2018高雄房市恆溫,3重點、雙效應、1提醒

2018-01-30
作者 : MyGoNews

【MyGoNews蕭又安/專題報導】2017年台灣房地產的模式維持「北冷南溫」狀態,延續到2018年的房地產情勢,這個狀況是否會有變化?MyGoNews專訪高雄市不動產代銷公會常務監事、景銳國際謝哲耀副總經理,由他說明2018年高雄房地產發展方向,綜合採訪歸納出4結論:(1)高雄2018年房地產3大重點,會讓景氣持續維持「恆溫」、(2)熱銷區域鳳山、楠梓、三民,但聚焦三民區、(3)「雙效應」牽動三民區,「雙買家」產品受歡迎、(4)首購、首換產品別期待讓利。

3大重點!成就高雄房地產「恆溫」狀態
 
高雄市不動產代銷公會常務監事謝哲耀表示,2017年房地產「北冷南溫」現象的確存在,以高雄這兩年新成屋銷售速度來說,「比前兩年都還要快。」這其中有3重點,(1)建設公司在產品規劃格局迅速調整,(2)價格部分進入平實親民行情,(3)產品打造「物超所值」條件。這3重點,吸引高雄自住客層(剛性需求)進場買房,他說:「高雄一直都是自住市場,本來就沒有很多投資客,當建商調整產品力符合剛性買盤需求的時候,買氣自然就出現,所以,這兩年景氣修正調整,高雄影響有限。」
 
公會掌舵!完整資訊提供,建商充分掌握
 
謝哲耀解釋,以前市場喜歡做「大產品」,格局、坪數、氣勢都要「高大尚」(高端、大器、時尚),近兩年氛圍轉變,大坪數銷售速度變慢,包含鼎宇、皇苑、京城、全誠這些過去以規劃大坪數為主的建商,現在都在修正坪數,大概60坪左右就算很大的格局規劃,「高雄不動產業界很團結,高雄市五大不動產公會及協會每個月定期提供房地產市場資訊資料,會員建商、代銷公司都有在看,瞭解市場狀況、同步調整產品規劃及銷售策略,這也是讓高雄房地產維持恆溫的主要原因。」
 
3區發展!鳳山、楠梓、三民,尤其注意三民區

在高雄房地產區域發展部分,謝哲耀指出:「比較熱銷的區域是鳳山、楠梓、三民區。」楠梓、鳳山都有科學(產業)園區,有很大的就業機會,帶動人口聚集。三民區比較特別,根據代銷公會調查料顯示,三民區生活機能成熟、人口多,但近年新推建案很少,首購、換屋的市場需求大。加上高雄市長陳菊2018年卸任前,期盼看到6大公共建設中,有3項位於三民區,在「需求大於供給,且公共建設持續推動」情況下,只要有建案推出,銷售就會比較快,2017年三民區推出兩個案子,大概6個月就賣完了,2018年市場推出的新建案,更會受到市場注意。

雙效應!往上翻轉+比價效應,三民區成長力強

謝哲耀進一步指出,三民區域內還有個特色,就是「房價比左營、鼓山親民!」他舉例,以興富發在左營區博愛路建案一坪要賣35萬元,車程5分鐘到三民區一坪只要25萬元,三民區未來會有大型百貨商場,鐵路地下化後火車站就沒有前後站區之分,加上高雄火車站新轉運站開發計畫,原本前後站區一坪約5萬元的價差,也會慢慢弭平,對三民區來說,是長期利多。捷運黃線連接鳳山、三民區,最主要貫穿三民區,未來有捷運後,也會出現房地產「捷運發財三部曲」(規劃、興建、通車)的上漲效應,將三民區房地產價值整個往上帶。「我覺得三民區未來10年有2個關注焦點,(1)往上翻轉、(2)比價效應,公共建設匯聚三民區,將可帶動區域翻轉,再從鄰近前金、新興、左營、鼓山比價效應來看,三民區整個價格會衝上來。」謝哲耀舉例指出,三民區重大建設之一的十全滯洪池旁邊規劃出公園綠地,連接同盟路的一號公園,甚至連接到科工館,這整個綠帶打通,就會創出房地產新價值。

雙買家!首購、首換將成為高雄剛性買盤主力 

至於市場客層買氣部分,謝哲耀分析,目前市場以「首購」、「首換」兩種族群為主,首購需求坪數約22坪~38坪,首換約40坪~50坪,大坪數產品則去化較慢。根據調查統計,高雄市目前估計約6100戶待售大樓新成屋,其中約45%是70坪以上的產品,換句話說:「高雄整體適合首購、首換的產品,估計約3350戶左右,以高雄市場平均每年可以銷售約5500戶大樓新成屋數量來看,預計2018年高雄首購、首換成屋市場銷售會非常好。」謝哲耀說:「產品對了、價位對了!市場銷售自然就會好,這些條件就是創造成房地產高雄『南溫』的現象。」

1提醒!無須期待「剛性需求」產品讓利銷售
 
至於市場目前普遍存在的「讓利銷售」現象,謝哲耀認為,「首購、首換類型的產品不太會有讓利狀況,甚至價格還會往上衝。」他根據銷售數據資料說明:「這兩年高雄房地產出現這麼大的實際銷售量,並不是建商讓利創造出來的,而是建商在產品定位上調整得很清楚,引發市場剛性買盤,創造出的銷售成績。」所以謝哲耀對於「首購」、「首換」的客層喊話「這類產品應該不要期待它的讓利,看到好產品就應該下手。」

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