售屋知識+
隨著工作、學區、家庭成員的變化或理財…等因素,會有需要出售房屋及換屋的需求,如何為房子訂定一個合理的價格,買賣過程複雜及專業的專有名詞,出售後產權過戶的流程,透過本單元希望提供售屋者一些知識與協助。
全部展開
|
全部隱藏
決定房屋售價
自己心愛的房屋,一旦決定出售,首先考慮的就是該訂何種價格,才算合理。房價的決定有其客觀因素,是一門相當專業的學問,舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動;而房屋的價格,又因區域的不同和個別條件的差異,沒有絕對標準可依循,必須充分瞭解市場行情,不能完全由自己喜好來決定。否則訂得不是太低,賣出去了後悔,或是訂太高,拖延時日無法售出。 由於大部份屋主對行情並不十分清楚,因此最妥當的辦法,是請瞭解房屋行情的專家做諮詢;當然您也可以自行調查附近的行情,作為一粗略的評估。您可運用下列方法做參考依據:
一、以「市場比較法」來評估自己的房價
蒐集最近期間在您所要出售房屋附近,條件相近的成交個案數件,再依據其成交價格作為參考,並針對自己房屋在條件上與差異,來推估合理的售價。
(一)、至內政部實價登錄網站或中信房屋網站成交行情查詢實際買賣價格。
(二)、詢問附近鄰居,但因國人生性保守,可能無法直接口頭探詢到真正的成交價格。但因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同,就個別條件的不同,往往使得表面相似的兩戶房屋,在價格上有極大的差異,如:
‧區域大、小環境
‧屋齡
‧坪數
‧樓層
‧採光
‧座向
‧格間
‧裝潢
‧車位
‧警衛保全、社區管理
‧學區
是否有嫌惡設施……等等因素,皆會影響到房價的高低,一般屋主由於缺乏這方面的專業經驗,經常和房屋的市場價值會有很大的差距。
此外,這個方法雖然經常被廣泛地使用,卻有其運用上的限制與缺點,使得實際行情的取得仍有些困難度,例如:最近期間,附近並無相類似的房屋成交個案可供參考。
二、以「收益還原法」來評估自己的房價
此法是將房屋的純益(如房租或營業收入)視為資本產生的利息,而房價視同資本額;再依照資本產生利息的反方向,去推算房屋換算成本的價值,來當作房屋可售出的價格。例如:
某公寓月租的純收益為每月一萬元,一年共計十二萬元,假定銀行利率為3%,則推算120,000÷3%=4,000,000此公寓的售價應為四百萬元。
但若依此方法推算房價,得出的結果卻往往會比市價低。
三、以「原價法」來評估自己的房價
原價法是估算當時將房屋重建所需費用,再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額,來當作房屋現在應售的價格,這個計算只能得到建築物重估價格;至於土地的價格,可以市場比較法或者收益還原法求得,將建築物和土地的價格相加,就可以得到房屋現在應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算,恐非一般屋主所能運用,同時所求出的價格,也會與實際的市價有相當差異,所以僅供參考。
※中信房屋建議
由於房屋價格受到太多變動因素的影響,除了客觀條件無法完全掌握外,還牽涉到買方的主觀因素,因此,事實上沒有絕對的房價可言。在這諸多變動因素下,想要訂出合理而又不吃虧的房價,還是請教值得信賴的專家,目前大型連鎖房仲品牌都會提供近三個月的成交行情給售屋者參考,委託他們處理應為省事又可靠方法。
提高房屋附加價值
