【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 戴德梁行2019年1月9日舉行2018市場回顧與2019房地產市場展望記者會，總經理顏炳立表示，對於賣家來說，2019年是「認虧保命年」、「壯士斷腕比較活的得久」。市場依舊有人說外資會來，顏炳立認真的說：「聽聽就好」，他為2019年房地產應該有的市場認知下了一個開端建議，就是「任性的賣盤會變成認命的賣盤，耐不住的賣盤將會湧出。」必需等到買賣移轉棟數衝到30萬棟之後開始盤整，後市才能慢慢調整。 根據戴德梁行統計，2018年商用不動產交易金額創2012年以來新高，2018土地交易量也是近6年新高，但是顏炳立依舊維持「房市前景仍不看好」的論調，因為，從市場的交易觀察，買賣雙方皆堅持價格，但是房市已下滑4年，市場還是以自用型買方為主，這類型買家的特徵就是「不追價」，賣方若是堅持價格，市場就會陷入繼續等待。 顏炳立表示，房地產市場面臨著(1)升息、(2)少子化、(3)稅制壓抑等不利因素，2019年仍舊是延續2018的狀況，呈現著「死死昏昏去」的症狀，他說：「市場賣壓重，買氣弱」這樣的市場怎麼有機會好起來！在九合一大選過後後，高雄「韓流」，讓房市「好像」掀起一波熱潮，但「那只是煙火不是柴火，不會燎原，別把煙火當太陽。」顏炳立這麼認為「玉蘭花的行情，再怎麼厲害也不可能賣到玫瑰花的價格。」 顏炳立認為，世界經濟趨緩，不利因素增加，有能力的不買，想買的沒能力將更明顯。「現在房市是價格問題！」，整個市場的「買氣、人氣」他很清楚。他看房仲公會選出2019年房代表字是「亮」，他說，2019年房市仍是「撐」與「殺」的盤，失望投資性買盤將含淚離場，整個房市「只利自用、不利投資」。不熱的市場出貨難，賣方想拉高出貨更難，唯有讓利換量。 他分析，房市移轉不到30萬棟不算活絡，即使過了30萬棟，房市也才開始盤整，一直要溫和並去化得差不多時，約35萬棟以上就有投資性買盤進場，但市場未來好壞還是看政策，估計政府房市政策不會改變太多。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2019年1月8日舉辦〈2018不動產市場回顧與2019年展望〉記者會表示，仲量聯行全球市調發現，至2018年11月底止，全球租賃市場需求量與上年同期相比，成長8％，為11年來最高值，表現意外出色。主要需求來自金融、科技及共享辦公室業者。 仲量聯行指出，全球經濟未來面臨多項變數，企業營運支出上仍相對謹慎，共享辦公則持續受到多數新創公司青睞，並成為辦公室租賃主要來源。租賃需求與美洲(+5％)及歐洲(+5％)相比，亞太區表現最為突出，去化年成長達24％。租賃需求由大中華地區、印度及菲律賓帶動成長。台北全年也因大量供給進入市場，吸引租戶搬遷、整合辦公空間，需求量創18年來新高。 部分大樓更於釋出前出租即達八成，甚至近滿租，顯見台北現有供給普遍屋齡偏高、空間不足或設備老舊，租戶有增租需求時，須於不同大樓尋求空間，間接增加營運成本，故企業於今年把握時機搬遷、增租。預計租戶搬遷至新大樓後，釋出單位將吸引其他等級大樓的租戶遷移；老舊大樓則將面臨更新或重建需求。 此外，新創產業支出與人力皆精簡化，帶動共享辦公室及開放式自由桌位辦公型態崛起。回顧2018，共享辦公業者更成為美洲及亞太區租賃市場的最主要需求來源。我們亦接到共享辦公業者洽詢，表示欲在台灣擴展營運版圖，詢問主要縣市的辦公大樓空間。我們預計，共享辦公空間可望成未來新租賃趨勢。 全球租金在需求強勁的帶動下持續成長，2018成長率可望達3.9％，為七年來新高。預計2018年全球主要城市新供給陸續釋出後，需求大增，租金成長將稍微趨緩，2019年將達約2.6％。台北市辦公室新供給於2018年底大量釋出，新供給開價較高，且需求旺盛，租金年成長如我們前幾季所預估，趨近3％。2019年預估需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心。共享辦公室經營亦可望成需求重心。租金將因供給大幅短缺順勢成長，預計漲幅約3％左右。另外，在市區辦公室外，目前亦有國內外企業積極尋找台灣區物流、生產用工業廠房或土地。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯行2019年1月8日舉辦〈2018不動產市場回顧與2019年展望〉記者會表示，從整體投資市場來看，因金融壽險業及企業公司投資法人所帶動，2018年第四季主要大型不動產的直接投資額達新台幣331億元。