護國神山所到之處，帶動上下游產業鍊遷徙、群聚效應，然而高薪機會帶來的高消費力人口，其所帶來的家庭人口以及住宅需求，也推升廠區周邊房市買氣，而這股買氣也讓過去蛋白與蛋黃區的界線越來越模糊！ 房地產過去講求地段、地段、地段是增值不敗法則，但近年台積電設廠話題造成都會區房市焦點轉移，包含竹北市、新竹市、台南新市區等在近5年來看，房價長中短線表現亮眼，房市趨勢專家李同榮解讀，這一波房市多頭漲勢最強區域的共同點就是清一色是「科技園區外溢效應」，這股效應持續發酵、房市前景銳不可擋。 昔日小城翻身 價值緊追傳統市區 然而觀察新建案房價走勢，台積電促使衛星城鎮以及過去所認知的小鄉鎮，與都會區傳統市中心價格拉近，以發展最成熟的竹科園區而言，其所在的竹北市、新竹市區為主要生活圈，2019年新案均價約23.7萬元，對比大台北最近的都會區新北市39.7萬元，價差達67%，至2023年價差幅度已經縮減到21%。 近二年營業額超車竹科的南科園區，其所在的新市、善化一帶在台積電插旗前，過去被視為蛋白鄉鎮，2019年新案平均16.1萬元，但2023年已經達到32萬元，與台南市房價最高的東區相比，價差從42%拉近到23%，均價同樣都落在3字頭，頗後來居上之勢。 目前台積電正在高雄楠梓積極闢建2奈米先進晶圓廠，最快年底預計有1500名工程師進駐，而楠梓自2019年至2023年，新建案均價也由16.5萬元跳漲到31.1萬元，與傳統熱區也是市政府所在的苓雅區價差不到三成。而近期甫傳出設廠話題的嘉義縣太保市，成為房市最大黑馬，短短4年房價翻倍，且還一口氣超車嘉義市，去年新案均價達28.2萬元，比嘉義市的27.3萬元還高出3%。 神山群帶來房市質變 上下游衍生居住需求 寶麟廣告副總經理管清智指出，台積電引發的房產效應，為市場帶來質變，關鍵在於，房產最終還是回到最基礎的居住需求，有就業機會、就有居住需求量，加上高薪產業加乘，區域房價更有所支撐，尤其台積電為世界晶圓大廠，並不是單一設廠，上下游產業鏈也同時評估進駐，以高雄市而言，日前市長陳其邁就指出，台積電拿到建照後，上下游超過20家大廠也同步動工，衍生的家庭居住需求不容小覷。 管清智觀察北中南產業園區周邊房市，最早發展的竹科周邊昔日最熱門的居住地段是新竹市舊城區，但隨著產業發展、生活圈擴張，外圍的關埔重劃區、竹北高鐵特區成為最受矚目的地段，現階段的善化、新市也是如此，南科園區營收穩健，區域房市也相對扎實穩健，至於高雄楠梓地區，產業聚落輪廓逐步成熟，台積電周邊的左營、楠梓、橋頭同時受惠，其中又以左營利多建設最多，包含科技之心招標成功、建台水泥廠變更案，加上本身的三鐵共構，未來預估與苓雅等地區的房價將會持續拉近。 竹科推案區緩 上下游衍生居住需求 住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，新竹地區的熱門地帶目前推案趨緩，去化舊案餘屋為主，外圍二線地帶則為主力推案區，可能讓價量稍維持恆溫，原因絕非疲弱或走冷，一方面除了新竹市區開發地帶飽和，較多以危老都更案推出，整合需要一些時間外，另一方面則是建商老神在在，惜售建案不急於去化，看好後況不心急進場，像是高鐵地區新的交通道路通車，就被認為是竹北市的大利多，無疑反映在未來房價上。   陳炳辰認為，竹科工程師資產豐厚，購屋置產與自住上都具實力，又帶動當地房價發展性，引來更多的投資族群，且區域房市很懂得以量制價，新案罕推珍稀，過去就有蛋黃地段一推就創新高，如今亦然，都令價格穩定走強，單總價皆然，早已把所謂北台灣一份子的桃園市狠甩，主力客群已非首購自住者，也建議出於多有交通建設拉近了與核心地帶的連結，往外圍二線地帶購置還在1/2~2/3的價位，確實為有意於新竹房市的首購自住買方可考量，未來應也受到整體環境拉抬有資產保值性。 至於嘉義太保地區，馨傳不動產智庫執行長何世昌抱持保留態度，他認為該區目前新建案跟中古屋價差超過6成，現階段買新建案風險較高，且單價高於傳統市中心，未來恐怕較容易遇上銷售瓶頸，不如買同區域的中古屋，若想找台積電概念區，建議可考慮南科、竹科寶山基地、竹南基地周邊，至於高雄市台積電周邊區域房市陸續站上4字頭，支撐力偏弱，未來轉手等待期也較需要耐心。 管清智也分析，目前以四大區段而言，高雄市場供給量較大，在地客平均所得在七大都會區相對偏弱，4字頭房價確實有壓力，若是長期置產需要額外關注產業群聚效應，並加上軌道交通帶來的都市革新，避免將資金單一押注，另外也可從新建案、中古屋價差來觀察市場穩定性，若新案、成屋價差過大，市場相對風險比較高，反之市場穩定性較高。