在售屋之前,如果能保持房子的最佳狀態,甚至做些整理,裝飾的工作,使房子看來乾淨、整潔,則可以給予買方較好第一印象,因而提昇房屋的價值感,以好的價格售出。
一、先檢查、了解房子有哪些缺點
首先,您要評估房屋的優缺點,將這些因素逐一列在表上。為了避免過於主觀,建議您請親朋好友一起幫忙評估。經過仔細審查評估後,您可能會發覺以前從未注意的缺點。
二、改善房屋缺點
評估結果,將可能改善的缺點盡量修飾。工作重點可分為公共設施、室內裝潢、其他設備三大項。
(一)、公共設施方面:首先要特別注意環境整潔。如果是公寓,要注意樓梯間的燈 光充足,若買主於晚上來洽談參觀,明亮樓梯間,可予買主良好的第一印象。
(二)、室內裝潢方面:基本設備要齊全,如廚檯、廚櫃、浴室盥洗台、水龍頭、燈泡…等。然後須檢視現有的設施功能是否完好,如壁紙是否剝落、油漆是否龜裂、地板磁磚破裂等,設施如有毀損,要徹 底整修。
(三)、其他設備方面:如水管是否阻塞,電源是否不足、水龍頭是否漏水、門窗是否易開等。
三、塑造優雅氣氛
設施完好的房子,如果再加上雅緻居家氣氛,則可突顯房屋優點,讓買主留下深刻的印象。如:無論白天或晚上,買主來參觀,儘可能打開所有的燈,在室內擺設些盆景及裝飾品等。這方面可請教專家或參考室內裝潢方面的書籍。
四、徹底清理整潔
徹底一次大掃除。從大門、樓梯口、樓梯間至室內門窗、浴廁、天花板,裡裡外外,作一次徹底的清潔工作,雖然是稍微辛苦點,但代價絕對值得喔。
決定售屋方式
售屋的方式可以選擇自行出售或委託房仲出售。一般人認為自己賣房子可以節省仲介費用比較划算,但事實上並非如此,以下我們就兩種方式來做說明。
一、自己賣房子的管道
屋主若決定自售,就必須撥出相當的時間,這多少會影響到生活的時間配置,甚至必須犧牲假日來售屋。一般屋主並無豐富專業的售屋經驗,因此,若屋主在希望的期間內,以不吃虧的價格,順利、安全地售出實非易事。一般屋主會採售屋管道如下:
(一)、紅紙條
這是中古屋最傳統古老的銷售方式,通常在售屋現場附近的公佈欄、電線桿張貼。但是近年來環保局取締十分嚴格,往往在隨意張貼後反而收到大批罰單,所以並非最好的方式。
(二)、報紙分類稿
屋主自行刊登的分類稿。但往往由於缺乏稿面處理的經驗,以致十分不顯眼,因此效果有限。
(三)、親友介紹
將自己售屋訊息告知親友,藉由親友的關係來找尋買主。
(四)、網路
由於科技的發達,現今亦有屋主直接至相關售屋網站,張貼售屋訊息。
(五)、直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色,製成DM,針對潛在買主可能分佈的區域範圍內,作集中式的派報。
二、委託仲介公司的銷售管道
由於房屋往往是一個人一生最大的資產,因此不動產仲介公司的誠信度、安全性和服務是否良好必須慎加判斷。一般大型房屋連鎖仲介業者的售屋管道通常有:
(一)、店頭聯賣作業:
將屋主的屋況資料、售屋條件輸入系統,透過業者或者聯賣制度之電腦買方資料庫中進行資料配對,在最迅速、安全的情況下,為您找到適合的買主。
(二)、店頭銷售
將屋況資料製成物件資料卡,張貼於店面櫥窗、電視牆或電子看板。
(三)、看板、布條懸掛
在房屋現場,懸掛印刷設計精美、字體鮮明的大型看板及布條。
(四)、報紙分類稿
選擇有效時機,在報紙上刊登分類廣告。由於稿面經過處理設計,故能作有效的強調和訴求,吸引較多的買主。
(五)、直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色,製成DM,針對潛在買主可能分佈的區域範圍內,作集中式的派報。
(六)、網路銷售
