三大指標  房市出現回春訊號

2016 年  房市七大趨勢領軍

《摘要》

趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕。

趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深。

趨勢三：房市落底訊號出現，可望在下半年落底。

趨勢四：首購加價，老手不追價，首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐。

趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似已出現10%的跌幅底線。

趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌。

趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手。

《主文分析》

總統大選即將來臨，2016年的房市是否能夠揮別2015年的慘淡，由2015年第4季中信房屋宅指數調查，出現三大指標，似乎可以嗅出春天的訊號。

第一個指標是，兩年內有購屋意願的受訪者中，約半數的民眾認為房價會在2016年落底。第二個指標是，民眾希望房價能夠跌得更快、更深，房市因買賣雙方對於房價認知的差異仍大而陷入膠著，然而，根據宅指數調查以及房仲店頭的回應，房價跌幅現況約在10%以內，因此，中信房屋判斷明年房價應該不會大跌，而且成交量將會微增。第三個指標是，不動產仍持續蟬聯民眾心目中抗跌保值的冠軍地位，而明年第一季預期將價量雙跌，對有意購屋的民眾而言，應把握總統正式上任前的空窗期多進場看屋，一圓擁有自己的房子的夢想。

房市震撼彈，中古屋移轉量破24年新低

此外，中信房屋副總經理劉天仁更抛出兩個觀察房市發展的震撼彈。第一個震撼彈是，2015年全國買賣移轉棟數只有約27.1萬，是24年來的第二低，僅高於2001年的約25.9萬。劉天仁表示，他預估2016年全國買賣移轉棟數將會微量回升至28.1萬，原因是總統大選結果底定後，政府將有新的作為，在520之後逐漸發酵，帶動房市交易量走上增加的道路。

第二個震撼彈是，中古屋移轉件數不滿18萬，創下24年來的新低。劉天仁指出，將全國買賣移轉棟數減去同年住宅使用執照戶數，即得出中古屋移轉件數，2015年住宅使照戶數為92000，是中古屋移轉件數的二分之一強，在購屋人偏愛新房子的前提下，房仲通路為求生存，勢必將廣納新成屋產品，而且在建商自售案愈來愈多、代銷業者尋求轉型的改變趨勢下，所謂「危機就是轉機」，房仲通路未來將扮演更吃重的角色。

想買，但暫不出手：民眾希望房價能跌得更快、更深

趨勢一：不動產坐穩抗跌保值王座，再次衛冕

中信房屋宅指數調查，不動產仍然持續蟬聯抗跌保值冠軍，而且在本季與「保留現金」拉開距離，與前一季相較，認為此時選擇不動產最抗跌保值的比例增加2.5%，來到30.2%，而選擇保留現金的比例下降了5.7%，僅21.9%，兩者差距為8.3%。劉天仁表示，由此看來，民眾對於購買不動產的意願以及好感度不降反升，只是在等待時機出手罷了。

趨勢二：民眾希望房價能跌得更快、更深，買賣雙方膠著去化天數拉長

中信房屋宅指數調查，民眾對於房價的好感度些微提升，在負向指標「房價感受」一項，下降了1.89%，也就是好感度只上升了1.89%；透過房仲店頭的第一線感受，目前賣方以實價登錄加價1成，作為開價，而買方則以實價登錄的8成出價，也就是說議價空間高達3成，買賣雙方對於房價認知的差異仍大，民眾希望房價能跌得更快、更深，房市陷入膠著，去化天數拉長。

劉天仁指出，以台北市為例，去年平均去化天數為48天，今年拉長至63天，而新北市以新莊和樹林為例，去化天數暴增為去年的3倍，去年平均去化天數為30天，今年則為90天，房市膠著的嚴重程度由此可見一斑。

春江水暖鴨先知，2016 房市落底首購加價老手不追價

趨勢三：房市落底訊號出現，2016年可望從「底部出發」

中信房屋宅指數調查，打算在半年至一年內購屋的比例翻轉回升0.8%，而且2年內有購屋計畫的受訪者有高達49.3%認為明年房價會落底，其中，認為在上半年落底的為11.9%，下半年則為37.4%，而中信房仲店頭有72.2%認為明年房價會落底，其中認為落點在上半年的為38.5%，高於下半年的33.7%。

