買房要如何試算房價？看房屋估價的６大鑑價、流程及試算方法！
2024-03-04
如果想購買房地產，要如何試算房價呢？又要如何評估行情？面對房市的變化，懂得準確評估房屋鑑價、估價、流程及試算方法，並且瞭解房價試算的方法與管道，讓你買賣房屋的過程中可以更順利，也可以更瞭解房屋的行情的喔！
如何評估房屋價值？
一般來說，進行不動產估價時，考慮多個關鍵因素以確定房產的價值，不僅包括房屋本身狀況，還涉及地段、市場情況與潛在風險，以下就也做一個說明：
地段與周邊市場行情
房屋所在的地段是決定其基本價值的重要因素。會特別關注區域內其他房屋的實價登錄行情，藉此建立不動產價值的參考基準。
房屋年份與結構耐用性
隨著房屋年限的增加，其結構耐用性和剩餘價值會逐步遞減。對於老房子，一般在估價時可能會更加留意土地價值，而非建築本身。
建築方式與安全性
房屋的建築方式，如老式傳統磚造或鋼骨構造的差異，直接影響其安全性和價值。也直接影響房屋抵抗自然災害的強度，是銀行估價時需要考慮的重要因素。
內部屋況
對於那些經過翻修或重新裝潢的老房子，銀行會進行實地勘查，評估其內部屋況，如管線的新舊程度等，以列入確定房屋的實際價值評估。
周遭環境與嫌惡設施
包含房屋鄰近的高壓電塔、無尾巷、廟宇、加油站、墓地或路衝等周遭設施，可能會對房產價值產生負面影響。
嚴重瑕疵物件
常見如果是海砂屋、輻射屋或公告危樓等存在嚴重瑕疵的物件，往往日後難以轉售，其市場價值會大打折扣。
交易狀況與商機價值
房屋是否有實際居住者，或是空屋率高的投資物件，也會影響銀行對其商業價值的評估。
房屋估價的6大鑑價流程
銀行鑑價通常需要7到10天的時間，實際時間取決於各家銀行具體流程規定，鑑價流程主要分為以下六個階段：
- 確認鑑價標的基本資訊：這一步驟涉及提供不動產的基本資訊，如房屋地址等資料，建立鑑價標的基準。
- 擬定估價計劃：銀行根據提供標的資訊建立檔案，進而擬定詳細的估價計畫，展開鑑價過程的藍圖。
- 蒐集相關資料：銀行進一步著手蒐集相關資訊，包括不動產的登記謄本、歷史交易記錄等重要紀錄與文件。
- 現場勘查：銀行會派專員實地考察不動產，觀察其建物狀態、周邊環境和生活機能，這是對房屋價值進行初步評估的關鍵。
- 比較分析資料：在收集完資料和進行現場勘查後，鑑價人員會整理並比較各項資訊，對不動產進行全面的估價分析。
- 製作估價報告書：分析完成後，鑑價人員會撰寫一份詳盡的不動產估價報告書，這份報告將作為銀行放貸額度決策的重要參考。
房價行情試算的方法&管道
房屋鑑價管道多元，可透過不同途徑獲得房產價值的估算，以下是一些常見的房屋鑑價管道：
- 專業估價師：委託具有專業資格的估價師進行詳細的房屋價值評估，提供專業且客觀的鑑價報告。
- 銀行內部鑑價部門：銀行設有自己的鑑價部門，專門負責對財產進行價值評估，主要用於房屋貸款或抵押貸款的價值判定。
- 內政部實價登錄系統：民眾可以使用內政部提供的實價登錄系統，查詢房屋的實際成交價格，從而獲得房產價值的參考區間。
- 房仲業者網站：透過各大房仲業者的網站，可以查詢市場上類似房產的售價或租金，以此作為估算自家房屋價值的參考。
通過上述管道，無論是委託專業鑑價還是自行蒐集市場資訊，都可以幫助屋主獲得房產價值的重要資訊。
總結來看，不動產交易掌握房屋價值的精準評估、市場行情的詳細分析是買房的致勝關鍵，通過本文帶您輕鬆了解估價、鑑價流程等知識，一次學會，掌握了市場價格與行情，相信對您日後不管買屋議價、貸款申請都能發揮實質幫助。
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