北市商辦!近一年售價凍漲,租賃市場熱度勝買賣

2023-06-05作者:

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

2015年第一季結束,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價已連續三季凍漲,價格維持在86.0萬元,毛租金資本化率微幅回升至2.34%。租賃市場方面,平均租金上漲至2,081元,空置率小幅收斂至8.11%,受惠2014年以來景氣穩定回升,租賃市場表現超越買賣市場,出現近年來少見的多頭行情。
 
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2015年在農曆年之前,市場氣氛仍相當低迷,不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響,買氣在三月份有逐步回穩,回復到相對正常的交易水準。部分買方需求,也在觀望了多個月後重新回到市場上,第二季在自用需求的支撐下,市場表現可望穩健成長。
 
第一季辦公室空置率小幅收斂至8.11%,由於年後公司陸續搬遷,因此各商圈空置率呈現升降不同步的現象,像是信義商圈、敦南商圈兩個商圈,空置率仍持續收斂,分別來到9.48%及7.31%,其餘商圈則多是持平或小幅回升,像是站前西門商圈及南京四五段商圈由於空置率先前已降至低點,因此第一季空置率呈現跌深反彈,站前西門商圈第一季空置率為5.08%,南京四五段商圈空置率則為5.49%。
 

從不同等級的商辦來看,A+級辦公空置率上升至16.19%,A級辦公室空置率維持在3.90%,B級辦公空置略升至4.34%,A級以下辦公市場空置供給量趨於緊縮。新增供給方面,合庫金控大樓接近完工,未來釋出總樓板面積達3.26萬坪,合庫預計四月份進行總部的搬遷與集中。另外國泰置地廣場則預計第三季完工,今年樓地板面積將再增加5萬坪以上,A+級辦公可能再現一波搬遷風潮。
 
租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第一季辦公平均租金2,081元,連續四季呈現增長,其中A+級辦公大樓租金來到2,922元,A級大樓為1,856元,B級大樓為1,460元。各商圈來看,第一季以敦南商圈及站前西門商圈上漲幅度較大,分別來到2,062元及1,753元。
 
資本價值方面,平均售價從2014年Q2的85.9萬,歷經一年仍停留在86.0萬元,顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下,價格幾乎已失去了向上的動力。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率回升至2.34%,幅度雖然不大,但也連續三季上升。
 
內科廠辦方面,平均租金落在1,166元,空置率則下修至6.98%,去化情況良好,平均售價微漲至54萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.59%。其中西湖段空置率回升至4.09%,平均租金仍維持在1,242元,文德段空置率下降至11.38%,平均租金上升至1,051元,文德段第一季市場表現不錯。
 
展望未來,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,下半年受到2016年總統大選的提前開跑,使得市場焦點可能再度轉移。至於租賃市場方面,2015年1至2月新設立總家數達2,249家,較2014年同期增加12.45%,公司行號家數持續攀升,工商投資持續成長,租賃需求仍在。

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