加稅利空未散,房地產市場盤整壓力仍大

2023-06-05作者:

【MyGoNew蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

六大都會區2015年4月建物買賣移轉棟數揭曉,月增3.2%,年增率則衰退19.8%,近兩成。其中台北市、台南市與桃園市與2014年同期量縮21.0%~28.6%最多,台北市甚至比3月還少9.0%,為六都房市重災區。另外,全台2015年3月份買賣移轉棟數跟2014年同期比較減少4,565戶,年增率衰退17.2%,創下官方統計數據1999年以來同期新低紀錄,全台房市陷入窒息量!
 

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,政策打房見效,再加上房屋稅、售屋財交稅雙漲,遞延購屋決定,使4月房市交易量呈現低檔。房市已回歸剛性需求,買方市場走勢保守,形成房市雖有看房的潛在買方續增,但出價意願不高或出價落差較大,形成價格認知落差、交易量膠著的現象。

 
桃園縣4月建物買賣移轉棟數為3,031戶,較上月增加185戶,月增6.5%,與2014年同期比較則大減23.7%。黃舒衛分析,桃園市房市雖然在4月有了緩步回溫的現象,4月交易量,也只高於2、3月,但4月年增率則衰退23.7%,為2002年以來同期新低。顯示央行擴大信用管制至桃園縣精華區之後,使買氣鈍化的現象持續發酵,尤其蘆竹、龜山成交量都腰斬,值得特別關注。

 
黃舒衛分析,4月台中市建物買賣移轉棟數為3,286戶,較上月只增加53戶,月增1.6%,但與2014年同期比較則大減18.3%,交易熱區以北屯區(514戶)、西屯區(437戶) 與南屯區(303戶)為前三名,該三區受惠捷運綠線工程題材,以及生活機能成熟且密集,促進中古屋交易量之外,部分新成屋陸續交屋也挹注交易量能。

 
台南市4月建物買賣移轉棟數為1,529戶,較上月增加14戶,月增0.9%,與2014年同期比較則量縮21.0%。黃舒衛分析,4月台南房市交易量與上月持平,主要交易熱區域集中於永康區、東區與北區,其中永康區擁有大樓與透天厝等多元住宅產品,並有大橋重劃區新成屋市場的加持,成為支撐台南房市重要的區域,持續4月台南整體的交易動能。不過,與2014年同期比較,仍有21.0%的衰退幅度,顯示近期買氣也轉趨觀望。

 
高雄市4月建物買賣移轉棟數為2,730戶,月減5.8%,與2014年同期比則量縮18.5%。黃舒衛分析,4月份高雄買氣持續低迷,不僅比上月衰退5.8%,與2014年同期衰退幅度更衰退至18.5%,2015年以來只贏過2月農曆春節的交易量。觀察交易熱區,以南高雄的傳統交易熱區的鳳山區與三民區,交易量多以中古屋居多,即平均房價相對便宜,成為目前支撐買氣的最關鍵因素。其次是楠梓區,交易量能也接近300戶的水準,楠梓區房價也相對親民,尤其捷運油廠國小至都會公園站點附近,房市詢問度相對熱絡。黃舒衛認為,交易量能若逐步回穩的最大因素,應是市場售價的調整與鬆動,是最直接有利的影響。

 
黃舒衛分析,2014年的房屋稅、個人綜合所得稅的稅單已發出,不少2014年售屋的屋主都發現財交稅計算方式已與過去大不同,不再以建物評定現值作為唯一依據,而是以實價登錄的價格作為稅基計算,所以增加幅度大,民眾相當有感。然而,更需要留意的是,未來房地合一實價課稅之後,不再有房地比的分離拆算,依「帝寶」為例,目前約2:8的房地比,等於認定建物的漲價貢獻只有獲利的20%,所以稅基並不高,舉例來說,漲價5000萬,只有1000萬算建物的漲價,要課財交稅。但如果新法上路後,等於要把5000萬扣掉土地漲價部分,全部作為稅基,稅負勢必大增,有意售屋的屋主,不得不慎!

 
黃舒衛提醒,房市政策影響多屋族的持有稅與高總價房產未來的投資判斷,在房市回歸基本面的格局下,自住客群主導價格走勢的現象,將更形明顯,建議有閒置房產的民眾,要審慎評估未來走勢,即早調節自身資產配置,汰弱留強,以避免獲利減損的風險。

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