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【懶人包】以房養老是什麼？以房養老優缺點、利率及貸款成數！

2024-04-24

隨著台灣人口結構改變邁向高齡化，近幾年積極推動「以房養老」政策，你知道以房養老是什麼嗎？這一篇以房養老的懶人包，就也來告訴你以房養老優缺點、利率及貸款成數的喔！讓廣大銀髮族能安心住在原有房子頤養天年，讓您快速了解掌握以房養老的重點！

「以房養老」是什麼？

生活中常聽到的「以房養老」的正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，簡單來說就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，等銀行鑑價後估算放貸額度，在設定的年限內銀行會每月撥款給房屋所有權人以將其作為養老金，因為這種貸款模式與一般房貸的資金流向相反，因此稱之為「不動產逆向抵押貸款」。

舉例說明：假設林先生於35歲時購入總價約1200萬的房子自住使用，等到65歲剛好完成，繳清房貸30年期。為了安穩銀髮生活開始申請以房養老，經過配合銀行完成房子估價7成、30年期息2%，因此可獲840萬額度。

正式啟動以房養老專案後，試算第一個月可領23,333元，從第二個月開始每月利息持續內扣，所以每月實領金額會逐月遞減，直到扣息上限達到月撥款金額的三分之一為止（15,555元）後續每月就持續該金額，利息的部分則會持續累算，等到合約到期後銀行清算房產價值時再全部一併扣除。

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房子區位影響銀行承作意願：假如房子在比較偏鄉地區，將會影響銀行的承作意願。
考慮清楚長期貸款適合度：30年貸款期限變數多，例如利率提高增加貸款利息，但每月實領金額卻是日益遞減，因此建議申辦前要思考好自身需求與接受度。
確認預留足夠現金流： 因為申請以房養老後仍為房屋的所有權人，因此一樣要支付房屋稅、地價稅、修繕費等房屋維護等基本支出，建議確認手上的資金規劃是否足夠可以負荷承擔。

以房養老的優缺點&適合對象？

以房養老優、缺點彙整：

優點

缺點

● 可以住在自己熟悉住所。

● 每月有固定的經濟來源支撐生活。

● 避免因為臨時生病或失能經濟受影響。

● 減輕子女孝親費的經濟負擔。

● 現金是固定但非穩定，由於是利息內扣，撥款金額會遞減，如果再加上遇到利率上漲，每月金額會更減少。

● 要留意貸款年限衍生問題，假設貸款年限到了，結果申辦者仍健在，將面臨房子會被拍賣或是需要倒貼利息的問題。

適合對象有哪些？

獨居長者：以房養老較適合獨居長者，可以在自己的房屋生活安享晚年，不需要去養老院，在自宅的安心生活也是大多數人的晚年期望，享有自由獨立的居住品質跟子女也能保持各自的生活空間，建議可以多和鄰居友善互動往來，培養感情彼此有照應。
擁有多間房屋的銀髮族：以房養老其實最適合名下擁有一間以上的房屋的老人家，擁有多間房產的銀髮族可以多多善用本政策，活化資金規劃提高銀髮生活品質。

以房養老的條件、建議與注意事項：

目前以房養老的年齡限制最低為55歲，貸款成數最高七成，期限最長35 年(各家銀行條件細節內容不盡相同，建議欲申辦者可以多家比較適合)。房子地點大多以都會區為主，如果房產是位處偏鄉地區，因為出售賣掉機會較小，銀行承做意願會大大降低。

以房養老又被叫做「逆向抵押貸款」，說穿就是拿房子向銀行進行貸款。既然是向銀行貸款理所當然就需要支付利息，因此包含未來利率的變動，若利率升高，貸款利息自然也會增加。再加上如果通貨膨脹上升，撥款金額是否可以負擔當時環境的生活所需，也是一個需要考量進去負擔的風險。

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