【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計最新都會區的房價指數，結果2014年第4季都會區的房價指數，普遍出現回檔滑落，北市房價指數294.3回到2013年第3季時的水準，新北市2014第4季的房價指數也出現連2季滑落的現象，桃園、新竹、台中與高雄的房價指數雖然表現還算平穩，但普遍也未再創新高，短期內全台房市已進入「量縮價盤整」的階段。 信義房屋統計主要都會區的房價指數表現，以2001年的第1季為基期來看，台北、新北、桃園與台中地區，房價指數普遍較當年增加約2倍，其中台北市2014年第4季的房價指數為294.3，此波房價指數高點出現在2014年第2季的310.2，房價指數連2季出現下滑，比起前一年度的同期房價指數衰退約3.5％，整體房價大致回到2013年第3季時的水準。 新北市比現相對台北市好一些，2014年第4季房價指數為306.5，年增還有3.4％，不過房價指數的高點則出現在2014年的Q2與Q3，2014年房價指數最低點則出現在2014年Q4的306.5，明顯也可看出新北市房價也開始進入盤整期。至於大台北以外的區域表現則相對穩定一些，桃園房價仍維持相對高檔，房價指數為310.6，和2014年上半年的水準相當，新竹地區則維持在高檔的208.8，至於台中市房價指數在294.2，維持在去年的相對高檔，高雄市也是維持高檔的245.4，但類似的是各地的房價指數在去年第4季都已經「未創新高」。 和過去一路上漲的房價指數相比，2014年反應漲高的房價水準與房市政策影響，房價指數開始出現盤整。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年以來多重的房市管制措施已經發揮效應，加上房地合一的稅改政策更打消民眾對於未來房價上漲的預期，房市政策已經達到平穩房市的效用，2015年則仍會受到房市政策與選舉干擾，預料價格維持盤整機率較高。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年1月29日萊坊發表2014年第四季「大中華物業市場報告」，報告中指出台北市的A級辦公室平均市場租金約每月每坪新台幣2,566元，全年租金成長率約0.67％。其中A級辦公室的去化情況良好，包括台北101、遠雄金融中心及華新麗華大樓出租情況都相當不錯。 瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，A級辦公室的去化情形良好，包括法國巴黎人壽、賽門鐵克、阿聯酋航空以及其他的外資或陸資公司，紛紛選擇承租或增租台北市的A級辦公室，也有部份企業由原本的B級辦公室搬遷至A級辦公室。 展望2015年，包括合庫銀行總行大樓以及即將完工的國泰置地廣場等，預計2015年將會增加超過4萬坪的A級辦公室面積。但合庫銀行總行大樓有超過一半的面積為自用，預估台北市A級辦公室的需求依然強勁，因此預估空置率將上調至10％以內，租金則持平。 其他城市方面，上海的A級辦公室市場表現優異，又以金融業對辦公室的需求最為強烈，僅2014年第四季租金便比上季度上揚了1.5％，空置率則呈現下滑。展望2015年，由於各個A級公室區域都將有標杆性的大樓會完工，第一季預計將會增加約1.7萬坪的辦公室面積，2015年整個上海的A級辦公室市場將面臨激烈競爭。 北京在2015年將有大量的A級辦公室完工，第一季有約4.4萬坪的辦公室新供給，預期北京的A級辦公室平均空置率在2015年一季度將微升至5-6％，租金則會下滑。又因為北京的辦公室的成交價格下滑幅度超過租金下滑幅度，讓A級辦公室的毛租金資本化率上升0.1個百分點至6.7％，預計北京的A級辦公室投資交易市場表現將持續低迷。 在毛租金資本化率方面，北京及上海的A級辦公室均有超過6％的水準，台北市則依然維持在約2.3％。曾東茂認為，雖然毛租金資本化率較其他城市低，但由於台灣處於低利環境，因此投資不動產的毛租金資本化率低於或相當於房貸利率，在正槓桿效應下，仍能吸引投資者投資台北辦公室市場。 台灣的辦公室租賃市場起伏不大，加上傳統產業以及高科技產業的承租人不易因為景氣或是政治的影響而減租或撤離市場，因此台北市的辦公室租賃市場得以維持穩定，房東也會有長期的投資收益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年第4季國泰全國房地產指數，呈現高檔盤整趨勢偏弱格局，多數地區成交量均呈現萎縮，一年多來雙北市以外地區的價格動能亦呈現消退。 2014年第4季在九合一選舉最後階段與民間團體推動巢運的環境下展開，加上財政部預計推動「房地合一實價課稅」政策，以及預期利率調升等利空因素下，市場持續呈現對後市發展出現較為悲觀的預期。 整體而言，雖然本季整體銷售率數值，並未反應市場一般認為交易極度冷清狀況，主要是因為少數個案銷售率表現較佳，但多數個案確實偏向交易清淡狀況。後市在預期景氣反轉與供給過剩問題逐漸浮現下，價格支撐卻量能略顯不足。