【中信房屋/研展室報導】

綜合中信房屋連續第27季的《宅指數》調查，以及抽樣加盟店對市場即時反應調查，著眼於房價將於何時落底的看法，共有五大值得注意的現象，以及房市未來的三大趨勢；值得留意的是，本季數據多。

《摘要》

現象一：房價感受上升，民眾對房價近期的向下修正有期待

•  宅指數的調查中，除了房價與物價感受上升外，其它項目皆呈現下跌，顯示民眾依舊不看好目前的景氣，不過房價感受持續上升代表民眾對於台灣房價近期的向下修正「有期待」。調查數據顯示，整體經濟衰退，唯獨不動產呈打底走向。

•   在加盟店的調查部分顯示，目前房市低迷主要是因為買賣雙方對於房價認知的差異太大所致，買方認知為實價的八折當出價，賣方則以實價加一成作開價，雙方有高達三成的議價空間，買賣雙方需要有一段「磨合期」來達成共識。

現象二：全球經濟不景氣下，不動產依舊是抗跌保值首選

•  「不動產」(27.7%)本季已止跌回升，與積極走升的「保留現金」(27.6%)以0.1 %領先仍為抗跌保值第1名。顯示在經濟不景氣，且各國貨幣競相貶值時（美元除外），不動產仍是民眾認為最能夠保值的產品。

•  在理財方面，定存、保險及股票仍為前三名，但不動產較上季略升0.5 %，顯示台灣房市雖然目前較為低迷，做為理財工具的「不動產」卻能逆勢回升，顯見不動產業已有在「打底」的徵兆。

現象三：有購屋計畫的「首購族」比例創歷年新高

•  有購屋計畫的受訪者中，本季「首購族」較上一季上升7%來到60.0%，創下歷年新高，顯示台灣房市的剛性需求未散。

•  首購族的購屋價位與上一季相比下跌102萬，其判斷可能受到整體大環境不景氣及房價修正氛圍影響而下修。

•   第2次以上購屋者的購屋款和自備款，都來到歷史高點，代表其不看壞未來的房價走向，因此願意加價進場。

現象四：2016下半年房價漲跌看法大PK

•  政府打房遇上景氣低迷，造成價量齊跌。

•  從宅指數調查可以看出，對於買方來說，就是『給我低價，其餘免談』；而對於賣方來說，『獲利』與否才是其考量的重點，『房價才是王道』。

現象五：2016年民眾購屋計畫回溫

•  房地合一稅拍板後，市場的不確定性因素降低，房市理應回溫，但因為適逢2016總統及立委大選，房市受到選舉的排擠，導致市場焦點轉移，台灣房市的「拐點」因此而延後

•  交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查，多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底，而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%，時間上與房價落底的預測符合。

•  根據代銷業者統計，9月上旬預售現場看屋人數約成長20 %。

趨勢一：出生少、戶數增、平均家戶人口降

中小坪數物件成未來市場主流

•  今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比，平均每戶減少了0.55人至2.78人。

•  新世代觀念出現轉變，單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，使得出生率下降，造成台灣平均家戶人口數持續減少，未來低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。

•   在平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。

趨勢二：行動裝置APP成民眾買屋/看屋新寵

•   web買屋看屋仍占多數，但宅指數的調查，APP以34.7 ％擠進前第4名，顯示傳統買屋看屋模式逐漸改變。

•  加盟店調查部分，網路(包含行動裝置)以41.8％拿下第一，不過廣告看板與傳單也分別占了24.7％及19.4 ％，代表傳統的行銷方式依然能夠吸引到四成的客戶，現階段房仲產業的廣告行銷模式正處於『新舊交替期』。

趨勢三：民眾希望買房貸款成數能調升

•  從宅指數的調查數據可以看出，65％的民眾希望貸款成數能在八成以上，需要銀行支持才買得起房子，顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。

〈買方對策〉

2016年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號

提早進場看屋，爭取下一波可以站在比較好的位置

綜合中信房屋第三季宅指數調查，以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查，交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查，多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底，而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%，時間上與房價落底的預測符合。