全年投資總額達886億元，為2015年後最高值。 仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示，因目前市場缺乏具理想投資報酬率的整棟標的物，部分投資人逐漸將注意力轉向預售物件或公有地上權開發。本季最大兩宗交易極為兩家國內金融業者購買興建中的期貨大樓來做為未來自用總部。綜觀全年交易，2018年主要交易包括全球人壽以187億元出售內湖廠辦予台塑集團自用奪冠；是陽信銀行以近77億元投資購買忠泰建設在台北市中山區興建中的大樓；和玉山銀以60.9億購買冠德松山地上權建案。 劉建宇指出，2018全年主要投資標的以工業用不動產及辦公室為主，前者占年總交易額40％，後者54％；其餘則為零售(4％)，飯店或其他類型建物各佔1％。全年最大投資族群為企業公司(63％)，其次是金融業者(23％)；其餘開發商及壽險業各佔6％、自然人等其他類型2％。2018年直接不動產交易主要仍以自用型物件為主；但以往主要為製造業取得自用廠房或土地，這一年則在景氣或消費者消費習慣改變等因素下，包含汽車、旅遊、餐飲業者亦購置不動產投資或自用。 劉建宇表示，第四季大型土地交易總額達416億元；全年累計土地總交易(含大型地上權開發及政府公開標售)總額達1,463億元。其中各級政府標售公有土地或地上權總額即達324億元；相較2017年約一百億的金額，成長3倍。整年具指標性的地上權案，包括富邦投資高雄鼓山區(78億元)及元大金控82億元投資仁愛路空軍總部地上權。顯見法人投資方仍積極尋找合適標的物，當前主要商業區內，整棟商辦的供給極為稀少，讓投資方注意力同時轉移至工業地產、公私合作開發等可能。 仲量聯行表示，壽險業者可用於不動產投資餘額於2018年底來到達新台幣5.6兆元，較2017年同期成長約12.0％。顯示出市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性，包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。全年前十大交易中，國內壽險業者取得台北市辦公標的即佔兩筆，顯見當今壽險業資金充沛並表現積極。除國內市場外，壽險業者亦不斷放眼海外市場，尋找適合的投資標的物。2018年第四季時，國內壽險業者購買在德國法蘭克福的投資型商辦公大樓，為國內壽險業者睽違兩年的海外投資。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 仲量聯行總經理趙正義2019年1月8日表示，在中美貿易衝突的影響，部分台灣企業計畫回流也帶動工業型地產的需求；加上經濟部針對工業區容積獎勵為工業區開發帶來利多，預計2019年台灣投資市場可望復甦。 趙正義說明，在全球經濟面臨多方變數，整體前景不明時，不動產似乎越成為投資人避險的管道之一。全球不動產投資市場於2018年前三季總成交量達美金5,070億元，較上年同期增加7％。私募基金及海外投資人於美國完成大型交易為成長主因，其季交易額成長20％，為2016年來成長最高的一季。亞太區成長僅3％；歐洲地區成交量則微幅下降3％。 趙正義指出，全球受英國脫歐、中美貿易衝突、美國升息、原油上漲及新興市場波動等影響，多變不定、分歧的效應預期，加上持續成長的商用不動產租金，使不動產成為明智的資金避風港。因此，仲量聯行在本季提高原先對2018年投資總額的預測，上修至美金7,300億元。我們並預估，在2019年，當前資產持有人暫時無法輕易找到有相等投報率或固定收益的投資工具，市場流動、供給相對較少，故投資量將微幅減少為美金7,000億元。 趙正義表示，國內方面，目前商用地產投資市場上，可達法人投資者理想投報率的物件有限，投資方除將持續尋找直接投資的商用標的物，焦點亦會轉至公私部門合作開發模式的案件、多元化資產類型。2018年投資市場主要仍以自用標的物交易為主；不過，公私部門合作開發亦已成為法人投資方考量的重點方向。續2018年金融業者在中山北路、仁愛路空總及敦北松山地上權投入大筆資金後，2019年單「台北車站特定專用區C1/D1(東半街廓)土地開發案」單筆投資額即已達600億元。跨淨投資亦於2018熱絡，國內投資人於德國投資辦公樓；港資來台參與雙子星C1D1開發及在高雄購買黃金店面；顯見全球投資人積極置產避險，可望為投資市場帶來動能。