土地法34條之1執行要點修正案今年1月1日生效，一般認為，此修正案只是對共有物優先購買權進行微調，影響不大，但實際情況不然。就有人因為這一修正法案，本來想買一樓店面，結果卻只剩下地下室，簡直快要哭出來。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，這位買家看好新北市一間一樓店面，但一樓由四位兄弟共同繼承持有，該店面另有地下室，而地下室只有其中三個兄弟共同持有。

由於該店面條件不錯，價格也合理，買家決定出手。經透過房仲連絡四個兄弟，有三個願意出售，但附帶一條件，必須同時買下他們所共同持有的地下室。

買家算一算投報率，還是划得來，於是決定和三人先簽約買下，並依規定，在簽立買賣契約書後，立即通知不同意出出售的共有人，詢問是否主張優先購買權。存證信函寄出後，不同意出售的那個人，立刻回函表示要優先承買。

買家本來心想，既然人家要買，那就取消原先買賣契約，沒什麼大不了。

但萬萬沒想到，那位不賣的人，因未擁有地下室持分，因此只針對一樓優先購買，不想接手地下室。

鄭文在表示，依照原本土地法34條之1執行要點，同一價格及同一條件的土地或建物，如果共有人要主張優先購買權，必須全部承買。也就是說，要優先承買店面，就必須連同地下室一併買下。

但是去年6月公告、今年1月1日生效的新修正執行要點第12點規定，部分共有人出賣數宗共有土地或建物時，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

也就是說，那位不想出售店面的共有人，可以只優先承買一樓店面，由於他不是地下室的共有人，沒有權利，也沒有義務一併買下地下室。

這下子買方簡直要哭了，一樓店面、地下室的買賣契約都已簽訂，想要的一樓黃金店面，被優先購買權人買走了，卻留下他本來也不想買的地下室，但事至如此他可以不買嗎，如果不買是否違約呢？

鄭文在表示，由於三兄弟不同意解約，此一案件最後恐得走上法院訴訟，官司結果如何難以預料。他提醒，不動產法令多如牛毛，購買簽約之前還是先請教專業人士，以免因為一時不察，變成燙手山芋。