【中信房屋研展室】
大台北房市自2014年第一季開始修正迄今已超過3年，復甦跡象愈來愈明顯。根據中信房屋宅指數調查發現，從「向量自迴歸預測模型」、「台北市成交價量及成交價」、「來客增加量及斡旋增加量」等三大關鍵指標判斷，台北市房價打底時間即將結束，預計第三季前完成打底。中信房屋副總經理劉天仁表示，走了三年多的房市空頭市場，最慢在農曆鬼月結束（九月下旬）後，房價將緩步回升。不過，由於台灣總體經濟回升力道緩慢，對照房價表現，未來並沒有大漲的機會。

為了更確認台北市房價落底的時間，中信房屋利用景氣對策訊號與國泰房價指數兩項指標的時間序列數據，建置向量自迴歸模型（VAR），進行台北市房價落底時間的預測。劉天仁解釋，國發會發佈的景氣對策燈號包含的項目有貨幣總計數（M1B）、股價指數、工業生產指數、製造業銷售量指數等九個項目，足以反應當時期的政府政策及總體經濟概況。中信房屋透過產官學界大量採用的向量自回歸模型，進行景氣對策訊號與房價的領先落後關係預測。

劉天仁說，根據模型的資料顯示，台北市房市景氣與景氣對策燈號約有14個月的落後關係，也就是說，當總體景氣開始出現變化的14個月後，台北市房市將開始復甦。如果以這波景氣對策訊號在去年4月從藍燈轉為黃藍燈，及去年七月開始出現綠燈估算，今年6月前後，即是房價盤整結束的時間，九月之前，房價將緩步回升復甦。

劉天仁認為，由於總體經濟與台北市房市景氣息息相關，但台灣總體經濟復甦力道並不強，尤其景氣對策訊號在九連綠後，目前又轉為黃藍燈，因此，可以確定台北市房價在九月以後會緩步回升，但要期待房價大漲的機會亦不大。

另外，成交價及成交量也是判斷房市景氣是否落底的指標。從國泰建設公伂的預售屋及新成屋房價指數及內政部公佈的住宅價格指數觀察，預售屋及新成屋本波房市周期的底點為2016年第三季、中古屋的底點為2016年第四季，截至迄今，皆處於打底的情況。劉天仁說，對照國泰房價指數、內政部住宅價格指數及該部公布的買賣移轉棟數觀察今年前五個月台北市的買賣移轉棟數分別較去年同期增加 25.1%，因此，台北市房市目前的價量情況已從底部盤整逐漸過度至價量緩增的格局。

對照目前台北市房市的價量變化及透過中信房屋宅指數調查全國準備購屋民眾所呈現的需求端資料判斷，民眾購屋信心逐漸增加，是這波房市落底訊號的重要指標之一。劉天仁說，第二季中信房屋全國各店頭的來客量和斡旋量，增加幅度均較第一季高出53%；甚至，在第二季的調查發現，有高達74.6%的民眾，認為未來房價持平偏漲。

當民眾認為房價不再下跌時，就是房價的打底訊號出現之時，此時購屋者開始出門看房子尋找標的，相關指標可以從來客量和斡旋量增減幅度判斷。劉天仁舉例，在行為投資學中，當股票價格跌勢不斷時，會進場購買股票的投資人寥寥無幾；而通常投資人出手買股票的時機，就是股票的起漲點；顯然，房地產市場也存在相同邏輯，房市在景氣下行段時，購屋者深怕套牢，出價購屋者寥寥無幾。但現階段，情況已逐漸改觀，民眾的購屋信心也逐漸恢復。