土地增值稅 - 地方稅節稅技巧
  • (一)
    自用住宅優惠稅率為10%,但必須符合下列五個條件:
    • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地
    • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記
    • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
    • 一人一生享用一次為限
    • 自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十
  • (二)
    若一生一次的自用住宅優惠稅率已使用過,但配偶尚未辦理過自用住宅優惠稅率,則可利用夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再出售,使用配偶的名義辦理優惠稅率。
  • (三)
    如果有多處不動產欲同時出售,且面積合計未超過規定,則可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。
  • (四)
    重購自用住宅扣抵稅額(重購退稅):納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的土地增值稅,自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時,若其新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額部分,可以向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。
    《計算方式》 新購自宅用地的申報移轉地價 - (原出售自宅用地申報移轉地價 - 已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數)
    • 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還
    • 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款
    《適用要件》
    • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地
    • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
    • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
    • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記
    • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
    • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
  • (五)
    下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅:
    《免徵》
    • 各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地
    • 因繼承而移轉之土地
    • 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地
    • 被徵收之土地
    • 公共設施保留地尚未被徵收前移轉者
    • 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者
    《不課徵》
    • 配偶相互贈與之土地
    • 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅
注意事項:
  • (一)
    凡經核准適用農業用地免徵土地增值稅之土地,取得者於完成移轉登記後,有下列不繼續耕作之情形者,處以原免徵土地增值稅額二倍之罰緩, 其金額不得少於取得申報移轉現值百分之二:
    • 再移轉與非自行耕作農民
    • 非依土地稅法第二十二條之一規定各項原因,閒置不用者
    • 非依法令變更為非農業用地使用前項應處罰鍰之土地,不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅面積之五分之一,其罰鍰得按實際不繼續耕作面積比率計算,但一次為限。
  • (二)
    社會福利事業或私立學校受贈土地核准免徵土地增值稅者,有下列情形之一者,除追補應納之土地增值稅外,並處應納土地增值稅額二倍之罰鍰:
    • 未按捐贈目的使用土地者
    • 違反各該事業設立宗旨者
    • 土地收益未全部用於各該事業者
    • 經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益
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