林清樑:不要用量價關係看待房市,鐵定會失真

2015-08-02

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

國泰建設協理林清樑在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上表示,從業者角度、市場角度、經濟角度去切入房地產市場發展狀況,他指出2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出,房市成交量,在全台區域裡,大部分都是增加的狀態。「成交量放大,事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」他並強調,把價跟量的關係硬套在房地產市場上,會產生很大的差異性。他指出,用價量這種東西去看房地產市場,鐵定會失真。
 
林清樑以房地產從業者角度來分析全台房地產狀況指出,他認為2015年第2季數據,的確看到價格上的變動,但是他強調:「台北豪宅市場與台北房地產市場,不能畫上等號。台北房地產市場也不能跟中南部房市或其他市場畫上等號。」
 
林清樑說,台北豪宅產品有其特殊性,但是,當一些外在環境變動,或稅務、經濟上的問題,會讓豪宅擁有者在整體財務、稅務考量下有所取捨或調整,可能會造成豪宅部分價格產生波動。還有一個重點,林清樑表示,「國泰全國房地產指數」整理研究對象是新的個案,沒有對於已推舊的個案再去做個別追蹤。所以,我們要看台北市豪宅個案價格變動的地點在什麼位置,如果僅僅是北市外圍豪宅價格變動,台北市中心豪宅價格「紋風不動」不可以就此判定豪宅價格出現下挫,「房地產業者判斷景氣與價格變化,這些區段條件因素都會加進其中,一起考量的。」
 
林清樑強調,2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出,房市成交量,在全台區域裡,大部分都是增加的狀態。這些數據是由市場上所有業者共同創造出來的數據,沒有辦法單一控制的,不可能建築業者在第1季大家溝通好,第2季大量推案讓成交量往上跑,所以「成交量放大,事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」這個成交量或許是代表民間的真正需求。「成交量代表實際上是有人去買房子,我想這個就是代表民間的需求,這個才是真的。」林清樑這麼表示著,
 
最近這一兩年來,市場常常會用「價量」同時去看房地產的市場,林清樑不以為然的表示,「把價跟量的關係硬套在房地產市場上,會產生很大的差異性。」他指出,「股票是開放市場,跟房地產的封閉型市場,其實是不一樣的。」舉個例子,假設台北市的空地通通都開發完了,已經沒有新的個案出現了,那你說他的成交量,會很大嗎?應該不會吧。但是價格呢?會因為你的量縮了,所以價格往下掉嗎?我想也不會。所以,「用價量這種東西去看房地產市場,鐵定會失真。」也就是2014年很多專家或學者看不懂價量對比的房地產市場,其實就是這麼簡單一個道理。
 
至於下半年整個房地產,有選舉因素攪局,大多數民眾認為可能會有不利發展,林清樑舉實際案例說明,他指出,2014年是11月選舉,國泰建設2014年10月在土城推了「國泰金城」,銷售成績一樣相當好。國泰建設講究永續經營,所以對於一些非經濟的因素,尤其是政治因素等等,通常會把他當做是一個短期波動,房地產到最後還是會進入長期發展。所以,房地產業會認真看待這些非經濟因素的影響與短期衝擊,但是不會把他當做是一個主要的因素。
 
至於民眾關心的建商要不要降價?林清樑有個很簡單的說法,他指出,其實,建商是很單純的動物,他就是把成本(土地成本、營建成本、管銷成本、金融成本)加上合理利潤就是售價,這中間只要有一個環節降價,建商當然會反應,建商蓋房子是以「賣掉為前提」,不是蓋起來囤積資產的。以土地成本來說(這個是最大成本),地主哪一個有佛心願意降價?地主不肯降價,要建商犧牲利潤降價,「我不曉得這個部份到底有多大的彈性。」林清樑很坦白的表示。
 
林清樑嘆口氣表示,如果你真的希望建商價格下降,就必須認清以下的事實,土地成本沒有辦法降價,那營建成本勢必得調降,所以,可能在往後的一兩年,不會看建商採用華麗建材,而是用比較樸實的建材,這樣才有降價的機會。但是,如果往後一兩年之內,看到的建材還是跟現在那麼富麗、華麗的話,消費者恐怕就得擔心,建商給這麼華麗的房子,又出現降價的行情,你反而應該要擔心,他到底省到哪裡去了,這個真的是需要特別去注意。

出處/MyGoNews    www.mygonews.com


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