劉天仁表示，2016年1月1日「房地合一稅」正式上路，以及1月16日選舉結束後，市場及政治的不確定性降低，房市格局可望從「底部出發」。

趨勢四：首購加價，老手不追價，首購族的剛性需求，是2016年房市的主要支撐

本季宅指數調查出現了一個有意思的現象，第二次購屋的比例上升了4.5%，而且第三次、第四次及第五次購屋的比例也都上升，表示購屋人其實是不看壞房市的，而且首購族的價位較上一季大幅增加了117萬元，顯示首購族比較不受市場影響，而以需求為首要考量，中信房屋董事長鄭余正全指出，來自首購族的剛性需求，將是2016年房市的主要支撐。

分析第二次以上購屋者也就是房市老手的動機，有46.3%的目的為投資，其購屋款和自備款都減少，劉天仁表示，這是因為房市老手等待出手時機，所以呈現「首購加價，老手不追價」此一截然不同的情況。劉天仁綜合分析指出，第二次購屋以上的比例上升、46.3%又為了投資，以及購屋款和自備款都減少，這都是「春江水暖鴨先知」的表現，在自住客等待房價跌深的同時，房市老手早就擬好投資策略進場獵屋了。

房價跌幅似出現10%底線，應理性期待以免錯失購屋良機

趨勢五：成屋市場跌多漲少，房價似已出現10%的跌幅底線。 

居住地的房價變化，是民眾最有感的，尤其是有購屋計畫的人，對於房價變動的敏感性很高，本季宅指數顯示，35.4%的有購屋計畫者感受到居住地的房價下跌，至於跌多少，宅數據的調查結果顯示，2年內有購屋計畫的感受集中在10%以內，若將下跌1-3%、4-6%、7-10%的比例加總，感受到跌幅1成以內的達30.6%。然而目前購屋人的感受仍以房價上漲1-5%最多，達18.2%。

與中信房仲店頭的感受對照只有15.4%認為房價持平不變，只有6.7%認為房價上漲1-5%，而上漲6-10%、11以上者均掛零；高達77.9%認為房價下跌，跌幅在1成以內者達63.5%，下跌幅度超過1成以上的僅14.4%，劉天仁指出，綜合購屋人與加盟店的看法，目前市場跌幅沒有那麼深，房價似已出現10%的跌幅底線，預期2016房價應該不會大跌，購屋人應理性期待房價跌幅，以免錯失購屋良機。

趨勢六：民眾與加盟店認為明年第一季價量齊跌

針對2016年第一季房市價與量的變化預測，中信宅指數調查指出，認為價、量將持穩的民眾比例最高，達25.6%，其次為24.3%的民眾認為將價、量雙跌，這兩個數據都較上一季增加，前者增加8.4%，後者增加5%。觀察中信店頭的反應，認為價、量雙跌的比例最高，達38.5%。

因此，綜合此兩項結果，劉天仁認為，價量雙跌與持平，雖然形成拉鋸的情況，但兩者加起來的比例達49.9%，支持了房市落底的發展方向，而且本季宅指數調查影響購買意願的因素以房價居冠（67%），其次是需求，有購屋計畫的民眾，不妨善加利用這樣的氣氛，進場多看屋，提高自己挑選到好房子的籌碼。

民眾與業者皆期待政府重新檢討房屋稅率與配套措施

趨勢七：總統大選在即，民眾對未來政府仍期待希望看見調控的手

本季宅指數特別針對總統參選人提出的住宅政策進行民意調查，無論是2年內有購屋計畫的受訪者，或是全體受訪者，都認為「透過市場機制調控房市，定期檢討行政措施」，對於健全房市發展最有幫助。同樣的調查項目，中信房仲店頭的調查結果也相同，比例最高，達44.2％。

其中，針對是否贊成政府全面檢討房屋稅，中信宅指數有45.9%的全體受訪者認為應重新檢討房屋稅率，中信房仲店頭則有57.7%認為應重新檢討房屋稅率。

劉天仁指出，不動產市場的變化受政府政策的影響甚大，民眾和仲介業者都希望政府能妥善規劃房地產政策與配套措施，並重新檢討房屋稅率，希望未來的政府能有所關注。