看屋門道!公設比30%↓認真考慮,30%↑審慎考量

2016-11-18

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

房市走軟,買方市場抬頭之後,不但議價空間加大,就連購買預售屋的「公設比」也被拿來用放大鏡檢視,許多銷售建案開始以「4低」為號召,強調低單價、低總價、低自備、低公設,然而,前3者都是可以經由數字比率與區域行情簡單做出判斷,一般民眾比較困擾的則是「公設比」該怎麼計算?因為,每個建案的「公設比」都是銷售人員自己說的,無法比較,要等到買房交屋後的實際感受才知分曉,房地產人士建議,依現階段的建築設計與規劃來看,消費者記住「30%」這個數字就好了,「低於30%的公設比建案,認真考慮,高於30%的公設比,審慎考量。」
 
 
據住展雜誌統計至2016年11月14日為止,台北市2016年公開的新建案平均公設比雖拉高至34.5%,但與2014年歷史新高水位相同;新北市2016年度公開的新建案平均公設比為31.5%,則比2015年微降。住展雜誌企研室經理何世昌表示,住宅公設可概分為「必要性公設」與「休閒性公設」;前者是法規要求建置,如逃生梯、消防空間,後者主要是娛樂休憩設施,如健身房、交誼廳。雖然公共設施可以提升居住品質,但公設比若過高、造成室內實坪縮水,購屋族接受度就會大幅降低。
 
從近年公設比統計數據來看,由於買方對高公設住宅接受度低,雙北市新建案公設比似乎已撞到天花板,要再拉高公設可能性降低,「低公設」、「高得房率」的建案會較受青睞。由於房市景氣差,高公設建案銷售困難,2016年北市已完全沒有公設比超過50%以上的新建案出現。雖然平均公設比高達34.5%,但只追平過去最高水準,未進一步再創高,且2016年公設比壓在30%以內的新建案高達12個,比2015年8個還多,意味越來越多業者迎合市場對低公設住宅的需求,願意壓低公設來作為銷售的誘因。
 

新北市2016年公開銷售的新成屋、預售屋平均公設比則約31.5%,比2015年微降0.2%。台北市建案最高公設比為47%、最低為28%;新北市建案最高公設比為46%、最低公設比為19.5%,但19.5%之建案產品為公寓,其實公設比並不算低。
 
住展雜誌企研室經理何世昌分析,北台灣所有縣市新建案,大部份戶數公設比介於30%~50%區間,約2.27萬戶,將近2016年所有建案戶數約76%。雖然佔比較2015年約80%略減,但仍是最大宗。反觀若公設比超過35%以上,因購屋族認同度偏低,所以戶數相對來得少,只有2千多戶,且多為小坪數住宅、或小基地建案。
 
如果比較2015年與2016年公設比戶數變化,就可以發現因推案量減少,各區間公設比的房屋戶數都比2015年來得少。然而,公設比介於25%~30%之間的房屋戶數減幅最少,預估到2016年12月底,總戶數會超越2015年。這是因為2016年有許多大樓案以「低公設」為銷售訴求,所以公設比25%~30%的房屋戶數才會逆勢成長。至於公設比在25%以下的建案,幾乎都是桃園、新竹地區外圍郊區的公寓產品,此類產品主打的並非低公設,而是低總價。
 
何世昌建議,購屋族買房子別只看公設比表面數據,更要比較公設實際內容。舉例來說,甲、乙兩個建案基地大小相同、公設比都是30%,但甲案有多樣休閒性公設,另乙案只有必要性公設,代表乙案虛坪可能灌得更嚴重。除了比較公設比項目,購屋族也要謹慎評估實用性,才能精打細算買到划算的房子。

出處/MyGoNews       www.mygonews.com


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