降息1碼 資金寬鬆時代,不動產「長投」需求增

2020-03-20
作者 : MyGoNews

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2020年3月19日發佈不動產市場快訊指出,受到新冠肺炎疫情持續擴散,引發全球金融市場波動,加上地緣政治及貿易風險下削弱投資及消費動能,中央銀行於2020年3月19日第一季理監事聯席會議中決議採行寬鬆貨幣政策,將政策利率調降1碼,以維持金融市場穩定,並推出擴張性財政政策,以激勵經濟成長。世邦魏理仕認為,此舉正式呼應全球進入資金寬鬆時代,新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊,導致投資決策遞延,預料低利環境之下,長期將有效激勵不動產投資需求,待疫情獲得控制後,整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升。
 
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示:「新冠肺炎疫情延燒,全球央行紛紛祭出寬鬆政策,顯示全球景氣下滑風險增高,也間接影響了不動產投資人信心。但在疫情爆發前,台灣市場基本面仍屬穩健,預料整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升,而建商對於位在六都精華地段的土地,將持續展現購買決心。」  
 
央行於19日召開第一季理監事會議,會中決議調降政策利率1碼,以協助企業正常營運並營造穩定的金融環境。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別降至1.125%、1.5%及3.375%,為央行自2016年7月以來首次調整政策利率。此次降息後,重貼現率跌破國際金融海嘯時期的1.25%,寫下歷史新低紀錄。  
 
據主計總處於2020年2月所作之預測,若新冠肺炎疫情於6月前獲得控制,2020年台灣經濟成長率可望達2.37%,然而央行認為目前疫情發展不利內需成長,將2020年經濟成長率預測自前次的2.57%大幅下修至1.92%。世邦魏理仕認為,近來全球金融市場劇烈動盪,央行打破外界預期降息1碼,主要係穩定企業信心、維持經濟活動穩定,對於原本即受惠於低利率水準的不動產市場的影響並不大。然而,新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊,部分投資人因出差行程延誤,導致投資決策遞延。據世邦魏理仕研究部統計,2020年1月至3月中全台土地及商用不動產投資市場交易金額總計為新台幣494億元,較2019年同期減少22%,主要受到一月總統大選及疫情蔓延的影響。  
 
未來數季內,台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型,尤以辦公室產品最受青睞,而電子商務的突出表現也將推升投資人對於物流不動產的興趣。針對目前面臨嚴峻挑戰的零售業及旅館業,投資人對於零售及旅館物業的興趣將大幅減弱;在整體觀光業衰退的情形下,可能有越來越多旅館物業房東選擇拋售資產,此類物業將吸引加值型或機會型投資人的目光。
 
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出:「中長期來說,央行降息有助於整體不動產投資需求增長。在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下,部分本土企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產的念頭。在工業地產市場上,許多國內外製造業者將加速調整生產基地,而低利環境將促使自用型買方轉為積極。」
 
瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示,2003年SARS降息一碼,但實際上從2000年底到2001年底,台灣一共降息11次,2002年兩次降息,購屋貸款從7%一路垂降到3%以下,買方自然非常有感,願意買單。而且2003年開放外資投資不動產,再透過土增稅減半、降息的措施,多管齊下,吸引各方資金湧入房市,房市才逐漸回春。
 
黃舒衛指出,2008年次貸風暴後,降息措施之外,主要關鍵是2008年二次政黨輪替,兩岸關係融冰,開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行,再加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮,還有政府積極標售土地,價格屢創新高,也帶動資金行情炒熱房市。
 
目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低,只有1.6%,如果貸款2000萬,月付金97,432元,假設降息1%到0.6%,月付金仍要88,455元,只打了9折。而且購屋貸款利率壓在1.7%的超低水準已經將近4年,民眾對既有超低利率環境還要降息,其實已經無感。
 
真正需要嚴肅看的是,這次降息所透露的訊息與預期,如:封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂,在高度不確定之下,企業主、受薪階級唇亡齒寒,預期收入減少,將緊縮消費,暫緩投資、購屋計畫。從利率條件變化分析來看,「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機,況且目前還有高房價、高負擔,乃至高跌價風險,因此帶動房市效果極有限。

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