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】 仲量聯行2019年1月8日舉辦〈2018不動產市場回顧與2019年展望〉記者會表示，台灣經濟在國內外諸多正負面政經因素交互影響下，2018年經濟成長呈穩定情勢。2018全球經濟面臨動盪，如中美貿易戰令全球供應鏈結構重整、原油價格變動；英國脫歐及股匯市波動等；國內經濟因大選後縣市政府換血，帶來新政策方向與後續效應，加上旅遊市場的客源及消費結構改變，使企業及消費者對未來景氣仍持保守態度。不過，台北市A辦租賃表現強健，呈現三高一低；供給、需求及租金水平創18年來最高紀錄，信義區租金則達有史以來最高；空置率創18年來歷史新低。 2018年底租賃需求繼續走強，新大樓完工一釋出即接近滿租，不斷吸引欲空間升級或整合營運的企業租戶。第四季淨需求更高於前三季，來到20,086坪；全年淨去化量總額達61,646坪，為史上最高值。租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通及手遊業者，這些租戶在新大樓釋出前後，有大面積供租時，整合或升級辦公室，使台北市2018年A辦整體空置率低，甚至低於2017年還沒有大面積新供給釋出之前。第四季因大坪數搬遷需求多來自B級辦公樓，空置率持續下降3.2個百分點，降至5.5％。全年需求主要集中在信義及非核心商業區，信義區空置率達5％以下，非核心商業區低於1.0％，已趨近滿租。新釋出供給除吸引原A辦或其他等級大樓租戶，另有部分需求源自企業併購後的辦公室統合，以及原有租戶增租。 2018全年租約普遍成交於新大樓，其開價較高；加上需求旺盛，空置率持續下降，雙雙帶動租金成長，本季整體租金延續漲能，來到每坪每月2,728元，一如我們前三期預期，租金年成長2.9％，為史上最高值。四大商業區中，除敦南租賃活動趨緩，租金相較2017年持平外，其他商業區皆有相當漲幅，信義區租金成長率更達4.5％，為四大商業區中最高。新大樓業主為吸引租戶，除租金優惠外同時提出較好的租賃誘因；免租期於止跌回升，於本季來到每年0.81個月。    仲量聯行市調亦顯示，市中心B辦需求穩定，且部分租戶尚未搬遷至新租用的A辦，令B辦空置率持續降低，2018年底時減去0.9個百分點，低至3.5％。預計2019年租戶搬遷後，空置將有增加趨勢。不過，目前C級或以下的辦公室租戶，已開始詢問即將釋出的單位；在預期的賣壓下，大樓業主亦在租金上給予彈性。本季租金與前期相比，維持平盤於每坪1,771元，年成長僅0.4％。預計在2019年，因地點及周邊生活機能健全等優勢，台北主要商業區B辦仍將持續吸引其他等級大樓的租戶。  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】 所謂預售屋，就是指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，簡單說就是您想要買的房子尚未開始建造或是仍在建造中。所以當您要購買預售屋時，通常是到建築業或代銷業者設立的接待中心，聽取銷售人員的解說，了解物件的環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，再參考現場提供的平面圖、樣品屋或廣告來做決定，預售屋的特性，就是無法當場看到實際成屋的樣子。 層層風險心頭繞  分憂解惑誰能靠 台北市政府地政局表示，預售房屋從簽約、付款到交屋的過程中，購買者要承擔相當的風險，例如：可能預售屋在建造期間遇到景氣衰退或滯銷，發生建商財務調度有困難而影響交屋，或交屋後發現施工品質不佳，坪數有誤差，廚具衛浴等裝潢設備與預期的不同，甚至有偷工減料的情形。就因為預售屋沒有實體，真正能保障「未來」房子的只有那1份「預售屋買賣契約書」。因此，為避免資訊不對稱，內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，避免業者訂定不公平的定型化契約條款，侵害消費者的權益。契約逐條詳看清  魔鬼細節莫輕心 建商提供之預售屋買賣契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整，只要文意相同，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句相同，且不得記載事項不應列入契約內容。