0403地震後，民眾開始重視都更、危老重建問題。新北市議員卓冠廷今在議會質詢，表示新北包含住宅基準容積率在內的種種落差，導致三峽、鶯歌、蘆洲、五股、泰山5個行政區都更總數，落後板橋達6倍，要求提高都更誘因。新北城鄉局副局長邱信智表示，主要是市場行情難以被民眾接受。   卓冠廷表示，根據市府都更處網站的資料統計發現，三峽、鶯歌、蘆洲、五股、泰山5個行政區有57萬人，比板橋區的55萬人還多，但是統計審核過加送審中的都更案，卻只有23件，反觀板橋高達136件。   卓冠廷認為，這5個行政區都更案只有板橋的6分之1，加上民眾反應多年的問題，新北市有46個都市計畫區，各區的住宅基準容積率都不同，板橋、三重、新莊等地區有300%，但同樣老舊住宅多的三峽、鶯歌、蘆洲、五股、泰山的基準容積率只有200%左右，質疑市府都更的政策引導效能出問題，要求城鄉局一周內提出改進方案。卓說，應提高都更的誘因，才能促進新北區域的均衡發展。   邱信智表示，這些行政區都更案落差原因不是基準容積率低，主要是因為市場行情不符合民眾期待，且各行政區的房價也不同，讓民眾無法接受目前的都更條件，市府一直都有提供政策誘因。卓冠廷強調，市府應該拿出政策引導，不該推給房價差距，看到這區域差距的數字，就知道都更三箭失敗了。   城鄉局補充說明，都市發展機能成熟，有助於都更的推動及實施者進場整合的誘因，透過五泰輕軌、三鶯線等捷運建設，及蘆南北、麥仔園、擴大楓江、五股整體開發，提升公共設施服務水準，並適度檢討容積率，有助於都更推動。

近期台灣地震頻繁，而0403地震造成花蓮不少建物倒塌，再度引起民眾對於建築結構安全的重視，具抗震結構的「鋼骨建築」就成為市場話題，而在台灣目前常見的建築結構中，SRC(鋼骨鋼筋混凝土)堪稱是最安全、耐震的一種，因此不少豪宅建案都以SRC為結構，造價成本更比一般RC結構每坪多出至少5萬元！在營造成本持續飆漲的情況下，鋼骨建築也成為稀有產品。 大地震過後民眾往往會開始重新檢視自家住宅是否「夠耐震」，而若是目前想買房子的民眾，也會更注意建案的建築結構，目前台灣的建築結構大致可分為三種：RC(鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)及SRC(鋼骨鋼筋混凝土)。 任陞建築師事務所建築師蔡惠任表示，RC是國內最常見的建築結構，以混凝土及鋼筋為主要建材，混凝土佔的比例大，結構較為剛硬，優點在於剛性強，是「硬碰硬」與地震對抗，因此感受到的搖晃較不明顯，但遇到強震也較容易被破壞；SC結構則因為韌性強，「以柔克剛」隨著地震搖晃，讓建物結構維持完整，但搖晃程度大容易讓人產生不適，國內有不少商辦都是採用SC結構。 SRC則是先用鋼組成梁柱內部的構架，並將鋼筋立於鋼骨外，再以混凝土包覆，並結合了RC與SC的優點，一方面具剛性搖晃程度小，另一方面結構具韌性也不容易被破壞。遇到地震時SRC結構的建築搖晃程度小減輕不適感，在相同建築規劃、施工品質的前提下，SRC結構建築顯然更耐震。 目前南部有不少豪宅建案就是以SRC為建築結構，例如台南中西區上曜建設(1316)推出的豪宅案「THE KING」，規劃98、157、184坪產品，地上29層建築就是以SRC為建築結構，上曜建設董事長張祐銘指出，該案為強化結構鋼筋鋼骨量達每坪860公斤，約莫是一般大樓的1.6倍以上，單坪造價比一般大樓多8萬元的結構成本，在鋼骨材料中，更使用施工品質及材料最好的「中鋼構」，坊間會使用大陸製或是韓國製的鋼骨，價差也相當大。 此外，為了讓制震效果更佳，「THE KING」同時還配備新日鐵制震器、日立油壓阻尼器雙制震吸收能量及四道50公分厚的剪力牆，並採用柱內灌漿一萬磅台泥混凝土，地下室連續壁開挖深度達41米，抗震、耐震能力不言可喻。 其他像是高雄亞灣區指標案「國城定潮」、「雄崗信義美術館」等超高層景觀大樓皆是採用中鋼構鋼骨鋼筋混凝土。蔡惠任進一步指出，SRC結構施工技術水準較高，對於施工的品質也更要求，因此造價比起一般建築高上一截，加上3月公布的建築營造工程物價指數飆至110.5，創下歷史新高，雖營建物料價格回穩，但勞務類指數則持續走揚，如今採SRC建築結構的新建案，每坪造價就比一般大樓至少多5萬元起跳，接下來還有碳稅開徵，整體建造成本恐將持續攀升。

