【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】公共住宅究竟值不值得買？近來，合宜宅的工程品質受到質疑，已動搖民眾對於政府後續推出各類「公共住宅」的信心，中信房屋一項針對公共住宅的最新民調指出，合計高達74.1％的民眾表態，縰使自己有資格申購公共住宅，也不會考慮入手，等於是當頭澆了政府一桶冰水，對於中央及各地方政府，近年紛紛主打各類公共住宅政策的一頭熱來說，是項值得注意的警訊。
 
56.9％民眾思維大轉彎：有得住，不必一定要買屋
該調查同時也針對民眾不會購買公共住宅的原因進行分析，其中有合計56.9％的民眾，出現「以租代買」的換位思考方向。包括：31.5％的民眾在意的是工程品質，如果工程品質不佳，寧可用租的也不要去買；25.4％的民眾則表示不必辛苦購買品質差的公共住宅，有得住不必一定要買屋，等待出租社會住宅。
 
中信房屋副總劉天仁指出，56.9％的民眾表態「以租代買」，顯示民眾面對高房價的無奈處境，已經有「有得住不必一定要買屋」的覺悟，對於政府的公共住宅政策來說，或許是戔照亮未來規劃方向的明燈。
 
17.2％民眾擔心標籤效應擴散：住戶素質差、房價下修兩大風險
另外的17.2％民眾，則著眼於社會觀感差將造成房價下修的風險，擔心會被貼上標籤，住戶素質不好，房價若下修一定比一般正常住宅快，風險高。這個比率已貼近舉手表示還是「會」購買公共住宅的26％的比率，這些不畏品質受到質疑的民眾，比較是以「商品」的眼光來看待公共住宅，看中的是其低於市價，買來應該都划算的低成本及預期獲利空間。
 
公共住宅3.0版本(地上權)PK出租型態的公共住宅，後者對民眾較有利
綜合高房價的擠壓、對公共住宅工程品質的不信任，以及隨之而生的「標籤效應」的三大因素，中信房屋副總劉天仁認為，出租型態的公共住宅，的確是目前最可行的道路，而且，就現行制度面來看，對於想要住進公共住宅的民眾而言，同樣要繳付租金，單純的出租住宅，比起地上權住宅，是要來得划算的。
 
尤其，營建署2015年6月10日發佈新聞稿，宣布計劃大力推動地上權型態的「青年生活住宅」，為了避免政策成效不彰，造成社會資源的浪費，劉天仁呼籲政府邀集學術界、產業界及相關住宅正義組織，加入規劃討論過程，形成覆蓋面最廣的共識，如此有助於順利推動公共住宅政策，早日讓民眾享受「有感」的政策果實。
 
如果將近年來由營建署主導的所謂「公共住宅」，以2010年推動的「合宜宅」為第一代(公共住宅1.0版本)，那麼在雙北市規劃的5處公營出租住宅可稱之為第二代(公共住宅2.0版本)，包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，預計興建約1,919戶；那麼刻正研議中的「青年生活住宅」，可稱之為第三代的公共住宅(公共住宅3.0版本)，而這個版本是否能夠讓民眾耳目一新，真正達到居住正義的效果，整個社會都在引頸期待。
 
劉天仁說，地上權的產品並不是不好，而是現行在制度面的設計有「太貴」的問題；而且營建署的「青年生活住宅」構想，雖朝向封閉市場的方向去走，實質內涵卻尚未定案，因此他提出目前已顯現的問題，提供政府及各方人士參考。
 
地上權住宅的問題：太貴！購屋人開給政府一張空白的支票支付地租
 劉天仁指出，「目前地上權住宅都太貴了。售價比一般房屋售價低2成~3成，表面看是便宜，但實際上不是便宜，是超貴的。」他期待營建署將來的「青年生活住宅」，能夠避免此種不合理的假象。
 
劉天仁之所以說現在的地上權住宅太貴，是因為地租收取的方式不合理。劉天仁表示，新加坡及中國大陸的地上權，租金是固定的，但在我國「就算是收取地租的百分比是固定的，但是公告地價卻是浮動的，所以，就這點來看，地上權表面上看起來便宜，其實其中是有陷阱的。」
 
住戶每年須繳交的地租，按目前市面上的地上權產品，是按照公告地價年息3％~5％來計算，而公告地價在政府的稅收壓力下，逐年朝接近市價的方向調高，每年愈付愈多，等於是購屋人開給政府一張空白的支票來支付地租，對購屋人來說是一個不可估算的成本，是變相的定時炸彈。
 
反觀自用住宅地價稅率，只有申報地價的千分之二(申報地價為公告地價的80％－120％)，也就是0.2％，比起市面上的地上權產品每年要繳公告地價的 3％~5％，來得低很多。
 
如果現在的地上權住宅太貴，那麼要多少才合理呢？劉天仁說，「合理價格應為一般房屋售價的五成至六成。」
 
地上權和一般租房子相較，同樣都沒有土地所有權，而房子是愈用愈舊，跟新車一樣，一落地就開始折舊，房子也是每年折舊，而且在銀行的認定裡，鋼筋水泥的房子耐用年數是50年；50年後，房子價值為0，土地價格卻有極高的機率翻漲好幾倍，這也就是地上權的產品，在台灣推動不易的主因。

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