此外，財政部宣布於農曆年前提出稅改版本，則為後續影響市場的重大變數。 2014年第4季台北市持續以高單價低總價為主的推案模式，雖然對維持價格有所幫助，但交易量與銷售率持續萎縮，顯示房價過高的價格壓力仍是台北市房市發展的最大困境。新北市價格暫停下跌趨勢對穩定信心有所幫助，但市場累積餘屋問題與交易規模未能擴張，仍是市場後續發展的隱憂。桃竹地區房市表現為各地區最弱，長期累積餘屋與銷售率下滑仍是最大隱憂。 台中市從上季出現鬆動現象獲得穩定，後續交易量能否持續維持為觀察重點。台南市已從繁榮階段緩步修正，累積的餘屋與偏低的銷售率，是影響後市發展的重要變數。高雄市市況相對上季波動幅度為各地區最穩定，但偏低的銷售率，以及持續擴張的推案量，對後市發展的潛在隱憂可能逐漸擴大。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】房仲業者統計最新都會區的房價指數指出，去(2014)年第4季都會區房價指數普遍出現回檔滑落，其中，台北市房價指數294.3，回到2013年第3季時的水準，新北市則是出現連2季滑落的現象。信義房屋統計主要都會區的房價指數表現，以2001年第1季為基期來看，台北、新北、桃園與台中地區的房價指數，普遍較當年增加約2倍，其中，台北市2014年第4季的房價指數為294.3，從這一波房價指數高點出現在2014年第2季的310.2來看，房價指數連2季出現下滑，較前一年同期房價指數衰退約3.5%，整體房價大致回到2013年第3季時的水準。與台北市相比，新北市相對好一些，2014年第4季房價指數為306.5，年增3.4%，至於房價指數的高點出現在2014年的第2季與第3季，2014年房價指數的最低點則是第4季的306.5，也可看出新北市房價開始進入盤整期。至於大台北以外的桃園、新竹、台中與高雄等區域表現則相對穩定一些，桃園房價仍維持相對高檔，房價指數為310.6，和2014年上半年的水準相當，新竹地區也維持在高檔的208.8，至於台中市房價指數在294.2，維持在去年的相對高檔，高雄市也是維持高檔的245.4，不過，各地房價指數在去年第4季都「未創新高」，短期內全台房市已進入「量縮價盤整」的階段。和過去一路上漲的房價指數相比，去年因房價水準已高以及房市政策影響，房價指數開始出現盤整，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，多重的房市管制措施已經發揮效應，加上房地合一的稅改政策更打消民眾對未來房價上漲的預期，以及今年仍會受到房市政策與選舉干擾，預料價格維持盤整機率較高。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市相同路名，坐落不同行政區，竟有不同房價？優美地產調查北市擁有「同路名不同區」的路段行情價差，排除特殊交易、一樓或行政界重劃等影響價格因素後，比對出「同名不同區」價差最大的前三名路段為「民權西路(價差26.1萬元/坪)」、「師大路(價差20.2萬元/坪)」與「金華街(價差18.2萬元/坪)」，前三名區域價差達兩成。 優美地產企研室召集人葉立敏表示，許多路段橫跨不同行政區，或是兩行政區以路段左右兩邊劃分，形成「同名不同區，房子面對面、房價兩樣情」的差異，而價差因素不僅是區域別，「生活機能」差異也是關鍵。 葉立敏分析，針對共同路名、相異區域進行住宅均價比對，價差最大的是「民權西路」，在中山區83.2萬元/坪，但在大同區為57.1萬元/坪，每坪價差26.1萬元最高；同樣價差兩成以上的還有「師大路」，在大安區要價84.8萬元/坪，中正區則有64.6萬元/坪較低的行情。價差近兩成的還有第三名的「金華街」，在大安區每坪高達90萬的價格，在中正區71.8萬元/坪，價差18.2萬元/坪。第四名的還有「中坡北路」，住在信義區平均74.1萬元，到南港區僅57.7萬元，差距16.4萬元/坪；第五名的則是跨越3區的「光復南路」，大安區門牌最貴，均價91.6萬元，過個馬路到對面就是信義區，90.2萬元/坪，往北走則為松山區，降為77萬元/坪。   葉立敏表示，「路名」可說是房價的形容詞，因此許多購屋族對「門牌」有許多期望，往往差一步就不同路名，甚至不同區域，或多或少都影響對房價的感受，總希望以蛋白區的價格，擁有蛋黃區的燙金門牌。然而，同樣路名的價差原因，不僅只是行政區有別，而是在於「生活機能」。 如每坪價差高達26.1萬元的民權西路，西起環河北路，與台北大橋銜接至承德路，屬於大同區；從承德路往東至中山北路屬於中山區，中山區民權西路上不僅有淡水信義線與中和新蘆線雙捷運交會的民權西路站，更是銀行、婚紗攝影、餐飲等店面聚集區，交通與生活機能使得在中山區民權西路的住宅達到83.2萬/坪，較大同區民權西路57.1萬元/坪高出26.1萬元。雖然大同區民權西路上也有捷運大橋頭站，但台北大橋兩端車流大於人流，雖然對往來三重、蘆洲、新莊的通車族而言較為快速，但商業與生活機能較弱，才有「同名不同命」的價差。 