租賃住宅市場發展及管理條例已於2023年2月10日經總統公布生效施行，另包租業申報實價登錄及違反罰則部分，行政院於2023年9月1日施行，台中市政府地政局說明，這次租賃條例修法重點為明定住宅租賃契約全面適用消保法規定、包租業的轉租案件應納入申報實價登錄及租賃住宅服務業申報租賃住宅資訊期程縮短為訂約日起30日內。 地政局長吳存金指出，近年市長盧秀燕推動多元興辦社會住宅，提供一應俱全的社福措施，讓弱勢、青年朋友得到更好的照顧，滿足市民租屋需求，實現居住正義。租賃住宅市場發展及管理條例修法目的，是為了保障廣大租屋者權利及租屋資訊揭露透明，修法前只有規範不動產經紀業申報，未納入租賃住宅包租業，與以往相較租屋資訊不夠完整，而為提升住宅租賃資訊的透明度，修法後能提供比以往更加豐富完整資訊，達到守護台中、堅持幸福及幸福宜居城市的政策目標。 中山地政事務所主任吳志偉強調，針對租賃住宅包租業的轉租案件，規定自簽訂轉租契約之日起30日內須申報不動產租賃價格等資訊，且有相關罰則，實施初期難免有業者較生疏。為此，中山地政提供租賃住宅包租業轉租案件申報實價登錄「預約諮詢服務」便民措施，就申報內容、欄位填寫及疑慮的項目，專人專線提供詢問，同時也利用實地查核進行輔導，詳細解說正確申報方式及填載注意事項，期能有效降低申報錯誤情形，避免錯誤申報而受罰，提高不動產租賃實價登錄資訊正確性。可於線上表單( https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeq6udNPDNcDd2ZHiUl_gviQueqlaw7__urwcuv6w21UJGKbA/viewform)預約，或電洽04-22242195分機235翁先生、傳真22297105。

為都更添柴火，內政部部務會報昨（9）日通過兩法案，首先是《都市更新條例》修法，放寬老屋原容積認定，有助加速921地震前建物更新；其次是修正辦法，讓國家住都中心推動都更時，所有權人能及早取得相關資訊。    403強震之後，各界紛紛關注老屋都更議題，內政部昨日通過都更條例第65條修正草案，擴大適用「原建築容積」更新重建對象，加入實施容積管制前已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件也可適用，提高誘因。 現行都更條例第65條規定，限制實施容積管制前「取得使照」者才可選用原容積認定，未來修法後，「已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件」，也可適用原建築容積計算。   也就是，在實施容積前已掛件申請建照的合法建物，可擇優選擇以原容積來計算。   內政部表示，這次主要是考量容積實施管制前的建築容積多大於管制後的法定容積，而且這類型建築多在921大地震前建造，以現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮。   據了解，這些來不及在容積管制前完工的建物，同樣是合法建物，卻因為完工時間落差，不能按原容積重建，產生認定爭議，因此內政部提出修法，未來約有一、二十萬件老屋可受惠。   內政部表示，台灣歷經多次地震災害，居住安全攸關國人生命財產保障，因此都市更新工作必須持續推動。   都更條例第65條修正草案，將儘速陳報行政院審查後，送請立法院審議，以強化國內居住品質及國人安全。   另外，部務會報也通過「國家住宅及都市更新中心申請戶籍及土地登記資料辦法」修正草案，讓劃定更新範圍內的民眾能夠儘早獲取相關資訊及充分表達意見的機會。   內政部表示，依現行法令規定，國家住都中心在舉辦都市更新事業計畫「公聽會」掛號通知單無人領取時，才能申請相關戶籍或土地登記資料，實務上接近都更事業計畫整合完成報核時間。   因此，在這次修法讓國家住都中心在前一階段，都市更新地區「劃定說明會」掛號通知單無人領取時，即可申請相關戶籍或土地登記資料，以及早通知更新範圍內的民眾。