預售屋轉售,記住「30萬」這數字

2021-07-11
作者 : MyGoNews

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】7月1日開始,房地合一稅進入2.0時代,以往的預售屋獲利,是隔年5月份併入綜合所得稅申報,但從現在開始,預售屋的獲利必須於簽約後,30日內申報房地合一稅,不併計綜合所得總額,是重大的改變。
 
正業地政士聯合事務所長鄭文在表示,回想6月份的預售屋換約「逃亡潮」,好不熱鬧,在三期警戒的防疫時期,有的建商換約要提前數週預約,更有的建商不能進他們辦公室換約,沒有豪華的辦公室,只能約在辦公大樓的門前小公園換約,形成特殊的換約情境,更是從業以來不曾有的經驗。
 
當然,疫情嚴峻,7月1日房地合一稅2.0在即,也造成幾家歡樂,幾家愁的情形。更有人因為建商來不及換約,而放棄成交的機會,把戰線直接延續到成屋再說。細分這次預售屋的房地合一稅,雖然比原來併入所得稅總額申報嚴苛,但也算非常人性化,並非無利可圖,以公式來看(見附表),費用的種類有取得、改良、移轉,因為預售屋的取得及改良費用都幾乎是0元,唯一可能發生的移轉費用是仲介費,所以,預售屋若是透過仲介公司成交,該仲介費是可以憑發票扣除的。
 

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另外一種情形,如果非透過仲介公司成交,或是仲介費用未達售價3%或30萬元者,仍可主張扣除售價3%計算費用,最高30萬元為限,不需要舉證的費用。試想一戶總價1500萬元的預售屋,自備款以2成計算,定、簽、開、各樓板完成到完工約需300萬元,以預售屋施工期2~3年計算,對於小資族的投資報酬率,還是充滿誘惑。
 
當然,如果預售期間沒有順利出脫,從過戶登記完成後,從新起算的5年內45%~35%的房地合一稅,可能就是另外一種煎熬,因為,這時會有銀行貸款的房貸壓力,也應驗了一句廣告名言「投資一定有風險」,預售屋買賣也可能有賺有賠,不可不慎,當心,偷雞不著蝕把米。

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