【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

房市走軟，買方市場抬頭之後，不但議價空間加大，就連購買預售屋的「公設比」也被拿來用放大鏡檢視，許多銷售建案開始以「4低」為號召，強調低單價、低總價、低自備、低公設，然而，前3者都是可以經由數字比率與區域行情簡單做出判斷，一般民眾比較困擾的則是「公設比」該怎麼計算？因為，每個建案的「公設比」都是銷售人員自己說的，無法比較，要等到買房交屋後的實際感受才知分曉，房地產人士建議，依現階段的建築設計與規劃來看，消費者記住「30％」這個數字就好了，「低於30％的公設比建案，認真考慮，高於30％的公設比，審慎考量。」
 
 
據住展雜誌統計至2016年11月14日為止，台北市2016年公開的新建案平均公設比雖拉高至34.5％，但與2014年歷史新高水位相同；新北市2016年度公開的新建案平均公設比為31.5％，則比2015年微降。住展雜誌企研室經理何世昌表示，住宅公設可概分為「必要性公設」與「休閒性公設」；前者是法規要求建置，如逃生梯、消防空間，後者主要是娛樂休憩設施，如健身房、交誼廳。雖然公共設施可以提升居住品質，但公設比若過高、造成室內實坪縮水，購屋族接受度就會大幅降低。
 
從近年公設比統計數據來看，由於買方對高公設住宅接受度低，雙北市新建案公設比似乎已撞到天花板，要再拉高公設可能性降低，「低公設」、「高得房率」的建案會較受青睞。由於房市景氣差，高公設建案銷售困難，2016年北市已完全沒有公設比超過50％以上的新建案出現。雖然平均公設比高達34.5％，但只追平過去最高水準，未進一步再創高，且2016年公設比壓在30％以內的新建案高達12個，比2015年8個還多，意味越來越多業者迎合市場對低公設住宅的需求，願意壓低公設來作為銷售的誘因。
 

新北市2016年公開銷售的新成屋、預售屋平均公設比則約31.5％，比2015年微降0.2％。台北市建案最高公設比為47％、最低為28％；新北市建案最高公設比為46％、最低公設比為19.5％，但19.5％之建案產品為公寓，其實公設比並不算低。
 
住展雜誌企研室經理何世昌分析，北台灣所有縣市新建案，大部份戶數公設比介於30％～50％區間，約2.27萬戶，將近2016年所有建案戶數約76％。雖然佔比較2015年約80％略減，但仍是最大宗。反觀若公設比超過35％以上，因購屋族認同度偏低，所以戶數相對來得少，只有2千多戶，且多為小坪數住宅、或小基地建案。
 
如果比較2015年與2016年公設比戶數變化，就可以發現因推案量減少，各區間公設比的房屋戶數都比2015年來得少。然而，公設比介於25％～30％之間的房屋戶數減幅最少，預估到2016年12月底，總戶數會超越2015年。這是因為2016年有許多大樓案以「低公設」為銷售訴求，所以公設比25％～30％的房屋戶數才會逆勢成長。至於公設比在25％以下的建案，幾乎都是桃園、新竹地區外圍郊區的公寓產品，此類產品主打的並非低公設，而是低總價。
 
何世昌建議，購屋族買房子別只看公設比表面數據，更要比較公設實際內容。舉例來說，甲、乙兩個建案基地大小相同、公設比都是30％，但甲案有多樣休閒性公設，另乙案只有必要性公設，代表乙案虛坪可能灌得更嚴重。除了比較公設比項目，購屋族也要謹慎評估實用性，才能精打細算買到划算的房子。

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