至於預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項的效力，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反公告事項者，其定型化契約條款無效，例如：不得記載事項，若仍為記載者，即屬無效。又中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。  (圖：台北市政府地政局) 預售屋定型化契約條款從簽約前的契約審閱權到有關貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅、稅費負擔之約定、房屋完工如何交屋、產權糾紛之處理及違約之處罰等事項均有詳細規定，地政局將「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」整理重點項目及內容如附表。地政局提醒消費者，不要輕易被包裝成一般住宅銷售之工業區建案(即所謂工業住宅)，二次施工的「挑高夾層」、「陽台外推」，或宣稱有空中花園、游泳池、娛樂設施等銷售手法所誤導，或因衝動而購買。購買前，消費者可以從建造執照等相關資料，核對銷售內容與土地使用分區、建物用途等是否相符，簽訂任何定型化契約前，請務必參考內政部所發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相關規定以保障自身權益。  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2018年雙北熱門點閱社區排行榜揭曉，蘆洲「希望城市」奪得網路人氣冠軍！文山「忠順大院」及「靜心文匯」、汐止「甲山林天廈」、南港「天開圖畫」依序排名前五，前五名清一色是10年以下社區，其中「希望城市」、「靜心文匯」、「甲山林天廈」都臨近捷運或台鐵站，顯見網友購屋最重視屋齡和交通便利性。 信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北市購屋族網路看屋點閱排行前五名熱門社區，結果以屋齡未滿10年的社區最受網友青睞。從內政部的數據推估2023年台北市將有一半的房屋是40年以上老屋，新北則將有三分之一為40年以上老屋，購屋族顯然已經感受到未來要買新屋難度會提高，加上高齡化社會來臨，電梯大樓、交通方便會更符合未來需求，因此搜尋時明顯偏好10年內、交通便利的社區。 捷運蘆洲站正對面的「希望城市」網路瀏覽量最高，信義房屋蘆洲總站店店長廖銘志表示，捷運宅需求旺，常居市場不敗之地，且該社區有二到四房產品、坪數級距大，可同時符合首購及換屋族群的需求，其中以38坪大小最受歡迎。 台北市文山區「忠順大院」與「靜心文匯」也雙雙入榜，信義房屋木柵中心店店長陳禹亨分析，現在新建案越蓋越多，以往重視實坪的觀念漸漸被實用型的公設取代，「忠順大院」有媽媽教室、瑜珈室、圖書室….等公設，規劃為43~62坪、三至四房產品，每坪成交在60萬元以上，相對市區平實，因此區域客換屋比例高，也有不少原住在大安、信義區的人移入該社區。信義房屋景美景興店店長陳守鈿指出，屋齡僅2年的「靜心文匯」位於靜心中小學附近，靜心小學是強調五育並重的明星小學，受到少子化影響，吸引家長購買。    隨著汐科發展日漸成熟，「甲山林天廈」鄰近台鐵汐科站，串連南軟及內科，信義房屋汐科店店長詹皓羽提到，該社區除了交通優勢，以及附近生活機能與品質兼具，鄰近萬坪運動公園、運動中心及傳統市場，平均成交單價約每坪38至45萬元，產品規劃20~84坪、套房到四房均有，不論首購或換屋族皆適合。 第五名則是南港「天開圖畫」，佔地約3000多坪只有27戶，由於受藝人加持，為拍攝金曲獎宣傳片而將住所公開，因而被網友熱蒐，能擠進熱門社區排名亦不意外。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近日接獲民眾詢問：「與屋主簽訂買賣契約已經申報繳納契稅，並向地政機關辦妥所有權移轉登記，雙方因故解除契約，可否申請退還已繳納之契稅？」 稅捐機關表示，已辦建物所有權登記之房屋移轉，在未辦妥產權移轉登記前，納稅義務人可申請撤回契稅申報及退還其原繳納契稅；但繳清契稅並完成房屋移轉登記者，不可撤回契稅申報及退還其原繳納契稅，惟如該次所有權移轉，因法律行為不成立或當然、視為自始無效，地政機關依法院確定判決書、和解或調解筆錄，辦理回復所有權登記予原所有權人，可申請退還原繳納契稅。 