將房屋重點資料及特色上傳及刊登在網路上,於中信房屋網站、各大房屋銷售廣告平台曝光、社群網站及大數據的分析精準投遞廣告…等快速促成買賣成交。

當然以上的服務會在成交時收取服務報酬,以成交總價4%來計算;但屋主能在影響自己生活最小的狀況下加上房屋公司的強大廣告優勢、眾多現有買方之下,通常房屋銷售速度會比屋主自售快速的多,而且價格扣除服務費後也不會比較自售來的少,因此目前市場上委由專業房屋公司來銷售房子已成主流趨勢。
※中信房屋建議
售屋是人生重大的事,因此需要專家的協助,如何利用有效途徑去尋找適當的買主,這不是一般人的專長,但卻是不動產仲介公司的專業。目前大型連鎖房仲品牌都會透過更多的業者聯賣制度在多平台將您的物件強化曝光,會是您較好的選擇。如果您決定將房屋交給仲介公司銷售,一定要選擇一個正派經營,服務完善的仲介公司,才能將您的房屋以合理的價格,迅速而又安全的售出。
售屋時,應付之稅費
無論換屋或者投資,當您售屋時必定會碰到一些稅費問題,如果能夠對這些稅費相關之稅法有所認識,則售屋時您會更加得心應手,並且達到節稅及個人理財目的。
一、出售不動產所應繳納之稅費
一般人在出售不動產時,土地的部分需繳納「土地增值稅」,另外就是財產交易所得稅或房地合一稅,若您取得房子(土地)的時間在民國105年1月1日後,或取得在民國105年1月1日前且持有期間2年內,在售出房子(土地)過戶後30日內要申報繳納房地合一所得稅,若非上述期間則繳納財產交易所得稅。詳細的內容您可參考中信房屋網站稅費與節稅的單元。
二、其他有關稅法應注意事項
(一)、買房子該登記誰的名義
在七十四年六月民法修正後,夫妻購買房地產是採登記主義,權狀上是誰名字就歸誰所有。於八十四年一月十五日以後,夫妻之間相互贈予的財產不計入贈與總額,不需要繳納贈與稅,但應辦理產權過戶者,仍需向國稅局申報,由該局核發不計入贈與總額證明書,以憑辦理移轉過戶。
(二)、如何將房地產移轉給子女
將房地產移轉給子女,可以買賣、贈與繼承三種方式,買賣、贈與並不能節到什麼稅。如果父母為子女置產,可事先計畫,目前贈與稅每年的免稅額是220萬元,所以父母每年可贈與給子女合計為440萬元免稅,二年後子女就有錢向父母購置房地產(或向他人買房地產)而免贈與稅。
售屋時,應注意的風險
房屋買賣動輒數百萬、千萬元以上,金額大而且手續又較一般的交易複雜及費時,正因為有這些特性,必須特別地小心翼翼,以免蒙受鉅大的損失。
一、遲延付款面面觀
有些投資客在完成產權登記前,即另尋得買主以牟取價差,故意拖延屋款非但可降低成本,加速利潤回收。而在原因上遲延付款方法及理由層出不窮:
(一)付了訂金後,買主故意迴避,不簽訂買賣契約,一再順延簽約日期,造成屋主不能轉賣第二人,又無法立即取屋款之兩難困境。
(二)原本雙方已言明付款方式並載於契約書上,不能單方面任意變更,但惡意之買主可能另外提出更利於他的付款方式,要求協調,以達拖延的目的。
(三)尾款大多以向銀行之貸款支付,但有些惡意之買主,不在乎能否即時交屋,故意以貸款程序不完備為理由,作緩兵之計,意圖拖延。
(四)在房屋買賣上,登記名義人大都為買方,狡賴之徒可能藉此權利之行使,反覆變更其所指定登記之名義人,阻礙移轉登記的時間,以致賣主取得尾款時間也就因而延後。
二、小心!重大的惡意詐欺
在買方繳了自備款即進行所有權移轉手續,這時串通同謀以假債權聲請法院強制執行,以致過戶剛完即被查封,買主並且逃之夭夭,只留一堆不可收拾的爛攤子。若者是以貸款支付尾款,而買主領走貸款,若更不幸房子已交予買主,且又被惡意的買主長期出租善意的第三人,那賣方損失可就更大了。