中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測，也直指2016年將是探底格局。劉天仁說，今年度移轉棟數動態預估落在25.5萬與27.5萬之間，即使25.5萬跌破2001年的259,491 ，決戰點仍將端看2016年的移轉棟數，2016年將是探底格局。

然而，劉天仁提醒，落底不代表谷底反彈，如果是U型谷底，要等待多久才會反彈，是一個變數；現在對市場的預期是在2016年落底，對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號，因為房地產永遠是看下一波，下一波才是決定房價漲跌的關鍵，如何爭取下一波可以站在比較好的位置，為手中的物件開創更好的未來時代，才是正確的購屋思維。

尤其這次調查，民眾對不動產抗跌保值的信心回升，而且有購屋計畫的首購族，購屋意願創下歷年新高，但是首購族缺乏買屋經驗，唯一能夠補強的做法，就是把握機會，多多進場看屋，在看屋的過程中增加自己對房屋的認識，就像是遊戲中的積分，多看屋就是多幫自己增加積分，培養看屋的眼光，才不會人云亦云，才有本事挑到「有未來」的房地產；也像是女孩子挑選另一半的原則，如果這個對象有上進心、人品值得信賴，就算現在只是個默默無聞的小上班族，也能夠放心讓人依靠，因為他有能力開創美好的未來。

要如何比別人先挑到有未來的房子？劉天仁鼓勵運用「早起的鳥兒有蟲吃」的原則，比別人提早做準備，早一點進場看屋，為緣份增加積分。劉天仁指出，根據代銷業者統計，9月上旬預售現場看屋人數約成長20 %，代表市場對於房地產仍是有需求的，這些進場看屋的人就是早起的鳥兒，或許已經找到蟲兒吃了。

〈賣方對策〉

Less is more, 少賺為贏

預計2016年落底對賣方也是一個明確的訊號，手上有一間以上房地產的持有者，可趁機整理手上物件。

劉天仁說，賣屋如同嫁女兒，現在市場上有那麼多人要嫁女兒，但是買方心態是『給我低價，其餘免談』，再加上首購族的購屋價位與上一季相比，下跌102萬元，如果目標是要把女兒嫁出去，那就不必太堅持價格，甚至多準備一些嫁妝，才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。

〈投資客對策〉

投資客重視投報率勝於地點

對投資客來說，投資報酬率的考量擺第一，地點反而其次。

劉天仁建議，趁著房價不再高漲，有意投資房地產的人也要轉換思維，因為房地產商品的種類很多，過去房市高漲時，許多訊息來不及釋放到市場上就已成交，不妨趁此時各類商品百花齊放的時機，多進場看屋，與房仲人員多流通市場訊息，擴大投資的可能面向。

〈值得留意的未來趨勢〉

趨勢一：行動裝置成看屋模式新寵，改變房仲業經營體質

根據宅指數的調查，APP以34.7 ％擠進前第4名，顯示傳統買屋看屋模式逐漸改變。加盟店調查部分，網路(包含行動裝置)以41.8％拿下第一，不過廣告看板與傳單也分別占了24.7％及19.4 ％，代表傳統的行銷方式依然能夠吸引到四成的客戶，現階段房仲產業的廣告行銷模式正處於『新舊交替期』。

劉天仁指出，中信房屋除了開發看屋APP，也自行研發「行動經紀人APP」，提供店頭更機動的作業模式，讓經紀人與店頭的作業效率都得以提升，並提供對客戶更有效率的服務。

趨勢二：中小坪數物件躍為主流

中信房屋指出，今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比，平均每戶減少了0.55人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變，單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，使得出生率下降，造成台灣平均家戶人口數持續減少，低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。

劉天仁補充，未來在平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。

趨勢三：房貸限縮鬆綁，有助買氣回溫

從宅指數的調查數據可以看出，65％的民眾希望貸款成數能在八成以上，需要銀行支持才買得起房子，顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。

劉天仁指出，央行上個月已無預警放寬不動產信用管制措施，北台灣6個行政區的房貨成數被放寬，而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數，由5成提高為6成，讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場，有助買氣回溫。

宅指數研究方法︰

研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)

調查期間︰2015/08/22-2015/08/30

取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。

取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。

總樣本數︰共回收1,331份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.68%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.4%，再依照行政院主計處公布2015年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份