再以師大路為例，大安區與中正區以羅斯福路三段為劃分，大安區師大路從和平東路一段至羅斯福路三段，擁有繁華的師大夜市商圈，生活機能一應俱全，也因此房價每坪84.8萬元。中正區師大路住宅則與大安區共享捷運台電大樓站的交通便利性，惟跨過羅斯福路三段之後的中正區師大路往水源快速道路較無店面商圈，因此同為師大路在中正區每坪64.6萬元，生活機能也是價差所在。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】配合立法院修正《房屋稅條例》將「非自用住宅」稅率調高為1.5％至3.6％，台中市政府地方稅務局預計採最低的1.5％，減輕市民負擔，估計約2.3萬人(2.5％)受到影響；而「自用住宅」稅率仍維持優惠的1.2％，不受影響，一般住家民眾不需擔心。 台中市政府地方稅務局表示，房屋稅開徵分為「非自用住宅」及「自用住宅」兩種稅率，其中自用住宅因供一般民眾居家使用，稅率較低；但民眾如持有四戶以上自用住宅，自第四戶起以非自用住宅稅率計算。 稅務局說明，立法院2014年6月4日修正《房屋稅條例》，將「非自用住宅」稅率調高為1.5％至3.6％，市府預計採最低的1.5％，減輕市民負擔，估計約2.3萬人(2.5％)受到影響，並非媒體所報導的將影響200萬市民；「自用住宅」稅率仍維持優惠的1.2％，不受影響。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部表示，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如符合一定條件者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅。 財政部說明，加值型及非加值型營業稅法第1條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法課徵營業稅。同法第3條第1項規定，將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物，故在中華民國境內建屋出售或與建設公司等營業人合建並出售分得之房屋，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。 1990年間屢有營業人假藉(利用)個人名義建屋出售逃漏稅情形，衍生諸多問題。為確保稅源杜絕逃漏，維護租稅公平，並兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，該部爰以1992年1月31日台財稅第811657956號函、1992年4月13日台財稅第811663182號函(以下簡稱1992年函)及1995年3月22日以台財稅第841601122號函(以下簡稱1995年函)規定，除個人持有1年以上小面積自用住宅(都市土地3公畝以下，非都市土地7公畝以下)拆除房屋改建或與營業人合建，嗣後出售興建(分得)房屋者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 上開三函係基於防杜規避，爰對於非以從事建屋出售為業之個人排除適用課徵營業稅之規定，僅以持有1年以上小面積自用住宅用地為唯一判別標準，似不合時宜，有重新檢討適度修正之必要。 該部進一步説明，本次發布之補充令釋重點如下：一、個人以其持有土地屬非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅。(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。 二、符合前述條件得免辦營業登記之個人及符合該部1992年函、1995年函規定，以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋得免辦營業登記之個人，如設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。其中，對於個人持有1年以上自用住宅用地建屋出售或出售合建分得之房屋，符合該部1992年函、1995年函規定而有前揭情事者，其應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅之規定，自2016年1月1日起始實施。 財政部將函請各地區國稅局自即日起加強相關宣導工作，籲請從事此種營業行為之納稅義務人，應確實瞭解相關課稅規定並依規定辦理，以維護租稅公平。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，以往銷售配偶贈與之不動產，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定持有期間之計算，係自受贈取得登記日起算，但目前持有期間計算已有新規定！