三、注意!有不可抗力因素
若貸款額度不足以支付尾款時,買主可能一時週轉不靈,因而影響賣方取得全部價金的時間。
四、售價偏低或偏高
對於不動產估價,須具備甚多的專業知識,賣方在專業知識不足及不了解行情情況下,可能以偏低的價格將房子出售,簽定買賣合約後又感後悔,或者對欲售的房屋開價過高,以致乏人問津,形成人力及資金的壓力。
五、稅務法令常識不足
在土地增值稅方面,每個人一生得享有一次之住宅優惠稅率,賣方可能因稅務常識不足而未辦理自用住宅優惠手續,以致喪失應享權益。在房屋買賣方面,財產交易所得,應併入綜合所得稅計算,若未申報,可能會被罰款;或有財產交易損失,未從所得中扣除,將增加不必要稅賦。
※中信房屋建議
從房屋開始銷售至找到買主、簽定契約、收取價金、產權移轉等等過程,都需有相當的專業及豐富經驗,來處理應對各種狀況與細節,因此售屋時宜選擇一間有經驗、值得信任的仲介業者,並且使用『房屋交易安全制度』詳細內容請參閱房屋交易安全制度單元,對價金和產權的安全才最有保障喔。
簽買賣契約時,應注意事項
契約乃雙方當事人間的法律,必須共同遵守。故在意思表示尚未一致之前,必須耐心地磋商條款,以免因一時疏忽而造成莫大的懊惱與遺憾。以下就簽定合約的應注意事項做說明。
一、誰買我的房子
購屋者乃契約之相對人,除了須注意其是否已達法定年齡外,對於該買方之社會背景、職業不妨有所認知。而在代理人出面之情形時,對於授權之本人亦同。
二、注意買方的付款方式
買方所要求之尾款數額能否為金融機構核准,至為重要,若申請貸款無法如數,則餘款不能如期取得,糾紛於是產生。所以買方要求之尾數若過高,且已超出一般正常貸款者,屋主就應予注意喔。
三、關於指定登記名義人
一般房屋買賣允許買方指定產權之登記名義人,為避免買方藉此拖延辦理時間,不妨要求訂一個截止期限,使雙方共同遵守,同時也可降低因多次變更登記名義人而導致整個程序拖延之可能。
四、交屋時間
最好在尾款交付清楚之同時,才將房子點交給買主。買方有提前裝潢之需要亦如此,可降低尾款未收前到這段期間之風險。
五、買方提前裝潢
買方有提前裝潢之需要,應實務上有使用維護責任之風險歸屬,原則上不建議屋主同意。若無法避免,則須以書面承諾,並言明風險的負擔。
六、貸款不足
買主貸款數額是否足夠支付尾款,在辦理所有權移轉手續送件前應予確定,故在契約應約定:「貸款不足時,應於完稅前以現金一次補足」。
七、地政士作業
一般而言,這些專業人員均會站公正之立場來執行委任的業務,為了安心起見,最好於合約上註明完成交易、辦妥過戶及交屋事宜之預估期,以免有拖延之情形。
八、付款條件
一般可分為四期:
(一)簽約款
(二)用印款
(三)完稅款
(四)交屋時之尾款
若契約之當事人雙方同意,當然不必受此拘束。不過實務上為縮短時間,簽約款與用印款通常為一併繳交。但是只要是條件,宜明確記載俾供雙方有所遵循。
九、買賣標示說明
由於房屋及座落基地的記載,均以地號、建號標示,就買方而言,在訂約時應對於買賣契約上之標的物詳細核對,另外對於登記簿上之記載要對照。
十、違約罰款
事先約定約罰則受損害人在訴訟上不必舉證證明受損害之金額多寡,即可依對方之違約事實而主張違約金。違約罰則因對買賣雙方而言,具有約束及制衡作用,所以不妨事先約定。
※中信房屋建議
有規模的不動產仲介經紀業者,通常有其配合的合格特約地政士(代書)處理買賣契約簽訂及其後的產權移轉作業,屋主未注意的細節,或不便提出要求的條件,專業的仲介業者都能為您設想,讓售屋過程不再成為一種風險與負擔。
TOP