稅捐機關進一步表示，未辦建物所有權第一次登記之房屋移轉，雙方當事人共同申請撤回契稅申報及退還其原繳納契稅，如經查明未實質移轉房屋產權，可退還其原繳納契稅；倘已實質移轉房屋產權，則不可撤回契稅申報及退還其原繳納契稅，但如該次移轉因法律行為不成立或當然、視為自始無效，檢附法院確定判決書、和解或調解筆錄，供稽徵機關查明屬實，可退還原繳納契稅。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】三環三線加三線之捷運環狀線第二階段(北環段及南環段)綜合規劃在2019年1月7日新北市府出席交通部審查會爭取通過，環狀線第二階段總經費為1,377.92億元，新北市政府負擔358.7億元，後續依審查意見修正後提送行政院審議核定，本案期程將於行政院核定後9.5年內完工，後續將力拼於2019年近期內取得行政院核定。 環狀線第二階段分為北環段與南環段，全長20.66公里，共18座車站，其中北環段銜接新北產業園區站至蘆洲，於徐匯中學站和蘆洲線轉乘，於Y22站與五股泰山輕軌轉乘，經社子到士林後於Y26站與淡水線轉乘，最後到大直劍南路站與文湖線轉乘。另南環段銜接大坪林站與新店線轉乘，經新店、木柵與政治大學，至木柵動物園站與文湖線及深坑輕軌轉乘，全線與環狀線第一階段採一車到底規劃。 環狀線第二階段為環狀線第一階段之延續，環狀線第一階段預計於2019年年中通車，為加速環狀線第二階段實現，新北市府協調台北市府已同步提早辦理基本設計與都市計畫變更作業，讓新北市民及早享有不再透過台北市中心捷運轉乘，而體現更便捷的捷運服務，環狀線第二階段2019年爭取核定後，三環三線的全部實現，將聚焦於最後一條汐止民生線爭取中央核定。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2019年1月7日發佈不動產市場快訊指出，受到美中貿易戰日趨升溫，行政院於2019年元旦起實施為期3年的「歡迎台商回台投資行動方案」，期望促成大陸台商回台投資，加速台商落地發展。世邦魏理仕認為，行政院陸續實施的返台設廠多項協助措施，有助於簡化台商回流設廠的行政流程。預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加。 世邦魏理仕觀察，為期3年的「歡迎台商回台投資行動方案」已於2019年元旦起實施，整合提供土地、人力、稅務、水電及資金等政策，具體措施包括符合資格的廠商將享有進駐經濟部開發工業區前二年免租金之優惠等。此外，經濟部同時推動一系列用地及人力相關措施，以滿足企業需求。其中，工業局於2018年9月公告轄下工業區內取得所有權後3年未建廠使用之閒置土地清單，共344筆土地，面積達214.4公頃，如經限期改善、處以罰鍰及協商未果，將以市價為底價，透過公開強制拍賣釋出土地。    世邦魏理仕統計數據顯示，截至12月13日，2018年全年不動產總交易金額計新台幣2,496億元(年增率40％)，其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)最受青睞，成交量已達新台幣688億的紀錄新高，反映出許多重量級台商已陸續回流置產。觀察近10年工業土地及工業地產交易情形，工業土地的交易量於2016年達到高峰，當年度成交金額共新台幣426億元，隨後於2017年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準。惟工業地產(廠房及廠辦)2018全年交易量達新台幣550億元(表一)，年增率為77.1％，當中84％為本土自用型買方所購買，主要著眼於未來產能擴張需求。    世邦魏理仕統計，2018全年已有多家廠商選擇自中國返台設廠(如表二)。大型交易案例包括蘋果供應商廣達電腦斥資新台幣42.8億元，購入桃園龜山華亞科技園區土地及近8,900坪廠房，預計將作為高階產品回台生產基地，並設立人工智慧實驗室。 據科技部及經濟部掌握仍有逾60家台商有意返台投資，以閃避節節升高的加徵關稅。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「為了降低美中貿易戰衍生出的相關風險，越來越多台商有意將產線移回台灣，此刻行政院陸續實施的返台設廠多項協助措施，更有助於簡化台商回流設廠的行政流程。預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加；在區位方面，以台北、新北及桃園為首的北台灣將持續吸引投資人進駐，而高雄作為台灣重要製造聚落，亦獲得廠商相當青睞。」