依據財政部2014年11月14日台財稅字第10304640200號令規定，夫妻之一方因離婚或改用他種財產制依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權或因買賣(含交換)以外原因自他方取得不動產，嗣銷售該不動產，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間時，准將他方於婚姻關係存續中之持有期間合併計算。 該局舉例說明，林君於2012年1月與王君結婚，並於2012年5月15日購入房地登記在自己名下，2014年1月15日將該房地贈與其配偶王君，王君嗣於2014年6月20日簽約出售該房地，則林君於婚姻關係存續中之持有期間(2012年5月15日~2014年1月15日，20個月)，加上王君之持有期間(2014年1月15日~2014年6月20日，5個月)，合計為25個月，因持有期間已逾2年，該房地非屬特種貨物及勞務稅之課徵範圍。 該局另外提醒民眾，前述解釋令對於尚未核課確定之案件皆有適用，但是不適用已核課確定的案件。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】海軍港平營區現址位於淡海新市鎮已開發區內，未來周邊土地開發後，勢將影響營區運作，為配合淡海新市鎮開發時程及避免營區使用受周邊地區開發影響，經對相關土地就戰略需求及戰術考量進行勘選後，新北市三芝區非都市土地因位處濱海地區，地勢平坦並毗鄰現有軍事營區，未來將易於管理，符合港平營區使用屬性及需求，且周邊無高樓等障礙物，訊號發射收訊佳，適宜港平營區之基地台架設，爰經國防部選定為該營區新址辦理遷建。 海軍港平營區遷建新址業依規定完成召開4次公聽會及辦理5次協議價購事宜，並取得用水計畫、水土保持規劃書、農地變更使用同意文件，目前刻辦理其開發計畫補正事宜中，預計2015年3月取得開發許可後，即可賡續辦理用地取得及工程規劃設計暨施工等相關事宜。 淡海新市鎮已開發區內海軍港平營區遷建後，營建署將就該營區現址暨其周邊土地進行整地及公共工程施工，並於完工後，依規定就其中屬道路、公園、國民學校用地等約5.28公頃公共設施用地，無償登記予新北市所有，其餘約5.56公頃屬住宅區土地，則辦理標售事宜。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】陸客來台觀光人數雖直線上升，不過在目前「五四三」(貸款不超過五成、來台停留不能超過四個月、三年以內不能移轉)的限制之下，來台投資不動產意願仍不高，根據內政部最新發布統計，大陸人士來台取得不動產的許可件數在2014年僅45件，比前一年少了七件，大陸地區人民及陸資法人自2002年8月8日許可辦法發布迄今，全台也僅181件，即便有人認為陸資化身港資或其他國家資金來台，但在內政部統計中，2014年外資在台購買不動產也1133僅件，兩者相加也不到全年買賣移轉的1％，顯見台灣房地產仍以內需為主。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從兩岸關係舒緩以來，市場普遍充滿陸資進軍台灣房市的想像，不過數字會說話，陸資來台購置不動產，無論質與量其實不如坊間想像，市場有人認為陸資借道港澳第三國進軍台灣，若從內政部每年千餘件外人購置不動產的狀況來看，台灣房市依舊是在地資金為主力。 根據內政部統計，在數量上，陸資在2002-2011年間取得台灣不動產僅50件，2012年表現稍佳，取得件數達34件，2013年達到高峰，全年共52件，但在2014年，陸資出手雖僅45件，13年來也不過181件。在金額上，自統計以來，不過近26億規模，即便2014年權利價值達到最高，也不過8.2億，平均一件僅1823萬，不如坊間盛傳手筆。 徐佳馨分析，不可諱言，台灣在「五四三」的限制下，若以陸資身分買房，相對麻煩，即便貸款沒問題，但買屋還要經過政府審核，曠日費時也影響賣方意願，應是量少的主要因素，而從對象來看，現階段若是陸資身分申請，多以個人或是中小型公司為主，甚至不乏是大陸來台新住民購屋自住，若以全球投資布局觀點來看，即便語言無障礙，又有土地永久所有權，但台灣在法令限制嚴格，套利難度高，漲幅又有限的狀況下，陸資揮軍台灣也會慎思。 在區域表現上，和各方期待不同，竟以高雄市58件為最多，台中市35件次之，新北市27件排名第三，當初認為的陸資首選台北市，僅有15件，還低於桃園縣的23件，徐佳馨指出，北市房價高，租金收益率低，對於個人或是中小企業而言，並不一定合算；值得玩味的是，同樣是外來資金，2014年外國人來台購屋以北市290件為最多，其中不乏是台灣人以第三地公司購買豪宅，以此狀況來看，想要抱房待價而沽的屋主，可能要大失所望。 綜觀未來，徐佳馨認為，在法令還未鬆綁，加上台灣房市漲幅有限下，進場陸資應以自用需求為主，若綜合內政部陸資與外國人士購屋的數量來看，台灣房市不脫「自己樓盤自己炒」的格局，內部自有資金依舊扮演最重要的角色。出處/MyGoNews   www.mygonews.com