 案例： 阿牛從小在農村長大，後來在城裡經商多年，一直想回歸鄉里買塊農地種田，圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫，因為年老力衰，於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而，三年後，阿牛受不了耕田的辛苦，又懷念城市生活的繁華，於是放棄耕作，打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問，此舉有何法律效果？ 解析：一、 何謂「農業用地」？所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業用地之範圍，包括「耕地」與「非耕地」，而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠，不管為耕地或是其他的農業用地，只要是符合農業使用者皆有其適用，並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐？（一） 得申請不課徵土地增值稅農業用地因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內，如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事，於配偶相互贈與的情形應合併計算。除了「農地農用」外，申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用，如果是移轉給法人則是不得申請。 （二） 遺產稅與贈與稅的優惠遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者；或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者，計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限（遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款）。 三、 購買農地其他注意事項土地法第30條「舊法」規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了，因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項：（一） 購買取得的農地，如果是屬於「耕地」，該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記。 （二） 農業用地未作農業使用，不得申請興建農舍。 （三） 如果是耕地而未作農業使用者，除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外，不得辦理所有權移轉登記。 （四） 農業用地如為都市土地，而未作農業使用者，應依都市計畫法及其管制規定，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依都市計畫法處罰。 （五） 農業用地如為非都市土地，而未作農業使用者，應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論阿牛受贈的土地如果是「農業用地」，由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」，因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年（不滿5年）就未將該土地繼續作農業使用，將被追繳應納稅賦，而且該農地未作農業使用後，也不得申請興建農舍。如果違規使用，甚至會遭到主管機關處罰。

新制上路！2018起雨遮不登記、不計價         內政部已通過「地籍測量實施規則」修正草案，內容明訂2018年1月1日開始，預售屋、新成屋的屋簷、雨遮全部不再列入附屬建物測繪登記的項目之中，也就是大家所認知的在之後取得建照的新建物，雨遮將不予登記、不予計價；內政部表示，新制目的在健全良好登記制度，減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛，且僅適用於2018年1月1日後新申請建照的建物。         雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能，根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定，「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物，自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內，得免計入該層樓地板面積，超過50公分就不納入測繪登記」。以建物取得建照時間點為準，2011年4月30日前之舊建物仍維持雨遮登記及計價，2011年5月1日～2017年預售案為雨遮登記不計價，但成屋後，雨遮依舊能夠登記，也能計價。         市場戲稱是「鳥站的地方」，但實際上是無法供人員生活實質滯留的雨遮，長期以來卻是以室內同等單價計算，尤其一般民眾多半是看公設比的高低來觀察房屋室內坪數是否實在，然而公設比的計算方式，是將共有部分面積除以房屋總面積，雨遮面積加大了房屋總面積，使分母變大，自然產生低公設比的『錯覺』。此外，雨遮在房屋權狀面積是登記於附屬建物內，在計算室內面積時，不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積，或是將主建物面積加上附屬建物面積，這兩種計算方式，雨遮也都會造成室內坪數有增高的假象。         房屋登記出現「一國三制」現象，特別提醒民眾，進行房屋交易時，要詢問瞭解房屋所適用的登記規定、注意建物登記面積資訊，買賣雙方皆應詳實說明確認交易內容及計價方式，並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書，確保雙方權益。若是欲購買的標的物件是有登記雨遮的，可從權狀上判斷雨遮佔比合不合理，專家認為，雨遮佔總坪數的3～8%才算在合理範圍內。     雨遮計不計價很重要，屋主直接降價更有感！『全台降價屋專區』千萬不要錯過： https://buy.cthouse.com.tw/event/PriceReduction    

影響全國近三百萬名租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」（租賃專法）已經在2018年6月27日上路，全面納管相關契約行為，下列是房東與房客要特別注意的六項要點整理： 一、租約應注意內政部新頒佈「住宅租賃契約書範本」內容        在今年6月27日後租賃專法施行後，所簽訂的契約都必須適用新法，採用「住宅租賃契約書範本」、依新的約定事項來簽訂，如應約定事項沒有記載於租賃契約中，該事項仍構成契約的內容；反之，不得約定事項卻記載於租賃契約中，該部分之記載即屬無效。依租賃專法之授權，本次訂定契約書範本之契約不得記載事項，重點包括：1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。        此外還有其他”顯失公平”事項，如以往市場混亂的電費「收費機制」，按內政部解釋，新制定型化契約應記載不得記載事項中，「未來只要超過台電夏季電價最高電費，房客也只要付台電的電價即可。」 二、押金不得超過2個月租金總額        新法規定押金上限2個月租金，如超過2個月租金總額，房客對超過部分金額，可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（需注意舉證問題，最好有錄音或旁人為證）向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。 三、房東可有條件減稅        為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者，享有每屋每月最高6仟元租金所得稅免稅，即月租金收入6仟元以下，可以免徵所得稅，而6仟元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除53%，例如以實收2萬元月租金為例，在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%))，2萬元以上，則可扣除43%；縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵。 四、房東與房客其他權利義務        新制明確規定房東應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，以釐清責任減少糾紛，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃之一方未會同完成屋況及附屬設備之點交手續，經催告仍不會同者，視為完成點交。        新法規定如提前終止租約符合法定事由，房東或房客均無拒絕餘地，也不得向他方要求任何賠償。如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東在30天前書面通知房客得提前終止租約；房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前書面通知房客；租約終止後，房客仍遺留物品於屋內，經相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權，處理費用房東得由押金扣除；而若房客因疾病、意外有長期療養需要等，住宅已未合於房客居住使用時，得提前終止租約，房東不得要求賠償。 五、包租代管法律保障        新法規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制。 六、租屋爭議調處及諮詢        新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，讓民眾遭受租屋糾紛時，有政府扮演公正專業第三人的協助管道。                 租賃專法是租屋體系進入專業化、產業化重要的一步，建議民眾租屋前應詳閱，房東也應依照新法出租，雙方都了解後再簽約，以免發生爭議後得上法院曠日費時地去解決。   「租賃住宅市場發展及管理條例」條文與相關規範請上內政部地政司租賃條例專區：https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589   出租、承租都來中信房屋：https://rent.cthouse.com.tw/